在美購置房產及後續管理焦點問題詳解 (上篇)|直播間回顧

俗話說，買東西容易養東西難，在美國購房、投資更是如此。首先，如何購買到自己心儀的房子是一關，其次如果是投資，買到房子后管理、出租又是一關。在這個過程中，出現的一系列焦點問題就是我們此次講解的重點。

此次講座將圍繞在美購置房產及購置房產後的後續管理焦點問題，通過案例分析，讓大家充分明晰問題所在，幫助大家在今後投資購房中能夠規避這些問題。

今天兩位主講人是兩位資深的房產經紀人Kurt Ha和Kevin Jin。

Kurt Ha畢業於馬里蘭大學，七年房地產經驗，主要負責北美馬里蘭、維吉尼亞、華盛頓DC等的房產。以理解，奉獻，客戶至上的精神為客戶找到夢想。

Kevin Jin南加州區域地產經紀人，專精洛杉磯東區、爾灣，願意為各位來美投資的朋友排憂解難，實現真正的美國夢。

問題1：既然看上去來美投資、購房好像有特別多的麻煩，那麼為什麼還要來美投資購房，有什麼獨到的優勢嗎？

Kurt Ha：第一，美國房地產的體系非常完整，它經過了一兩百年的演變，法律是很完善的，在整個買房、購房以及賣房的流程中，都對買賣雙方有非常大的保障。比如說，你想要在美國買房，你的首期款是需要打到產權公司，而不是房地產開放商。這樣做，產權公司會全程監督合同整個的執行過程，包括房屋的檢查，一直到交易之前，首期款都不會直接打給開放商，相當於是在最大程度上保護了消費者的權益。

第二，美國的房產權是永久的產權，這一點和國內不太一樣。永久產權的好處是後代可以繼承，如果購買的是別墅，那麼不單單是別墅，還包括周圍的土地也可以向下一代繼承。如果土地的價值增高，那麼房子也可以升值。

通過Zero網站2015年10月份到2016年10月份的相關數據顯示，房價的平均增長指數大概是在6.5%，這個是非常平穩往上增長的趨勢。就我個人經驗而言，我是在馬里蘭，維吉尼亞，華盛頓DC附近負責房產，我覺得馬里蘭，維吉尼亞這兩個州目前都是處在發展中的階段，很多地區都有非常大的發展空間。

問題2：房產產權持有類型？通過兩個案例分析、詳解住宅購買失敗以及隱瞞真實情況購買房屋、由此引發的糾紛問題。

Kevin Jin：通常來說，美國房產持有大致有四種模式：個人持有、聯名持有、公司持有以及信託方式。

個人持有

個人持有顧名思義所有權就是個人的，由於所有權是個人的，那麼控制權、收益權當然也歸屬本人，可以自行決定房子的租賃，買賣等事宜。房子出租后，租金減掉利息等成本的凈收入歸個人收入中去申報，當你把所有權傳承給子女之後，自然也會涉及到個人遺產稅問題。

相反，如果個人遇到訴訟問題，比如房客在房子內受傷了，或者你的職業導致你被訴訟，特別是醫生等。那麼在你名下的其他房產都會暴露在訴訟之下，附有連帶責任。

聯名持有

聯名持有有兩種形式分別是Joint Tenancy和Tenancy in Common，兩者的區別在於Joint Tenancy是一方去世了，產權自動轉移給另一方，而Tenancy in Common是一方去世了，產權轉移給去世的一方的家人。所以，一般來說夫妻或者家人，會使用Joint Tenancy，而非夫妻、家人關係的合伙人會使用Tenancy in Common。當然，當決定買賣房屋時，需要產權上的每一個人都簽字，合約才會生效。

公司持有

第三種是公司持有，公司名下的資產自然由公司來控制，公司是由董事來控制，董事是由股東來控制，而一般董事也是股東本身。所以如果你是董事，你把房子買在公司名下，任何事情實際上還是由你來控制、處理。

公司的存成非常簡單，只要填一張表，更改董事或者股東就可以了。買在公司名下的房子，歸公司所有，房子的所有收益也歸公司所有。由於公司是法律和稅收的實體，它有自己的稅率。所以房子的盈利和虧損就是歸公司的盈利和虧損，房子的凈租金收益、房子的資本增值收益都是按照公司的所得稅稅率來計算。

信託

最後一種，信託，信託有很多形式，家庭信託是比較常用的一種。信託主要有三個部分組成，首先是信託管理人或者信託控制人，其次就是信託本身，第三就是收益人。

信託是美國富人經常用的一種商業工具。信託下面的資產，所有人歸信託本身，就是說裡面的資產即不歸個人也不歸公司，儘管個人或公司會成為信託的管理控制人，儘管這些資產名義上是在個人或者公司名下。但是信託里的資產唯一屬於信託本身，由於信託本身它不是屬於一個商業實體，不是法律那種經營實體，所以說它不會接收法律上的訴訟，因此，在信託內的資產可以得到很好的保護。

