租賃時代到來?住百家等新三板地產類公司面臨變革

近日，住建部等九部委聯合印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》。這被外界認為是「租賃時代」到來的信號。超過96家地產類新三板公司將面臨怎樣的變化和機遇?

新三板在線 · 文/程鵬飛

2017年7月18日，住建部、發改委等九個部門聯合印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》(下稱「《通知》」)，要求在人口凈流入的大中城市，加快發展住房租賃市場。

據悉，住建部已同有關部門選取了廣州、深圳、南京等12個城市進行試點。消息一出，市場驚呼：租賃時代到來了!

這對於房地產行業來說，震動不可謂不小，帶來的影響也不容小覷。首當其衝的，當然是從事地產開發的各位地產商。但對於房地產中介等租賃市場重要參與者來說，也面臨巨大改變和機遇。

地產租賃時代到來?

梳理前述《通知》，新三板在線提煉出通知中的幾個關鍵點——

一是支持相關國有企業轉型為住房租賃企業;

二是鼓勵新增用地建設租賃住房，新建商品房項目中配建租賃住房等多渠道增加新增租賃住房供應;

三是加大對住房租賃企業的金融支持力度;

四是城市的住房城鄉建設主管部門要會同有關部門共同搭建政府住房租賃交易服務平台，提供便捷的租賃信息發布服務，推行統一的住房租賃合同示範文本，實現住房租賃合同網上備案。

幾天前，廣州「租住同權」政策已引起全國轟動。政策稱，廣州將賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。

其實，相關政策並不是突然落地，而是早有跡可循。今年7月初，上海市住房發展「十三五」規劃指出，「到2020年，基本形成多主體參與、差異化供應、規範化管理的住房租賃市場」，並詳細擬定新增供應租賃住房70萬套，以及1700公頃的租賃住房用地。

同一時間，上海政府發布了兩條土地出讓信息，一塊在張江，一塊在嘉定新城。這兩塊地的用途都寫著租賃住房。意思就是房子的土地性質都是70年的住宅性質，但是規定只租不售，開發商需要一直持有這些房子。

另外在去年的下半年和今年年初，多地都出台政策允許商業用房改為租賃住房。

其實，從相關政策落地的密集度就可以看出，租賃住房將成為國家對房地產行業調控新的重要手段，將會得到大力發展。

有機構統計顯示，目前長租公寓品牌超500家，主要都是專業的運營機構，房企參與度並不高，不過萬科、遠洋、龍湖、金地、碧桂園等房企已經在初步試水。

萬科董事會主席、總裁郁亮近日表示，租售並舉是建立房地產調控長效機制的重要舉措之一。北上廣深等城市住房租賃市場需求很大，但現在主要是業主個人放租，服務商太少。萬科是少數幾個試水者之一，目前已經開辦長租公寓1.2-1.8萬間，計劃今年做到10萬間。

掛牌地產企業將受益

新三板在線不完全統計，目前在新三板市場上，與房地產行業相關的掛牌公司超過96家，其中還不含裝修裝飾等地產周邊公司。具體看來，這些公司主要覆蓋房地產中介、物業管理、地產廣告、工程勘察設計和地產市場諮詢服務等各種細分行業。

