一小區近三成業主未繳維修基金

晨報記者佟繼萍

去年9月，市民傅騰（化名）購買了徐匯區肇嘉浜路433弄金蘭花苑小區一套170平方米的二手房，房齡近20年，裝修時發現管道都是鑄鐵材質，普遍生鏽，還有4處出現漏水、滲水現象。
當他向物業報修時，卻發現小區維修基金已到達30%的警戒線，無法動用，而且小區還有17戶業主沒有繳納維修基金，小區公共維修因此陷入困境。

二手房4處管道漏水

今年1月，傅騰購買的二手房交付后，他開始動工裝修，結果卻傻眼了。
「所有管道都是鑄鐵材質，普遍生鏽，好多地方還用水泥打過補丁，一共有4處出現漏水、滲水現象，其中北陽台的污水管裂縫長達25厘米，樓上一用水，裂縫就汩汩流出水來。」傅騰說，其他3處滲水管道分別位於客廳、保姆房和廁所，廁所的污水管整日滴滴答答，流出臭水。
傅騰請物業來維修,然而，物業上門查看后告訴他，廁所漏水的管道是樓上淋浴房的下水管，應由樓上業主負責維修，另外3根下水管屬共用部位水管，應由維修基金出資維修。
傅騰說，經過多次溝通，樓上業主承諾「房子馬上重新裝修，淋浴房下水管不用了。」對於另外3處滲水的管道，小區業委會負責人劉女士表示，小區維修基金沒錢了，現在無法動用。

小區維修基金無法動用

隨後，傅騰把自家情況反映到街道、居委會，得知了更糟的情況。
隨著小區房齡日益老化，各種公共設施的維修維護都需要動用維修基金，金蘭花苑多戶業主報修管道老舊滲漏、頂樓屋頂漏水、中高層牆體發霉，但是小區維修基金已經到達30%的警戒線，無法動用。
此外，金蘭花苑小區一共76戶業主，有17戶業主至今未繳納維修基金。
對此，小區業委會主任劉女士表示，當初第一批業主購買金蘭花苑新房時，國家並沒有強制規定「不繳納維修基金就不許過戶」，所以當時是可繳可不繳，金蘭花苑開發商就沒有繳納這筆錢，導致這17戶業主的物業維修基金至今空賬。
斜土街道房辦榮先生也證實，金蘭花苑這17戶業主維修基金空賬，確實有歷史原因。
據他介紹，金蘭花苑是上世紀90年代末竣工的商品房，開發商為上海東聯房產開發有限公司。當時的房產交易確實沒有繳納維修基金的硬性規定，直到2000年後，上海的房產交易才加上這條規定，「不繳納維修基金就不能完成過戶交易」。
後來施行的《住宅專項維修資金管理辦法》（以下簡稱《辦法》）第十三條規定：未按本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。
《辦法》第七條還規定，「商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建築面積交存住宅專項維修資金，每平方米建築面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建築安裝工程每平方米造價的5%至8%」。

維修基金續籌機制待完善

那麼，這17戶業主是否可以補繳維修基金呢？
「這17戶業主是不願意的，因為當初繳納時，業主一份，開發商一份，都存到相應賬戶。現在開發商跑掉了，只要求業主出錢，缺少開發商繳納的一份，沒人願意出的。」業委會主任劉女士對此也感到無奈。
通過公開渠道，記者查詢到，上海東聯房產開發有限公司已於2007年7月24日註銷。
當初維修基金未繳納，而開發商又已註銷，金蘭花苑這17戶業主究竟應該如何是好？
市物業協會陳先生說，根據《辦法》第十七條規定，業主分戶賬面住宅專項維修資金餘額不足首期交存額30%的，應當及時續交。成立業主大會的，續交方案由業主大會決定。
《上海市住宅物業管理規定》也規定，當專項維修資金餘額不足首期籌集金額30%時，業主應當按照國家和本市的相關規定、管理規約和業主大會的決定，及時續籌專項維修資金。
但陳先生直言，《辦法》對於誰來組織續籌、續籌標準如何確定等詳細的執行標準並沒有約定，續籌機制亟待完善。