產權問題：case 1

在這裡，關於產權的問題，我和大家分享幾個case，之前有一個case是發生在南加州的洛杉磯，當時一位國內朋友選擇購買新房，經歷看房，選房，然後貸款，房屋升級等步驟，將近耗時四個月。其他步驟都已經完成了，也都沒有問題，只差最後一步就可以過戶。

問題就發生在最後一步上，因為當時他購買的是新房，開放商要求買家做一個過戶公證，在加州購買新房的時候，有些開發商會要求買家做一個過戶公證。如果本人不在美國境內，則必須要求去美國理事館做公證，而且還要把原件在指定的日期內郵寄過去。

當時這位客戶就比較犯難了，因為他在，就一定要去美國理事館，但是他基於個人的一些考慮，擔心在美國理事館留下投資購房的記錄，就不太願意去美國理事館，擔心影響到他未來來美的申請簽證。

還由於個人一些生意上的原因，沒有辦法及時來到美國境內做公證，結果就因為過戶公證的原因，導致這場生意的失敗。在這個過程中，買房者和經紀人都投入了大量的時間，金錢，精力但是最終交易失敗了。

所以說，大家在買房之前首先要考慮好的就是房子的產權問題，並且盡量多和您的經紀人多溝通，這樣就算有問題，也能夠防範於未然。

產權問題: case 2

另外還有一個case，也是關於產權方式上出了一點瑕疵。當時買房者在國內是一對夫妻，然後他們在美國買房的時候是以先生一個人的名義去擁有的產權，但是在產權登記的時候是以未婚，單身男性的身份去持有的產權。當時在購房的時候，夫妻之間是否有協議這個不得而知，然而產權上實實在在是以老公一個人的名義擁有的產權。

問題在於，賣房子的時候，夫妻之間存在矛盾，鬧離婚。理論上妻子和先生是要共同持有產權，因為他們是夫妻關係。但是產權在登記的時候，是丈夫一個人持有，所以說這時候只要妻子不承認，丈夫就沒有辦法。因為先生是不是欺詐我們不清楚，但是他確實是以一個人的名義持有的產權，這也導致了之後一系列不必要的法律糾紛。所以，我們建議，在持有產權的形式上，最好是誠實持有產權，因為美國是一個誠信社會，它不會去確認結婚情況，或者去看結婚證之類的。也請大家謹慎對待產權持有問題。

問題3：針對貸款購房者，講述購房的程序

Kurt Ha：首先，購房有兩種，一種是現金購房，一種是貸款購房。

現金購房

現金購房就很簡單，現金在銀行里到位了，就可以很快過戶。在美國，這個時間一般是30天之內。

貸款購房則要稍微複雜一些，我這裡著重講一下，因為就我以往接觸過的一些客戶案例，感覺大家對貸款購房的相關程序不是特別明晰。

貸款購房

貸款購房的第一步，首付資金要到位，比日說購買100萬的房子，首付大部分情況下是20%左右，這部分資金要確保已經在銀行里就位了。資金到位之後，然後第二步要去聯繫貸款經紀人，最好是當地的貸款經紀人。

貸款經紀人會根據每個購房者的背景情況，以購房者的最大利益情況下，並且會給出建議，告訴你可以購買什麼價位的房子，並且儘可能幫助你貸到所需的款項。

貸款的類型簡單來說，有30年、15年等等類型，具體細節可以詢問當地的貸款經紀人。在確定大概價位的基礎上，就可以根據價格篩選合適的房子。不管是在哪個州，哪個地區，憑藉網路資源自行查詢相關資料，能夠做到大概心中有數。

這個時候，就可以和地產經紀人聯繫，地產經紀人會幫助你尋找合適的房子，然後去實地看房，更好地定位。確認好心儀的房子，接下來就可以寫合同，談價格，在這過程中，經紀人會全程陪同，幫助你一起以心儀的價格錨定合適的房子。

談價格談妥之後，開始做房屋檢查，然後走一系列的貸款程序，當所有的步驟都敲定之後，就可以過戶。一般貸款購房的整體時間，即訂合同到過戶這段時間一般是在45天左右。整個過程走完之後，拿到房產權之後，房子就屬於你了。

問題4：除了程序，在購房中，應該如何安排順序？

Kevin Jin：首先我認為房子的選擇不是大家首要考慮的問題，我建議大家首要明確自己的實際需求是什麼以及個人所能承擔的心理價位是多少。其次就結合自身的情況，對符合要求的城市進多方的篩選與了解。如果條件允許，我強烈建議大家最好實地考察一下，因為網上的信息有可能會比較片面，不如您實地考察來的透徹。

最後，就是為了實現您投資的目的，進行多方面的準備，比如資金轉移準備，貸款準備等。貸款因為會涉及到很多的材料以及準備，所以這些最好都提前確認。保證您是否可以貸款成功，以及貸款能夠貸到多少錢，來確定您房屋購買的價格範圍。結合以上的種種情況之後，最後才是房屋的查找與選擇，來實現您的投資目的。

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