陽光城現史上最大宅地併購 斥資65億獲北京別墅項目

以併購拿地見長的陽光城再次出手。6月13日晚，據陽光城公告顯示，公司在北京拿下一個別墅項目。據《證券日報》記者了解，陽光城對北京市場一直野心勃勃，近兩年力圖通過各種手段加碼對北京樓市的投資。至此，陽光城在北京已有3個項目在手。

值得關注的是，上述併購標的涉及資金64.5億元，是陽光城併購歷史上最大的宅地投資。太平洋證券分析師周炯曾表示，陽光城從2015年開始以併購為主的手段進行大規模補貨，為2017年-2018年衝擊千億元銷售目標增加砝碼。

斥資65億元併購北京別墅

6月13日，陽光城發布公告透露，該公司持有100%權益的子公司北京臻德房地產與西藏鼎尊達成意向，並已支付定金13億元作為該筆交易的履約保證，西藏鼎尊將持有的北京慧誠房地產38%股權轉讓至北京臻德房地產。

近期，北京臻德房地產擬與西藏鼎尊、南都國際（上述兩方合稱轉讓方）正式簽訂《股權轉讓協議》，陽光城以64.50億元（含上述定金13億元）收購北京慧誠房地產100%股權及債務。其中，陽光城擬以38.32億元收購目標公司100%股權並承接債務26.17億元。

公開資料顯示，北京慧誠房地產截至2017年3月31日的資產總額為23.20億元，負債總額26.17億元，凈資產-2.97億元。於2016年全年，該公司實現營業收入34.15億元，凈利潤7.3億元。

此外，該目標公司擁有北京豪斯凱賓物業管理有限公司100%股權以及位於密雲區的一宗地塊，該地塊坐落於密雲區密溪路33號，開發項目名稱為北京卧龍國際山莊，包括高爾夫球場。

據悉，該項目為陽光城收購的體量最大的住宅用地，項目區位優異，交通及配套極佳，體量較大，容積率低，將為公司提供6年-8年的持續供貨，為集團提供了優質的土地儲備。

對此，陽光城表示，本次收購符合公司高周轉、快速回正現金流的運營策略，符合公司的戰略方向，靈活利用併購等手段多元化、有節奏地獲取京津冀地區新的項目資源，有助於公司未來戰略發展。

併購紅利將釋放

事實上，作為閩系房企的代表之一，陽光城可謂銷售規模500億元陣營中有實力最早踏進千億元俱樂部的上市房企。而在地價水漲船高的市場環境下，併購是陽光城迅速上位的利器。

周炯表示，2015年-2017年5月份，陽光城通過公開市場和併購拿地金額667億元，規劃建面1771萬平方米。其中，併購金額389億元，佔比58%；併購項目建築面積1324萬平方米，佔比75%。

周炯認為，陽光城以併購方式增加土地儲備的背後，能夠降低成本，同時加快周轉速度。據其統計，2015年，陽光城併購項目平均樓面地價 8105 元/平方米，公開市場招拍掛 15177 元/平方米，併購地價比招拍掛拿地地價下降 47%；2016 年，公司併購平均樓麵價 3358 元/平方米，招拍掛12201元/平方米，降低72%。

另外，從周轉速度看，陽光城2016年6月份併購的廣州麗景灣項目，當年12月份就實現銷售；2016 年年底收購的中大資產包中的武漢十里新城項目，2017年5月份就開盤銷售。顯然，從併購拿地到開盤銷售一般在6個月-8個月之間，周轉速度較快。

有業內分析師表示，跟投機制也在助推了陽光城的周轉速度。據了解，陽光城通過項目跟投機制「合作共贏」計劃，允許由管理層團隊（除董監高外）及區域負責人、項目團隊對項目進行跟投投資，占股不高於15%，有利於促進銷售去化加速。

更重要的是，陽光城資本運作能力使其融資渠道暢通能夠支撐併購擴張。截至2016年底，公司平均融資成本為7.35%，完成兩筆公司債發行，總規模26億元，票面利率分別為4.85%、4.5%。另外，公司一筆70億元定增正在有序推進。

不過，快速併購擴張也導致公司負債率攀升。據中信建投房地產分析師陳慎表示，受益於公司融資渠道暢通和資金回籠順利，疊加一季度公司順利發行20億元中期票據，短期負債壓力繼續改善，但公司短期內到期的非流動負債和長期借款規模有所增加，主要系公司今年加大併購力度所致，進而凈負債率較年初有所上升。

同時，陳慎稱，公司長期負債佔比達62.2%，負債結構依然比較健康，預計短期內資金壓力不大。