王健林的砒霜，孫宏斌的蜜糖？

文化娛樂是幾乎每個行業大佬都看好的未來趨勢，覬覦新興市場的同時，如何根據自身已有優勢去切入，卻是萬達和融創都需要謹慎思考的問題。

作者 | 劉亞瀾 黃雲騰

汝之蜜糖，彼之砒霜。同樣的業務，對於兩家原生基因不同的公司來說，地位不同、意義不同。

今日上午，萬達商業、融創聯合公告稱，萬達將十三個文旅項目的91%股權轉讓給融創，代價為295.75億元，並由融創承擔項目貸款。同時，融創房地產集團以335.95億元收購萬達76個酒店項目。收購總代價為631.7億元。

交易金額大、交易標的爭議大、交易合作模式新，這一買一賣之間，充斥著疑點與想象，也透露著兩家公司迥然不同的思路。文化娛樂是幾乎每個行業大佬都看好的未來趨勢，覬覦新興市場的同時，如何根據自身已有優勢去切入卻是一個需要謹慎思考的問題。

以萬達廣場等商業地產聞名的萬達在文化旅遊方面更具有發言權，相關資產的變賣一方面是萬達「輕資產化」的決心，另一方面也是企業整體戰略的推進。而擅長住宅地產的融創，除了去年對樂視的投資，在文化行業並無其他布局，這一步對於融創來說是一次跨躍性的擴充，也是充滿挑戰的延展。

一個做減法，一個做加法，加減之間是兩家公司不同的出發點、目的和戰略思路。

萬達的減法

王健林的輕資產思路最先在萬達廣場得到驗證，萬達影城也受益於此

這筆交易中所涉及的文旅項目曾被賦予「打敗迪士尼」的重要使命，此時選擇出售則是出於某種新的考慮。王健林接受財新網採訪時表示，轉讓項目能大幅降低萬達商業的負債，並進一步實現輕資產化運營。

一般來說，重資產模式指的是從資產升值中獲取收益的模式，而輕資產模式則是從增值服務中獲取收益，包括代工品牌溢價、物業管理、商業運營、其他衍生收益以及地產基金等多元地產金融服務過程中的提成收益。在日漸趨於飽和的地產市場，萬達要尋求新的增長點，勢必要將希望寄託於非地產業務板塊。隨著萬達在文化產業等盤子的逐漸鋪開，萬達也需要更多資源扶持新興產業。

2015年4月15日，王健林在深交所發表演講，表示「萬達商業將去房地產化」，「可能5年以後，萬達廣場將沒有重資產項目，完全輕資產化」。當時萬達已經初步建立起以萬達廣場為核心的產品模式，無錫萬達城和廣州萬達城等文化旅遊項目已經動工建設。輕資產的戰略提出當時在於加快萬達廣場的布局步伐。「對於有近14億人口的消費市場來說，我們的規模還是太小。」王健林在當時提出，「要擴大競爭優勢，必須做得更大。」

王健林

王健林為萬達廣場給出的輕資產戰略是，引入投資機構、加快建設步伐，萬達從建設方轉變為管理方與運營方。同樣的邏輯也在這次與融創的協議中再次體現。

在今年年初的萬達年會上，王健林還提出，「我多年前曾講過一句話，企業經營的最高境界就是』空手道』，但這個空手道可不是騙子——只要你有品牌，有能力，別人找上門來，你一分錢不出憑品牌就能掙錢。但要做到這個境界是極難的。」

不過，不論是「輕資產」還是「空手道」，在這份協議中，針對品牌和管理不變的細則確保項目的品牌仍然歸屬萬達所有，以及萬達可以繼續在文化旅遊等項目中擔綱運營角色。更重要的是，輕資產化除去有助於萬達商業地產布局加速，在一定程度上也將促進萬達文娛布局的規模效應擴大。

從萬達集團目前手頭資產來看，重資產項目主要是萬達廣場、萬達文旅城和萬達酒店。而萬達廣場中，增量部分基本以「輕資產」為主，存量部分則已進入良性循環，租金逐年上升，沒有太大負債壓力。

萬達廣場也是萬達輕資產布局的開始，在2015年年初就簽訂合作協議，由投資機構出資建設大約20座萬達廣場，落地多為二三線城市，萬達僅擔任管理和運營方。萬達廣場的構成包括由集團運營的購物中心、寫字樓、SOHO及住宅樓，並通常包括一座豪華酒店。萬達影院也多數開在萬達廣場內。商業地產是萬達文娛產業布局的快速通道。通過萬達廣場的全國布局，萬達影院能夠拉動潛在的電影消費需求；而商業地產的屬性也將令文娛產業的線下布局變得更具操作性。

7月6日，萬達集團發布了2017年上半年財報，萬達上半年地產業務收入568.3億元，占集團收入的42.1%；服務業務收入780.2億元，占集團收入的57.9%。此外根據今日晚間（7月10日）萬達電影發布公告，萬達電影再度重啟去年的收購計劃，擬購買萬達影視傳媒有限公司100%股權，涉及重大資產重組。相關交易曾在去年發起，但被叫停。但就目前來看，萬達勢在必行。

王健林早前曾表示，「如果一個公司凈利潤的三分之二來自於房地產之外，這個公司就不能再叫房地產公司，所以我們也有打算，將來萬達商業地產股份有限公司可能去掉』地產』二字，變成萬達商業投資公司或商業投資管理公司，去房地產化，也將實現萬達商業地產的全面轉型。」而這次輕資產轉型帶來的充足現金流，除去為萬達商業掃除私有化后回歸A股的部分不確定因素，也將為萬達騰出手料理文娛板塊布局提供更多可能性。

