專家吐槽：房企高價拿地是垂死掙扎，南寧柳州是憂還是愁？

開發商早就過了黃金時代，今年以來開發商全國高溢價拍地的背後其實並不輕鬆，銷售額增速回落和政府一系列的限制政策，開發商為何還在高價搶地？業內指出：「房企在做最後掙扎？不拿地馬上死 拿了地慢慢死。」

房價再跌，成交下滑，土地卻溢價不斷！

「最近太瘋了，地拍得太貴了！」某房地產開發商投資部人士告訴記者。

該人士的描述並不是個例。在近期熱點城市房價環比出現下跌的同時，土地市場依舊延續了此前的火爆態勢，溢價率不斷攀升。

今年5月份，全國100個大中城市土地掛牌均價同比上漲了111%，其中一線、二線、三線城市漲幅分別為46%、81.85%和122%，均處於歷史高位水平。三線城市土地成交溢價率連續3個月接近60%的歷史罕見高水平。

財政部公布的最新數據也可以從側面印證上述現象。今年1至5月份，國有土地使用權出讓收入15251億元，同比增長32.8%。

但在土地市場高溢價的同時，在房地產行業，出現數據背離的現象。例如，一邊是商品房銷售額增速的連續回落，一邊是房地產開發投資增速的不斷提高。

自2016年10月份實施新一輪房地產調控以來，全國商品房銷售額增速連續7個月回落，至今年4月份已回落至20.1%，增速為去年9月份的一半。在此期間，房地產開發投資增速卻連續5個月不斷攀高，至今年4月份已上升至9.3%。

部分房企或面臨盈利難題

「前兩年，三、四線城市的地沒人買，最近由於一、二線城市樓市受到調控，三、四線城市的地價也就漲起來了。」上述業內人士用「打地鼠」來形容房企近期的行為，「按住這頭，那頭就起來了。」

這一趨勢與近期部分三、四線城市房價的大幅上漲相一致。中科院發布的報告顯示，在熱點地區嚴厲的政策調控下，5月份熱點城市房價漲速整體回落。受認房又認貸、多校划片政策試行、環京各城市聯合出台重磅調控政策等因素的影響，北京房價環比出現首降，環京房價出現大幅下跌。但5月份重慶、廣州、青島、成都、濟南等城市房價環比漲幅仍然偏高。

「其實在這個時點拿地很難受，政策風險很大，政府一直在出調控政策，限房價、限地價。」上述業內人士稱，如果降價，一大批房企會面臨壓力，因為很多企業負債率太高。

據統計，107家上市房地產企業2015年到2016年兩年的新增有息債務規模高達8520億元，而2010年到2014年5年間的新增有息債務總和為8200億元。上市房企整體資產負債率從2010年的70%左右升至2017年3月末的78.52%，凈負債率從2010年的63%升至2017年3月末的132%。

其實近些年房地產企業的平均利潤率在不斷下降。即使是在去年融資成本下降、房價上漲明顯的情況下，已有112家企業的凈利潤率仍然從2015年的8.3%下降到2016年的8.2%。在此情況下，中小型、區域型房企面臨越來越大的盈利難題。

房地產行業兼并整合的大趨勢已不可避免。今年以來，隨著各地樓市調控加碼，企業將面臨銷售不暢、土地成本提高、融資壓力增大等問題，不排除會有越來越多的中小房企遭遇類似難題。對於已經陷入困境的企業來說，自救難度也不小。

南寧：政府為了限地價，將壓力轉移給開發商

南寧首場「限地價、限房價、競產權移交房」式土拍，6月16日上演。5塊限價地，16家房企爭食，歷經4個小時廝殺。

5塊地樓板價區間3471——3500元/平方米，相比前幾次動輒四五千、五六千的樓板價便宜得很。

政府貌似控制住了地價，卻增加了「競產權移交房」，將壓力轉移給開發商。

南寧此次的土拍，既限制了地價，還限制了房價，又要競產權移交房，對開發商極為不利。假如，我說是假如，這5塊地都按照限定的毛坯價賣，最低6626元，最高也不過7030元，還要免費幫政府建房，只有3000多元的空間可玩，成本都算不過來，更別說盈利了。

但開發商還是要拿地，還是要爭搶，因為太飢餓，因為要考慮長遠發展。

柳州：暫無任何限制，地價上漲壓力大

目前柳州樓市暫無任何「限購」政策，也無針對土地地價的調控措施，但可以看到，今年以來，柳州地價快速上漲已是不爭的事實。

居柳州數據統計，2017年城中、魚峰、柳東、柳南地價均大幅上漲，根據2017年各城區成交地塊樓面地價，與2016年同區域地塊成交均價對比計算可知，樓面地價上漲幅度最大的區域為柳東新區，漲幅達121.84%，柳南緊隨其後，漲幅83.22%。其次，城中、魚峰地價漲幅分別為58.89%和49.97%。

目前，柳州土地市場已經呈現有好地開發商必搶，高溢價成交已成常態。今年以來柳州樓市仍一片看好，但未來柳州地價是否會一直拔高，政府是否會出台管控，我們拭目以待。

文字：鳳凰房產、南寧扒房、居柳州整理報道 圖片：網路圖片