【消防安全大檢查】消防安全存隱患，物業企業需擔責

小區消防栓不出水、消防通道被堵塞等消防設施設備維修管理不當，由此導致火災救援被延誤、火勢擴大，物業企業是否需要承擔相應的損害賠償責任？答案是肯定的，物業企業對消防設備具有管理和維護的義務，其應依過錯程度承擔相應的賠償責任。

依據物權法第81條的規定，物業管理區域內的所有房屋及配套設備和相關場地的維護、養護、管理，以及環境衛生和相關秩序的維護，業主既可自行管理，也可委託物業服務企業進行管理。與其他配套設施不同，消防設施設備對保護公共安全具有特殊的意義，故而立法中對於消防設施設備的維護管理做出了特別規定。

消防法第18條第二款規定，住宅區的物業服務企業應當對管理區域內的公用消防設施進行管理維護，提供消防安全防範服務。《機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定》第10條，也明確了居民住宅區的物業管理單位應當在管理範圍內履行的消防安全職責有：①制定消防安全制度，落實消防安全責任，開展消防安全宣傳教育；②開展防火檢查，消除火災隱患；③保證疏散通道、安全出口、消防車通道暢通；④保障公共消防設施、器材以及消防安全標誌完好有效。

從以上法律法規中可以看出，物業企業對管理區域內的消防設施進行管理維護，不僅僅是基於物業企業與業主之間的委託合同，更是一種法定的義務。

家住某小區的李某因家中電源線短路造成火災，除自家損失巨大外，7戶鄰居也受到不同程度的波及。李某認為，物業公司也存在過錯，鄰居家受到的損害應由兩者共同承擔，並起訴至法院。法院經現場勘查后認定，距離起火點較近的小區大門被物業企業關閉；李某居住的單元樓門前的小區道路兩側均停放了機動車，剩餘空間只能緩慢通行一輛機動車，導致火災發生時消防車不能迅速駛入。

該小區日常物業管理確實存在一定瑕疵，這違反了物業企業應承擔的法定義務，同時確實擴大了火災的波及面。綜合考慮火災事故原因、原被告之間的物業服務合同關係、物業管理上的問題、原告遭受的損失情況等因素，法院認為物業企業需要對火災所造成的結果承擔次要責任，分擔李某的部分損害賠償責任。

從以上案件可以看出，物業企業管理不當導致消防設施本身或消防配套設施缺失、損害導致火災蔓延，其需要依據物業服務合同、法定義務承擔相應的責任，賠償被害人的損失。

依據物權法和《住宅專項維修資金管理辦法》規定，消防設施設備屬於共有設施設備，其維修、更新和改造的資金來源於業主共同繳存、屬業主共有的住宅專項維修資金，該資金專戶儲蓄、專款專用，由所有權人決策，並接受政府監管。

使用專項維修資金的決定權在業主，需要專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主討論通過，或者經由業主大會依法通過使用方案，再由政府建設主管部門審核同意或向其備案後轉列划支。

在實踐中，不乏樓道堆滿雜物引發火災的案例，根據物權法和《物業管理條例》的規定，業主對其專有部分（建築物內的住宅、經營性用房等）以外的共有部分享有共有的權利。公共樓道（包括專門的消防通道）屬於全體業主共有，業主無權擅自堆放雜物，這不僅會堵塞通道，同時也是潛在的消防安全隱患。

《物業管理條例》第45條規定：「對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和適用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應該制止，並及時向有關行政管理部門報告。」物業企業對樓道堆放物品的行為應該進行監督、勸止，排除隱患。

因此，如果樓道堆放雜物導致火災，直接責任人、擅自堆放雜物者和物業企業要依據各自的過錯程度承擔相應的賠償責任。

責任重於泰山！