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專家吐槽:房企高價拿地是垂死掙扎,南寧柳州是憂還是愁?

專家吐槽:房企高價拿地是垂死掙扎,南寧柳州是憂還是愁?

開發商早就過了黃金時代,今年以來開發商全國高溢價拍地的背後其實並不輕鬆,銷售額增速回落和政府一系列的限制政策,開發商為何還在高價搶地?業內指出:「房企在做最後掙扎?不拿地馬上死 拿了地慢慢死。

房價再跌,成交下滑,土地卻溢價不斷!

「最近太瘋了,地拍得太貴了!」某房地產開發商投資部人士告訴記者。

該人士的描述並不是個例。在近期熱點城市房價環比出現下跌的同時,土地市場依舊延續了此前的火爆態勢,溢價率不斷攀升。

今年5月份,全國100個大中城市土地掛牌均價同比上漲了111%,其中一線、二線、三線城市漲幅分別為46%、81.85%和122%,均處於歷史高位水平。三線城市土地成交溢價率連續3個月接近60%的歷史罕見高水平。

財政部公布的最新數據也可以從側面印證上述現象。今年1至5月份,國有土地使用權出讓收入15251億元,同比增長32.8%。

但在土地市場高溢價的同時,在房地產行業,出現數據背離的現象。例如,一邊是商品房銷售額增速的連續回落,邊是房地產開發投資增速的不斷提高。

自2016年10月份實施新一輪房地產調控以來,全國商品房銷售額增速連續7個月回落,至今年4月份已回落至20.1%,增速為去年9月份的一半。在此期間,房地產開發投資增速卻連續5個月不斷攀高,至今年4月份已上升至9.3%。

部分房企或面臨盈利難題

「前兩年,三、四線城市的地沒人買,最近由於一、二線城市樓市受到調控,三、四線城市的地價也就漲起來了。」上述業內人士用「打地鼠」來形容房企近期的行為,「按住這頭,那頭就起來了。」

這一趨勢與近期部分三、四線城市房價的大幅上漲相一致。中科院發布的報告顯示,在熱點地區嚴厲的政策調控下,5月份熱點城市房價漲速整體回落。受認房又認貸、多校划片政策試行、環京各城市聯合出台重磅調控政策等因素的影響,北京房價環比出現首降,環京房價出現大幅下跌。但5月份重慶、廣州、青島、成都、濟南等城市房價環比漲幅仍然偏高。

「其實在這個時點拿地很難受,政策風險很大,政府一直在出調控政策,限房價、限地價。」上述業內人士稱,如果降價,一大批房企會面臨壓力,因為很多企業負債率太高。

據統計,107家上市房地產企業2015年到2016年兩年的新增有息債務規模高達8520億元,而2010年到2014年5年間的新增有息債務總和為8200億元。上市房企整體資產負債率從2010年的70%左右升至2017年3月末的78.52%,凈負債率從2010年的63%升至2017年3月末的132%。

其實近些年房地產企業的平均利潤率在不斷下降。即使是在去年融資成本下降、房價上漲明顯的情況下,已有112家企業的凈利潤率仍然從2015年的8.3%下降到2016年的8.2%。在此情況下,中小型、區域型房企面臨越來越大的盈利難題。

房地產行業兼并整合的大趨勢已不可避免。今年以來,隨著各地樓市調控加碼,企業將面臨銷售不暢、土地成本提高、融資壓力增大等問題,不排除會有越來越多的中小房企遭遇類似難題。對於已經陷入困境的企業來說,自救難度也不小。

南寧:政府為了限地價,將壓力轉移給開發

南寧首場「限地價、限房價、競產權移交房」式土拍,6月16日上演。5塊限價地,16家房企爭食,歷經4個小時廝殺。

5塊地樓板價區間3471——3500元/平方米,相比前幾次動輒四五千、五六千的樓板價便宜得很。

政府貌似控制住了地價,卻增加了「競產權移交房」,將壓力轉移給開發商。

南寧此次的土拍,既限制了地價,還限制了房價,又要競產權移交房,對開發商極為不利。假如,我說是假如,這5塊地都按照限定的毛坯價賣,最低6626元,最高也不過7030元,還要免費幫政府建房,只有3000多元的空間可玩,成本都算不過來,更別說盈利了。

但開發商還是要拿地,還是要爭搶,因為太飢餓,因為要考慮長遠發展。

柳州:暫無任何限制,地價上漲壓力大

目前柳州樓市暫無任何「限購」政策,也無針對土地地價的調控措施,但可以看到,今年以來,柳州地價快速上漲已是不爭的事實。

居柳州數據統計,2017年城中、魚峰、柳東、柳南地價均大幅上漲,根據2017年各城區成交地塊樓面地價,與2016年同區域地塊成交均價對比計算可知,樓面地價上漲幅度最大的區域為柳東新區,漲幅達121.84%,柳南緊隨其後,漲幅83.22%。其次,城中、魚峰地價漲幅分別為58.89%和49.97%。

目前,柳州土地市場已經呈現有好地開發商必搶,高溢價成交已成常態。今年以來柳州樓市仍一片看好,但未來柳州地價是否會一直拔高,政府是否會出台管控,我們拭目以待。

文字:鳳凰房產、南寧扒房、居柳州整理報道 圖片:網路圖片

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