南京三天內拍出24塊地 共攬入469億元

沉寂了3個月的南京土地市場，進入7月開始放量出讓。7月7日，經歷了近8個小時的網上拉鋸后，南京市國土局順利出讓13幅地塊，僅僅一天就入賬414.3億元土地款。

在此之前到7月5日，南京市國土局剛剛出讓了11幅地塊，地價總額為54.97億元。加上7日的拍賣，3天之內南京共出讓24幅土地，總購地款達到469.27億元，比今年上半年全市土地出讓總額的430億元還要高。

界面新聞注意到，此次出讓地塊從城市核心板塊的河西到熱門的江北、南部新城，再到更為偏遠的江寧祿口、淳化等等板塊均包含在內，13幅地塊中有12塊具備宅地屬性，因此吸引了眾多開發企業參與奪地。其中葛洲壩鏖戰289輪最終以65億元拿下河西G30地塊，世茂更是拍了301輪耗時5個多小時，才以49.8億元拿下江浦G24地塊，苦戰一整天。

有意思的是，儘管一天入了400多億元地巨額出讓金，此次出讓卻並沒有出現「地王」。這或許還是要歸功於南京市5月13日頒布的「寧十條」新政。

「寧十條」新政要求，地塊達到最高限價時停止競價，改為競爭保障性住房面積，面積最多者競得，所建保障性住房無償移交政府，相應房屋建設成本不納入房價准許成本。

也就是說，這414.3億元的賣地款只是今天國土局即將收到的「現金」，而開發商未來根據競拍面積移交給南京市政府的保障房，還並沒有計入成本。

從今天的土拍結果看，13幅地塊中，最後有8幅地塊需要配建保障房，配建面積共達到14.14萬平方米，而今天納入成本的商品房面積則在90萬平方米左右。

南京地產業內人士給界面新聞算了一筆帳：以金隅拿下的江寧九龍湖G20地塊為例，按照傳統計算方式，出讓面積5.74萬平方米，容積率2.82，總建築面積16.19萬平方米，32億元的最高限價出讓金額，樓面地價約為1.97萬元/平方米，和區域最高價還有一段距離。

但算上隱形成本，單價成本則大為不同。競拍結果顯示，金隅還要配建7800平方米的人才房和2.78萬平方米的保障房，建安成本在8000元/平方米，配建成本約為2.84億元。另外地塊還含有商業部分，實際可售面積僅12.63萬平方米。

這樣算下來，開發商的實際要支付的樓麵價，很可能要達到2.75萬元/平方米。「這在地塊所在區域是非常恐怖的價格了。」該業內人士表示，周邊目前在售項目的價格區間，也就在2.9萬元/平方米—3.4萬元/平方米左右。

按照同樣的計算方式，雖然葛洲壩拿下的河西樓面地價為3.84萬元/平方米，但實際價格很可能在4.3萬元/平方米，逼近去年同樣是由葛洲壩拿下的4.5萬元/平方米全市最高地價。

隨著新的土地出讓方式的實行，南京國土局在此之前的搖號拍地方式宣告結束。這個實施了7個月之久的「大樂透」搖號方式，由於被認為開發商開發土地不再依靠實力而要靠運氣，而受到廣泛爭議。

上述業內人士認為，競保障房的土地競拍方式從某種程度上，回到了之前開發商拼實力的傳統標準：「從土拍結果來看，這次基本上看不到中小開發商的身影了，拿地的大部分都是萬科、保利、中海、金地、華潤這樣TOP20的房企，其餘像金隅、五礦和華髮也都有國企背景，格局基本形成。」

儘管一天就賣出414億元的地，不過這輪放量尚未結束，7月12日還有8幅地塊即將出讓，也就是說南京市國土局7天時間裡共計劃賣出32塊地，可謂放量井噴。

按照今年3月底公布的土地供應計劃，南京今年共需出讓房地產開發用地700公頃，其中商品住宅用地530公頃。365地產家居網的統計顯示，今年上半年南京只出讓約148.58萬平方米（公頃）土地，距離指標還有較大差距，由此看來7月的放量出讓，很可能只是土地「大甩賣」的開始。