房地產市場調控政策顯效

今年以來，房地產市場調控力度持續加大，不僅出台調控措施的城市個數增多，調控在一些城市的力度也在加碼。目前，調控成果已經初步顯現出來。

國家統計局最新數據顯示，4月份，15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格漲幅均比上月回落，回落幅度在0.7個至7.4個百分點之間。從環比看，9個城市新建商品住宅價格下降或持平，5個城市漲幅回落，回落幅度在0.2個至1.1個百分點之間。70個大中城市中，30個城市新建商品住宅價格同比漲幅回落，31個城市環比下降或漲幅回落。

新一輪調控措施是3月中下旬陸續出台的，對房地產市場的作用還會持續顯現。總的來看，當前熱點城市房價過快上漲的情況得到了基本抑制，房地產市場總體處於平穩態勢。

房價的過快上漲不利於宏觀經濟的穩定，也不利於解決住有所居問題；房地產市場對經濟的拉動作用強，大幅回落也不利於經濟增長。因此，房地產市場的平穩健康發展是宏觀調控追求的目標。從短期來看，一些城市房地產市場進入了觀望期。從長期來看，房地產市場還是要靠加快建立符合國情，適應市場規律的基礎性制度和長效機制來贏得平穩健康發展。

如何促進房地產市場平穩健康發展？專家們認為，重點應該處理好房地產市場的幾個關係：

一是處理好短期和長期的關係。眼下，一些熱點城市的房價過快上漲的趨勢暫時被控制住了。然而，房地產市場中的一些矛盾仍然沒有從根本上得到解決。一方面，在當前情況下，以調控措施抑制房價過快上漲有其必要性，應該落實好地方政府制定的各項調控措施。另一方面，從長遠看，要避免樓市再次過熱，就必須堅持「房子是用來住的，不是用來炒的」的定位，加快研究和建立符合國情，適應市場規律的房地產基礎性制度和長效機制。

二是處理好中央政府和地方政府的責任關係。當前，房地產市場的分化明顯。一些城市需要嚴密監控謹防房價過快上漲，還有一些城市庫存量很大，需要採取措施去庫存。因此，房地產市場調控的主體責任在地方政府。當市場出現過熱或者過冷的情況，地方政府應該根據實際適時出台調控措施。長期以來，土地出讓收益佔地方財政收入的比例高，許多地方政府對土地財政有依賴性。一方面，地方政府應該明確，發展實體經濟才是振興一方經濟的治本之策，應該擺脫土地財政的過度依賴。另一方面，地方財權和事權的不匹配，是造成地方政府對土地財政依賴的重要原因。地方財權、事權的匹配，也應該是基礎性制度和長效機制重點研究的一個範疇。

三是處理好行政手段和經濟手段的關係。無論是限購、限價或者限貸，甚至限離、限賣，都是行政手段，凡是以行政手段為主的調控措施往往是「短效葯」，難以讓人們形成對房地產市場的穩定預期。金融、財稅等市場化的調控手段是重要的調控措施，而且與行政手段相比可能更加精準，更加符合市場規律。因此，在房地產調控中，兩種手段要共同發力，形成良好合力，穩定市場預期。

四是處理好租房和買房的關係。長時間以來，住房租賃市場不活躍。住在出租屋裡的人們沒有安定感，甚至權益得不到有效保障。在一些大城市，買房成了很多家庭竭盡幾輩人之力渴望達到的目標。居民首次購房年齡遠低於國外許多國家。實際上，只有住房租賃市場逐步完善，租房成為人們解決居住問題更加有效的途徑時，住房供應體系才會趨於完善。