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拐點已現!房產大佬集體看空,中產仍在拚命接盤!

一:央行最新調查:計劃買房的人創了歷史新高

央行的一項調查報告顯示,房價越漲大家對房價的接受度越高,且計劃買房的比例創了歷史新高。

房價現在漲到了什麼地步?經濟學家巴曙松用了一個形象的比喻:「(房價)再漲10%能買下上交所所有上市公司,再漲20%可以買下上交所和深交所所有上市公司,再漲30%可以買下上交所、深交所和港交所所有上市公司。」根據去年底的數據估算,房產總量是270萬億元,而上交所、深交所、港交所所有上市公司市值加起來約70多萬億。

房價越漲,覺得房價難以接受的人數卻越少

近日,央行公布《2017年第一季度城鎮儲戶問卷調查報告》。安信證券陳天誠地產研究團隊整理了2011年至今該調查中的涉房部分,發現結果大出所料:房價越漲,覺得房價難以接受的人數卻越少。

2011年至今房價持續創新高,但認為房價高的難以接受的人數比例卻連創新低,從2011年Q1的74%跌至52%,而認為房價可以接受的比例卻從29%上升至43%,認為房價很滿意的比例從2.1%上漲至4.9%。

陳天誠指出,最後這些認為房價很滿意的人應該就是所謂的有多套房的業主,對於只有一套房的居民在這一輪上漲過程中其實也是受傷者,因為你的改善成本可能遠大於你的增值收益。

想買房的人創了歷史新高,恐慌性購房嚴重

央行的調查還顯示,2016年之前,每一季計劃在下一季買房的比例,平均非常穩定都在14.4%左右,但進入2016年,這一比例持續創新高,目前更是到了22.9%的歷史新高。

陳天誠認為,這一比例其實可以一定程度理解為恐慌性購房的比例,計劃一季度內買房是因為看好房價持續上漲,而願意在短周期內加大購房比例,反映出大家買房都想趕早,而不是等待。

對房價沒有幾個真正看空的,漲的大家不覺得會跌

自2013年Q1開始認為房價上漲的比例持續下降,從35.8%下降至最低15.6%,而從2015年Q1開始,這一比例則持續恢復,目前認為未來房價會持續上漲的比例又到了27.2%。

陳天誠提到,2014年初的時候去路演,基金經理看空房價的不在少數,多空之辯應該是空方佔優,也就有了之後地產板塊持續的估值下殺。但三年後的今天再去路演,對地產股的興緻依舊不高,但對房價卻沒有幾個真正看空的,甚至有一種股市5000點的感覺,漲的大家不覺得會跌了。

陳天誠表示,收入預期的好轉或許可以解釋,為什麼大家越漲還越覺得便宜還越要買。

認為自己收入會穩中有漲的比例自2011年開始持續下降,從88.1%下降至最低78.7%,但自2016年二季度開始,這一收入增長預期是突然飆漲,直接躍至85.9%。

但與此同時,房企們卻是「對市場非常非常悲觀」,甚至「準備迎接很快到來的房價下跌」。

二、萬科、融創、綠城、萬達集體看空!

然而房地產大佬已經開始集體看空。萬科、融創、綠城,近期對房地產市場發出悲觀甚至「非常非常悲觀」的聲音。

▶綠城:投資投機客佔40%,今年會消失

浙江本土地產巨頭綠城直言:2016年新房銷售12萬億里,有5萬億是投資或投機購買。

綠城去年只拿了九個項目,在被問及今年如何完成目標時,高層回答:

