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點評悉尼上周拍賣水景物業的增幅 | Buyer's Agent專欄18 (獨家)

這是澳洲房產大全

主編寄語

Buyer's agent(買家中介)對於很多人來講是很陌生的,大家接觸的房產人多是Seller's agent(賣家中介),他們代表的是發展商的利益,門檻不高。

買家中介則相反,他們要求對市場的了解要更深,尤其是對於不同區域的人文及房價特點,以及不同類型房子的市場價格的判斷。同時,所積累的當地二手房中介的資源,甚至會幫助買家找到未放到市場上的第一手頂級房源。

買家中介代表的是買家的利益,因此買家需要支付包括諮詢等相關費用。這並不是剛剛從事房產的人能夠勝任的,他們最終能按照買家的要求,更快更準確地,用最合適的價格幫助買家找到所需要的物業。

最近的悉尼有點冷,清晨,鑲嵌在卧室玻璃上的水汽不自主的順流而下,讓安靜慵懶的周末自多了份動態美... ...

不扯沒用的了,起床去拍賣了。本周因為要幫國內buyer's agent客人去參加拍賣,所以又沒能寫看房日記。實在是對不起這個專欄的讀者,在此自戀的說聲抱歉。

上周悉尼的清空率為70%,在此次註冊房屋拍賣數只有400不到的情況下,算是不錯的成績,瀏覽了下本周售出物業,在獨立屋市場,鮮有像幾個月前的大單,物業的成色也都中等,一些頂級區域放出的物業越來越少。

值得一提的是悉尼歌劇院後身的一處2房2衛公寓,拍出365萬澳幣的價格,1999年作為新房銷售時的價格為132.5萬澳幣。這樣的增幅在過去的18年間絕對是上乘的成績,有些人可能又要拿獨立屋說事了,18年裡,入手獨立屋,你不掏點少則幾萬澳幣維修費啥的,真心不叫獨立屋,操心費就省略了。

7月份來了,海外市場估計要先乘個涼,就當地市場而言,政策讓很多當地首次置業的買家如待下鍋的餃子,終於要下水入市了。

四四(是不是)感覺很激動?

四四還有那麼點小緊張?

四四還想看看二手房?(因為二手房也在此次首置的範圍之內。)

呵呵呵,二手房比新房難買多了,尤其本身性格就是糾結算計的主兒,不信你就試試。

好了,此期我們就上周售出的水景物業的增幅情況來看悉尼水景物業增幅。在悉尼地區,水景物業是蠻搶手的,同樣的位置,能否看到水的價格有時差別要幾十萬甚至更高。

本期上榜的水景區域不多,我儘可能將區域錯開。

物業地址

售出價:229萬澳幣

房型:2房1衛2車位

總佔地面積:291平

Abbotsford是Canada Bay大區一個靠水區域,安靜,有渡輪,目前獨立屋中位價為190萬澳幣,是我個人很喜歡的一個內西區域。

這套物業佔地不到300平,在Abbotsford半島上的位置算是今年以來最好的之一。同區最近售出的物業多在130-170萬之間,這套算是近半年來最高的售價。

這套2001年的售出價格為77.5萬澳幣,16年時間,價格翻了3倍,平均年增幅率為7%。

目前租金為750-800/周左右。The terrace街是此區最貴的一條街之一,佔地都不大,但有套佔地650的物業在2012年售出價為360萬澳幣,目前市場價近600萬澳幣。

物業地址

13/200 Pacific Highway, Greenwich NSW 2065

成交價:130萬澳元

房型:4房2衛2車位

使用面積:190平

房齡:57年

Greenwich是下北區隸屬於Lane Cove大區的一個半島區域,夾在Northwood和Wollstonecraft之間。目前中位價240萬澳幣,在Lane Cove大區價格高於Lane Cove,Lane Cove North, Lane Cove West。

區域內最大的特點就是Viva Energy能源公司在此,有很大口巨大的油罐子坐落於此。

此套物業近60年的非一線水景公寓,物業費也不高,在1400/季度,最值得一提的是其位置,在St Leonards, Artarmon和Greenwich三區交界的位置。

Anyway,簡單來說,東邊為North Shore Private Hospital,東南為Gore Hill Cemetry,從出生到離開基本這就夠了... ...

這套物業上次售出的時間為2011年,售價79.5萬澳幣,年平均漲幅為8.5%。

就算我個人再認可,除非是西人的客人,否則投資人,估計推薦成功的概率在萬分之一。

物業地址

Mcmahons Point是悉尼下北區,以前寫過很多次就不多說了, 總之,超級昂貴公寓區域里,她算一號。

這套准一線水景物業的戶型很好,朝向也不錯,去Ferry為1公里,北悉尼火車站800米,

2004年售出時的價格為70.5萬澳幣,過去的13年裡,平均年增幅為7%。

但你要知道,2004-2009這段時間,悉尼的房市是很平很淡的,因此這套物業的增幅其實遠比數字來得更好。

物業地址

售出價:88.5萬澳幣

房型:2房1衛0車位

房齡:51年

性價比係數:★★★★☆

88.5萬水景物業,位於下北最貴區域的Mosman,價位絕對是區域的entry level,用1一個車位的價值換水景,換做是你的話,幹麼?

這套物業在Mosman大區內隸屬於Middle Harbour,內部77,陽台7,朝向還挺好。這種物業在網上掛牌時,二手房中介一般不給樓體外部的照片,一般多是很舊,不出彩所致。我們可以看看google的照片。

很多人一看黃磚樓,心裡立馬給個No,但不同區域黃法是不同的,尤其是內部,一般中位價越高的區域,二手物業成色遠比你想象中好。

這套物業上次售出時間為2014年12月,價格61.5萬澳幣。距今年增幅為14%。

作為一個頂級區域中,沒有火車站,沒有車位的2房1衛的逾半個世紀的公寓,拍前售出,有這樣的受眾,水景因素功不可沒。

結語:

在我剛入房產這行時,我身邊的前輩「教導」我,要在最好的區域買個最便宜的,無所謂水景還是朝向。這樣投資回報率才最高。可實際上,隨著自己對於房產的不斷了解,我發現,根本不是這樣子。

誠然,區域很重要,但是在二手房市場上,無論水景,朝向,甚至物業面積,樓層,都是極為重要的,當然,我們也要看買入時的價格因素。

都看不到水的就算了,但對於一棟可以看到水景的building,我個人還是堅信要買能看到水的,這樣未來在二手房市場你的物業才有可能上拍賣,才會有更好的溢價。

華人常說的「貴買貴賣」不是沒有道理的,量力而行即可。

本周點評就是這樣,感謝閱讀。

  • 全球第一本針對澳洲房產書籍《澳洲房產那點事兒》作者

  • 澳洲當地學術性房產中立機構【澳洲房產大全】主編

  • 悉尼華人80后Buyer's Agent

  • 連載四年《評論員文章》專欄主筆

  • 連載三年《大悟看房日記》周刊主筆

  • 《Buyer's Agent專欄》周刊主筆

想看大悟點評往期物業請戳:

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