樓市制度性長效機制應加快建立

  今年以來，北上廣深等一線城市紛紛加大樓市限購力度。從全國範圍來看，這已經是自2004年土地出讓市場化改革后的第四輪調控。與原來以「國八條」（2005年5月）、「國六條」（2006年5月）、「國十條」（2010年4月）、「國五條」（2010年9月）、「新國八條」（2011年1月）、「新國五條」（2013年2月）等調控措施不同，本輪房地產調控的主要特點是以地方政府調控為主，注重「一城一策，因城施策」。筆者認為，當前房地產調控政策應重視制度性長效機制建設，從而抑制房地產泡沫，促進市場平穩健康發展。

  以「限貸限購」為核心的房地產調控，在過去幾年中出現「越限越漲」的困局，這主要是由於以下三個原因：一是因為「限貸」后的住房需求集中釋放。從基本的市場規則看，限貸屬於需求面管理措施，本質是重新調整居民的住房需求在時間軸上的釋放路徑。貸款是個人終身收入和財富的跨期分配，本身並不增加財富。所以限貸所對應的短期需求抑制，必然會引來政策放鬆後由需求集中釋放導致的大幅增長。

  二是限購的財富分配效應。住房是家庭和社會財富的主體，成熟市場經濟的家庭財富配置基本上是不動產50%，有價證券50%。這樣看來，隨著經濟發展和社會財富的增長，居民家庭財富也會呈現與社會財富同等速度的增長。

  三是調控背後的所謂「兜底」。最近幾輪住房調控的目的都是為了防範金融風險，抑制房地產泡沫。調控的底線是保證房地產市場穩定發展。政府的底線被很多房地產投資者看作是保證房價不下跌，客觀上使得房地產投資成為「穩賺不賠」的無風險投資。其實，房價下跌30%並不會引發系統性金融風險。很多地區的房價已經上漲幾倍，早期貸款的70%在現在房價中佔比不到50%。再加上前期償還額，貸款比例會更低。

  隨著房地產市場十多年的發展，這一輪房價上漲又出現了很多新特點。一是城市間分化嚴重。在北上廣深住房市場過快上漲、一房難求的背後，眾多的中西部、東北三四線城市依然面臨房地產去庫存的巨大壓力。這是調控政策地方化的主因。二是二手房交易正在逐步成為住房交易的主力。存量房交易市場的成熟，意味著針對新房的供地、控價等措施已經很難直接起作用。三是學區房、學位房持續火熱。隨著中國小划片、就近入學在全國範圍內的逐步推開，購買一套學區房，已經成為很多中等收入家庭的選擇。

  要堅決貫徹中央關於「房子是用來住的，不是用來炒的」的精神，通過有效的政策措施把這一定位落到實處。從根本上說，房地產市場的穩定健康發展，需要依靠深化改革來建立制度性長效機制。

  一是改革公共產品定價機制，尤其是教育機制。一二線城市學區房的持續火熱，根本原因是對高質量教育的需求和重點中國小有效供給能力之間的矛盾。近期以來，各地開始探索限制學區房價格的措施，例如北京限定沒有居住功能的「過道」等沒有入學資格，嚴查中介大肆宣傳「學區房」等，在短期內都有一定效果。雖然教育、醫療、交通等經過初次價格調整后，學區房價格依然會相對較高，但其扭曲和程度必然會有很大好轉。

  二是增加建設用地，尤其是住宅用地，糾正土地錯配，建立「地隨人走」的建設用地再配置模式。未來幾年將有2億農民進城定居，會產生新的城市居住需求。這就意味著城市部門需要增加更多的土地供應來滿足進城農民居住。住建部和國土部已經要求各地制定五年期供地計劃，建立住宅供地隨去庫存周期而動的調整機制，庫存周期不足6個月的地區必須加大供地，超過36個月的則停止供地，這是依據市場供求逐步建立全國統一住宅土地調節市場的嘗試。隨著城市化進入第二階段，「城城遷移」取代「鄉城遷移」成為人口遷徙和城市空間的主導趨勢。與原來全面開花的城市化階段不同，未來人口沿城市結構層級上移，大城市更大，農村逐步縮小、小城鎮成為城市系統的底端，建立「地隨人走」的土地供應模式和全國統一土地再配置市場已經迫在眉睫。

  三是加快房地產稅改革。房地產稅本身就是不動產稅，是針對居民家庭或個人不動產所徵收的稅，屬於財產稅的一種。作為不動產稅的房地產稅，在完成不動產統一確權登記后已經基本沒有法律障礙。增成本、降房價等一切針對房地產市場的作用，都是房地產稅所起到的經濟作用，而不是立稅依據。可以在實現房價增長最低限度基礎上，選擇增長最快的10個城市推進房產稅試點工作。一方面積累財源、完善制度建設，同時也為房地產稅征管積累寶貴的地方經驗。

  四是增值稅改革仍需深化。這一輪的服務業營改增，使得服務業購買不動產進入抵扣範圍。一些上市公司依靠賣房摘帽，更多的公司也在積極效仿。這將導致大量流向企業的投資也間接進入房地產市場，放大房地產市場風險。北京在新一輪限購中明確提出：「企業購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上」，實際延長了炒房的周期，但仍難以起到根本性的抑制作用，而儘快建立制度性長效機制則十分緊迫。（宏觀經濟研究中心為華僑大學與社科院財經戰略研究院共建）