去年大體新房銷售金額12萬億,其中5萬億是投資或投機購買,其餘7萬億為購買者自住,而今年預計在調控下會降到7到8萬億。

這意味著綠城對房地產市場的判斷極度悲觀,一方面認為目前市場買盤裡有接近一半都是投機資金。另一方面,它認為今年市場里這部分投機客會消失。

過去房地產市場里從來沒有一年下降幅度會達到40%。或許是對上一輪調控中綠城險些破產心有餘悸。

▶融創孫宏斌:非常非常悲觀,去年10月之後不拿地

融創董事長孫宏斌從去年底就開始警告本輪調控力度幅度超過以往。

他再度悲觀論調。

「房地產行業下行風險特別大。政策收緊厲害,現金流收緊。房價不一定會暴漲,房價不暴漲買的地就有問題。本輪調控會超過任何想象。」

」貨幣政策收緊,利率增加,這些措施會影響到企業現金流,貸款減少,房價肯定會受影響。這個行業風險很大,風險大不是因為市場,因為現在買的地要虧錢。

」如果真的政策放鬆后,我也不大相信會放漲,因為房價已處在高位上了。我們對市場是非常非常悲觀的,我們從去年十月份開始基本上就不拿地了。「

▶萬科:做好準備,迎接房價下跌!

3月26日夜,萬科公布了2016年報。在年報中,萬科表示對國家的樓市調控政策「感到欣慰」,已經對12個城市的13個項目計提了「跌價準備」。

也就是說,萬科已經做好了準備,迎接即將到來的房價下跌!

對於樓市形勢的判斷,萬科是這樣說的:

短期來看,市場環境依然複雜。熱點城市和三四線城市持續分化,土地市場的調整滯後於住宅市場,以及行業自 2016 年底以來的去槓桿趨勢,都加大了企業經營的不確定性。長遠來看,房屋回歸居住屬性是大勢所趨。

▶萬達董事長王健林:希望2018年萬達不再有地產銷售收入

「到2016年底,萬達將不再是房地產企業,而成為綜合性企業。預計到2017年,萬達超過三分之二的收入和凈利潤將來自服務業,比原計劃提前一年實現轉型目標。」王健林強調。

此前王健林希望萬達把計劃2017年後開業的重資產項目全部轉讓,「2018年萬達將不再有地產銷售收入」。

三、姜超:金融去槓桿一定要來,房地產泡沫不太可能持續,今年房價會有拐點!

央行旗下媒體金融時報坦承:當前的經濟中的高槓桿問題,在很大程度上,與房地產市場有關。當前部分城市樓市的「高燒」狀態,正在朝著泡沫化方向演變。而房地產市場體量龐大,一旦泡沫破裂,房價大幅下跌,將帶來廣泛的經濟社會影響。

樓市過熱,本質上還是貨幣驅動,要想治標又治本,就要收緊貨幣供應。

上周周小川在海南的演講,說了一句非常重要的話,如同全國的一聲炸雷!

央行行長周小川在博鰲亞洲論壇表示,貨幣政策經過多年QE,全球已到達周期尾部,意味著貨幣政策將不再寬鬆。

房地產和金融市場是密切關聯的,金融去槓桿影響最大的就是地產市場,一是影響房貸數量,另外一個是影響房貸利率。

最近央行官員表示,今年房貸占信貸比重要從45%降到30%。為什麼今年前兩個月地產銷量依然超預期,是因為前兩個月居民中長貸款1萬億,同比增加50%,但依然沒有超過前兩個月信貸總額的30%。但如果今年全年房貸佔比只有30%,比去年縮水三分之一,而前兩個月房貸超發,那麼未來的房貸一定會大幅萎縮。按照這樣目標調控,房地產銷量一定會下降,前兩個月的回升只是曇花一現。

在金融市場,目前真正的無風險利率是同業存單利率。去年3個月的同業存單利率只有3%,而現在超過4.5%,也就是說現在很多銀行自己發債借錢的成本就超過了4.5%。

而銀行的新增負債很大一部分來自同業存單,按照4.5%這樣的成本,目前發放的房貸利率只有4.5%就虧損了,未來折扣房貸利率應該會全部消失,金融市場利率上升一定會傳導到房貸利率。所以不僅從房貸的數量還是利率都會產生很大的影響,所以我們做了大膽的判斷,認為今年房價應該是很難持續上漲!