融創的加法

交易的另外一邊，是有「併購王」之稱的融創。僅以今年5月以來計算，融創陸續收購重慶華城富麗、大連潤德乾城和天津星耀等房地產公司的股權及債權，共增加了409萬平方米可售計容面積（住宅及商業），總價合計超155億元。在最近的「入主樂視」事件中，孫宏斌更加淋漓地展現出了他的魄力與性格。

事實上，融創地產主要布局經濟發達的核心一二線城市，主要優勢在於優質的土地儲備，並擁有高端的產品和服務品牌，在高端客戶中有非常強的品牌影響力。但融創的優勢，也是融創的困境，地產類型單一導致風險集中，與其他機會聯動的可能性小。

去年10月到今年3-4月，樓市調控政策頻出，多個城市先後發布新樓市調控政策，多地重啟限購限貸，甚至限售。這預示著房地產行業進入新一輪的調控周期，未來2-3年樓市也將進入新一輪的市場調整期。

融創急需拓寬戲路。萬達文旅項目及酒店正好符合孫宏斌的心意。

孫宏斌

以萬達在國內的第十三個超大型文旅項目濟南萬達城為例，根據萬達官網信息，濟南萬達文旅城計劃2017年開工，2021年開業。開業后預計年接待遊客2000萬人次，直接創造2萬個就業崗位。項目佔地290公頃，建築面積530萬平米，其中文化體育旅遊投資310億元，規劃有萬達茂、室外主題樂園、冰籃合一館、酒店群、大型舞台秀、酒吧街6大內容。

這些與文化娛樂緊密結合的商業地產運營都是融創沒有經驗的。

孫宏斌格外精明之處在於他並沒有因為獲得萬達文旅而完全將萬達逐出城外。公告顯示，雙方同意交割後文旅項目維持「四個不變」：品牌不變，項目持有物業仍使用「萬達文化旅遊城」品牌；規劃內容不變，項目仍按照政府批准的規劃、內容進行開發建設；項目建設不變，項目持有物業的設計、建造、質量，仍由萬達實施管控；運營管理不變，項目運營管理仍由萬達公司負責。

這也就是說，實際操作的人還是擅長商業地產開發的萬達，融創在這個過程中會有機會近距離學習、分享萬達的經驗、碩果與萬達品牌溢價。如果項目進展順利，融創將從單一住宅地產向集住宅、商業地產、及在其基礎上形成的文化旅遊綜合發展的地產商，邁出重要一步。

而這一步也並非完全超出融創的範圍，萬達文旅城當中也包含了住宅地產的部分。

至於沸沸揚揚大半年的樂視事件，有媒體人笑說融創有錢買萬達，卻沒錢救樂視。但事實上，這兩樁買賣背後是融創不同的邏輯。

「買萬達」是對於目前已有業務的延伸，是增量市場，是地產買賣。

融創年報披露，其2016年就有多達16項收購，收購標的多為上海、蘇州、鄭州、深圳、杭州、成都的房地產公司，涉及資金595億元。而其2016年新增的5394萬平方米土地儲備中，有68%都來自收購。根據最新公布數據，融創以7912萬平方米土地儲備在全國房企中排第六，萬達以7332.6萬平方米排第七。據媒體不完全統計，萬達此番選擇出售的13個萬達文旅城，如若全部順利投資落成，總投資額高達5190億元，總佔地面積3386萬平方米。而有萬達內部人士透露，萬達現有的土地儲備大部分即為萬達文旅城。

拿地日益困難的情況下，買入公司股份的性價比要高很多，而且安全邊際充足。

「買樂視」則是出於對5-10年之後的考慮，是新興市場。

今年1月的樂視融創聯合發布會上，孫宏斌明確解釋了他的投資邏輯：「地產行業的規模在2015年達到了8萬億，2016年是11.5萬億，今後會保持在11萬億左右，現在行業的特點是大公司好做，今後5到10年，這個行業只能是部分企業的鑽石時代，我們在考慮五到十年之後融創的發展，目前有幾條路徑可以選擇，首先是探索增量市場，鏈家就是其中的代表，其次是金融平台，我們也看了5所金融機構，但是因為太貴了，所以沒有入手，再次就是資源型行業，我們也看了很多有色金屬的礦，最後就是現在很流行的大娛樂大健康。」

孫宏斌認為，未來5年，房地產行業將走向高度集中，二八法則發揮得淋漓盡致：TOP.3房企拿走10%的市場份額，餘下的一邊上演大魚吃小魚的戲碼、一邊瓜分剩餘的土地市場。因此他在尋找一個「十年以後能夠和房地產行業規模相當的標的。」

樂視所在的文化娛樂行業即是答案。在今天的交易中，最後一條明確寫著：雙方同意在電影等多個領域全面戰略合作。而在幾天前，樂視控股已將其持有的樂視影業股權質押給融創。

儘管這一系列業務今後發展如何，雙方團隊會不會在接下來的工作中出現矛盾，目前並不能得出結論。但對於萬達和融創來說，今天的交易堪稱雙贏。

當然，在去槓桿的大背景下，這次交易相當於房地產行業里的兩家企業自己內部消化了債務，而這也是上層喜於看到的。

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