那些忽悠你不買房的人、忽悠你房子不會漲的人良心不會痛么？

首先有被迫害妄想症、被忽悠妄想症的人如果沒有第一時間關閉這篇文章，想要反駁的時候，請拿事實與數據說話，直接罵的人別矯情，樓先生會秋風掃落葉般的拉黑你，具體回不回罵看心情。

最近朋友圈裡在瘋傳一張圖片，就是如下的圖片，號稱濟南已經進入了54321時代，簡直是謬論，竟然把以後可能的事情當做發生的，製造恐慌情緒！

當然，如果你要說這個是未來濟南的房價，雖然細節有些錯誤，但是大方向樓先生仍然是認可的，當然也有可能是一年，也有可能是兩年，也有可能3-5年。

今天，樓先生也看到一個媒體號發表了一篇文章，重點想要表達的就是誰在鼓吹濟南「54321」的房價？核心論點樓先生給簡單總結一下：

1. 很多在濟南有房產的人非常推崇這個概念，原因很簡單嘛，這個「54321」的概念讓自己的身價翻了好幾倍呀！

2. 是誰在鼓吹濟南房價「54321」呢？答案：賣房子的人。

3. 從所謂的濟南房價「54321」的格局圖來看，顯示唐冶房價2萬，事實卻是上周開盤的綠地城一萬二；顯示CBD片區5萬，實際為三萬不到；顯示王舍人片區2.5萬，實際不到二萬。。。總之，就五花肉目前知道的各片區的新房售價，與所謂的濟南房價「54321」差距很大、很大。。。（這一點樓先生也非常認可）

這篇文章肯定會成為熱文啊，畢竟滿足了一群沒房子的人的夢想，啊，房子並沒有這麼貴，房子好便宜，都是中介忽悠的，都是無良的自媒體在渲染，都是置業顧問為了賣房子鬧騰的。

但是，不好意思，樓先生要將赤裸裸的現實剝給你看，講給你聽，哪怕你疼，但沒辦法，這就是現實，接受就好，如果不接受，非得像個鴕鳥，那無話可說。我們來分析下房子的成本構成：第一項是工程建設及配套成本；第二項是財務、銷售及管理費用；第三項是土地成本；第四項是各類稅費；第五項是企業利潤。

一般來說，在這五項構成因素中，工程建設及配套費用、土地成本是最大的變數。各類稅費一直高高在上、企業利潤一直維持在10-15%這就不錯，更遑論我們查查各個開發商的利潤報表，有些都要低於10%，財務、銷售及管理費用大差不差，那我們看看最大的兩個變數，建築成本以及土地成本

變數一：建築成本

這輪去產能，要環保帶來的各種減產不知道大家知不知道，如果不知道，隨便問問周邊干水泥、鋼材、家居等等各行各業的老闆們，是不是各種停產、減產。

難道這些機器不要錢，人員工資不要錢，生產的少了想要利潤不需要賣的貴一點，需求那麼多會不會物以稀為貴！

這個時候，你說成本有沒有上漲！當然還有人力成本有沒有上漲！

變數二 土地成本

我們不說遠的，就說近期的唐冶和漢峪金谷。首先看下唐冶的土地價格

樓麵價=（成交價格+安置房建設及相關稅費）/（土地面積*地上最大容積率-安置房面積），比你想象的更高一些。比如樓先生算了一下G057，樓麵價是10500左右，但是如果減掉安置房面積，增加上安置房建安成本差不多在15000元/㎡的價格，這是成本！！！這是土地的成本！！！

我們再看下漢峪金谷的價格

運用上面的公式，至少樓面實際成交價格是20000+的價格。

當土地成本唐冶破了15000，漢峪金谷超過了20000，建築成本、人力成本不斷上漲！

那你告訴我要掩耳盜鈴，你告訴我說現在唐冶、雪山的房子12000隨便買！

唐冶就幾百套房子，一千兩百個人，雪山的房子一次性優先，60%的基本就到底了！是的，我不想渲染什麼，但是這是現實好不好，你買或不買，房子就在清盤。

呵呵呵，現實就這麼噁心，要麼去承認，去改變，去適應！

要麼就掩耳盜鈴下去，房子10000就能買到，就能安家濟南。

樓先生建議正視現實，好好努力，知道現在的濟南人很辛苦，但是這不是逃避的理由，也不是網上喊喊房子不會漲、房子就現在這個價格，就能解決問題。

網上看過一個80后的「中年危機」清單，▷房子超貴，但總要買▷升職很難，常要加班▷夾層難做，但只能忍▷假期不多，還只想躺富豪很多，卻不是我▷愛情很美，那是過去年齡不大，卻不想提

是的，如果你錢也不夠，但是不要沮喪，持之以恆地投資自己，是複利效應最大的投資——自己的每一次提高，都是本金的永久性增長。

努力吧，不要逃避！

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1.目標城市 2.目前房屋擁有狀況 3.家庭人員結構 4.購房目的 5.資金預算情況 6.所需購房類型 7.學區捷運房訴求 8.其它主要需求 9.想獲得哪方面的建議

我會根據你的情況給你一個相對靠譜的建議。當然，時間精力有限也許回答不完，不過這件事情我會堅持做下去，所以不用太著急。

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