如果是封閉經濟體,我也認同房價會漲到天上去,但我們是開放經濟。開放經濟有貿易部門和不可貿易部門的區別,而房地產是典型的不可貿易部門,但是和其他經濟體競爭,卻要通過貿易部門競爭。

到底什麼是匯率的決定性因素?其實匯率的核心是一個國家企業的競爭力。為什麼大家認為美元會升值?因為美國政府目前做的事情都是在給企業減負,金融危機以後給銀行降槓桿,消滅了地產泡沫,銀行地產把利潤反哺到了企業,同時提出減稅也對企業有利。

但我們的現狀是雖然經濟回升了,但各種漲價在影響我們的企業成本,所以房價上漲最大的損失就是企業的競爭力,我們2月份居然還出現了貿易逆差。

因此,如果匯率的核心是反映競爭力,而房價上漲是在降低我們的競爭力,那匯率穩定跟房價上漲就不可兼得,過去一年房價上漲的代價是匯率貶值,但今年由於美國的這樣一個新總統,我們的匯率貶值受阻,同時由於金融去槓桿導致利率上升,都意味著房價將有很大的壓力,房地產泡沫應該不太可能持續,今年房價應該會有一個拐點。

四、從東到西、從南到北,樓市調控風暴正在拍打著

現在,每個城市的限購政策,都將成為下一個城市模仿的對象,一個個重磅政策迅速地全國範圍內推開。

昨天夜裡,三個地方又雷霆霹靂一般地出重手,打壓房價。而且急急如律令,今天這些政策開始就生效。

1、浙江首府杭州,在G20之後,房價就炒的沸反盈天。這次,它打出了組合拳:本市戶籍成年單身限購一套,還提高二套房首付比例,不得低於60%。

2、論樓市調控力度,內參君最服廈門。昨天晚上,牛逼的廈門又加碼了調控政策。非本市戶籍居民買房,社保需連繳3年才有資格。同時,執行「認房又認貸」的差別化住房信貸政策。3、同樣是福建城市的福州,昨夜也出手了。首先是要求二套房首付比例不得低於50%;而且還要求,購買二套房的,2年後才能交易。

沒有一點防備,今天,又有兩個城市出台了限購政策

4、長春市出台樓市調控措施:職工結清首次住房公積金個人住房貸款滿2年後可申請第二次貸款;結清第二次住房公積金個人住房貸款滿5年後可申請第三次貸款。申請使用住房公積金個人住房貸款購買自住住房不超過90平方米(含),最低首付款比例為20%;超過90平方米不超過144平方米(含),最低首付款比例為30%;超過144平方米,最低首付款比例為40%。

5、甘肅省天水市出台樓市調控措施:公積金聯保貸款額度為公積金聯保人公積金餘額的兩倍,且不超過20萬元,貸款期限不超過20年。公積金貸款申請人夫妻雙方都繳存公積金的,兩區公積金貸款最高額度60萬元,五縣公積金貸款最高額度50萬元;單方繳存公積金的,兩區公積金貸款最高額度45萬元,五縣公積金貸款最高額度35萬元。

連大東北的長春,和我西部大開發前線的天水,都出台了限購政策!這些大招的核心意思,無外乎就是:剛需買房,歡迎入內;外地炒房,關門打狗!

近日,瑞士信貸董事總經理、亞洲區首席經濟學家陶冬也提到,「去年很有趣的事情,就是中產階級拚命在買房子,但高端、高凈值財富的人中間有不少開始慢慢的撤了。」你跟還是不跟呢?

還記得,在總結美國最近一輪房地產泡沫時,「股神」巴菲特曾經感嘆過:當時所有人都犯了同樣的錯誤,認為房價會永無止境地上漲。基本上,四五年前,幾乎每個美國人腦袋裡都有這樣一個概念,不管是正式的還是非正式的,認為房價不可能大幅下跌……」

但這是愚蠢的想法,巴菲特最後說:「只有在退潮的時候,你才能看到誰在裸泳!」



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