其中，上述細分類別中，物業管理類掛牌公司家數最多，至少是42家。其中格力地產、遠洋億家、美的物業等均為知名房地產企業旗下的物業管理公司。

需要看到的是，相對於目前都是穩定的住戶的小區，未來租賃住戶增多后，小區的保安服務、生活服務等物業管理服務內容必然要發生些許變化。

也就是說，隨著地產租賃時代到來，物業管理行業也或許進入新的變革時代。

除了物業公司外，房地產中介類掛牌公司也有30多家。事實上，當地產租賃時代到來時，房地產中介公司是除了地產開發商之外，受到衝擊第二大的對象。

在房價高企、人口大規模凈流入的大型城市，房屋租賃一直都是一個非常大的市場，只是因為相關制度不完善，使得行業始終不能有一個良性的發展。

在當前的租房市場上，租客普遍沒有安全感。租前房源信息儘是虛假，都是中介騙你來看房的手段;租時合同不規範，處處挖陷阱;租後房東漲價，亂收各項費用等等。

相信每一個在大城市生活的租房客都有一個很大的訴求——有一個真正靠譜，讓人放心的租房平台。

現在隨著政策的落地和完善，或許上述行業亂象可以得到初步規範，將行業引回「正道」。尤其是B2C的租房市場，可能將有更完善的政策指引和對應扶持，能夠得到更好的發展。

租賃時代受益者——住百家

在新三板的市場上，最為知名，也最受益這次政策的公司就是住百家。

住百家主要為出境游群體提供中高端的住宿及周邊服務，是一家正宗的「房屋租賃概念股」。新三板在線獲悉，近期住百家開始布局國內市場，同樣也提供長租服務。

首先簡單介紹一下，住百家主打的海外業務。

根據住百家的2016年年報，公司房源覆蓋全球80餘個國家、800個城市，近30萬套房源。公司房源來源於各地房東，有一套標準的審核流程。在用戶端，公司為用戶提供住宿服務，以及其他旅遊周邊服務，類似於訂車、導遊、門票等。

相對於其他短租平台來說，住百家比較有特色的是，其他平台更像一個信息中介平台，只提供一個溝通的搭建平台，後續有任何問題，平台是不承擔責任的。而住百家更像一個服務平台，對房源、環境、服務等都會進行把控，對用戶入住的全程體驗負責。

同時這家公司的用戶定位相對較高，定位用戶為新興中產階級，也就是時間成本較高，相對更重視品質、舒適度的人群。並非純粹的價格敏感人群、經濟型用戶。

2016年，公司營業收入翻了大約一倍，為9396.9萬元。不過，因為仍處於市場拓展時期，公司虧損僅比上年略微縮小，2016年虧損8659.92萬元。

值得關注的是，住百家在今年公司5周年慶典時公布了針對國內的超長租產品。這項產品的定位是替代在一線城市工作的年輕人的買房需求，讓年輕人可以「以租代買」。

用戶在繳納一定比例的預付款后可享有穩定的房產使用權，並附帶高品質的裝修和傢具，這個使用權甚至可以是永久的。另外，公司還推出「以房換房」服務，即用戶因工作等其他原因離開時，可以將自己的房屋託管給住百家運營，同時自己可以在另一地區置換同檔次的房屋。

購買了這項產品的用戶因故更換地址時，還可以隨時更換到相應地區同檔次的房屋中。

這個項目聽起來很美好。一來用戶可以租到有住百家保障，信息透明、高品質的房屋。同時，租客還有穩定的使用權，不用擔心房東的問題，就像住自己的房子一樣。此外，租客又可以像住酒店一樣，想換房子就換，想去哪去哪，擁有了「全球資產」。

可是，租客得到這麼「爽」的服務，住百家的運營應該不會簡單。

用戶更換房子和房子的維護成本就不說了，也許公司可以通過高端的定位，高收費標準回收。但房源如何去找，什麼樣的條件可以讓房東會願意保證租客想租多久租多久呢?超長租的定價標準是什麼?

在一線城市房屋租售比不到2%的背景下，就算住百家自己買房產運營，都承受不了資金成本的壓力，更難說盈利了。這些問題，希望住百家在該產品推向市場后，可以給一些解釋。

住百家COO鄒鑫在接受採訪時說，公司已經找到了國內一線的人才加入到該項目當中。經過測算，這個項目不需要特別多的資金投入，它會以一種比較健康的方式做起來。同時股東也會和運營團隊對接，提供一些幫助。它會是一個自負盈虧的項目，一開始就要奔著收益的方向去做。

這次的政策落地后，一線城市的租賃住房漸成規模后，也許住百家會有更好的解決方案。

本文出品：新三板在線。研究員：程鵬飛。

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