土地市場的冰與火之歌

新一年的土儲之爭隨著春節後土地首拍而拉開序幕，令人始料未及的是，2月份各熱點城市卻出現了分化極為嚴重的「冰與火之歌」。一邊是南京、蘇州、長沙等地高價、高溢價地塊屢屢出現，一邊是京滬土地市場開啟的接近零溢價模式。

多城迎「土拍暖春」

「如果有人問，土地價格高嗎？大家會說，高，很高了。但再問這麼高的價格要不要拿地，恐怕有很多人會回答，還是要拿。因為現在不拿地，接下來就沒法活。」一名房企人士的吐槽，說出了眾開發商的心聲。對於熱點城市的優質地塊，即便附加條件苛刻，依然是房企最愛。

2月之後，多地土拍回暖，尤其是2月中旬之後，一些熱點城市的土地交易市場又呈現如火如荼的景象。如長沙、青島、深圳等地平均溢價率均超過了50%，廈門的三幅宅地、南京的五幅宅地也都觸及了土拍限價的「上限」。

2月14日情人節，情人們的目光被鮮花、鑽石所吸引，而當天在南京吸引了包括萬科、泰禾在內九家開發商的目光，卻是一場位於南京市秦淮區中華門的G98地塊春節后的首場土地拍賣。

受到外溢因素影響，長三角、珠三角區域的三四線城市時有火爆場面。2月22日，廣東中山市公開出讓4宗地塊，佔地面積7.97萬平方米。其中，碧桂園以總價5億元摘得其中一地塊，溢價率99%。0050號地塊則被另一房企以1.36萬元/平方米的樓麵價拿下，刷新了中山市樓面單價新紀錄。

該地塊總出讓起始價為58.6億元，最高限價98億元。經過長達4小時、395輪舉牌價，最終突破98億元限價，確認現房銷售，進入搖號階段。在2月15日的搖號中，最終招商蛇口以98.1億元的價格，斬獲此地塊，成為2017年目前南京總價地王，將南京土地市場溫度迅速推到了一個新的高度。

南京土地市場的溫度之高，並非個例，多地熱點城市都出現同樣的情況。在2月15日深圳龍華新區出讓的雞年首宗商業地塊上，九家房企對一幅16萬平方米的商住用地展開了激烈爭奪。經過近兩個小時鏖戰、335輪競價，最終被華僑城以59.8億元摘下，樓麵價3.73萬元/平方米，溢價率50.55%。

蘇州也於2月15日迎來今年首場土地拍賣。龍湖地產當天以17.5億元拍得姑蘇區勞動路以南一幅土地，樓麵價17479元/平方米，溢價率42.27%。據蘇州國土局披露的信息，此次蘇州共上市了七幅土地，總起價89.7億元。

在長沙，2月11日出讓的六幅土地有30多家房企參加，被一搶而空。多幅土地以較高溢價成交，平均溢價率高達77.82%。龍湖在長沙芙蓉區所拍一幅土地，溢價率達到168.4%。

克而瑞研究員楊科偉指出，土地市場的「主戰場」將會在城市邊界快速擴張的熱點二、三線城市展開，當下熱點城市的「土拍春暖」也會在更多城市出現。

京滬土拍開啟「零溢價」模式

一邊是地市火熱蔓延在各大城市，另一邊是以北京、上海為代表的兩地土拍低溢價成交，跌破眾人眼鏡。在嚴格調控政策下，京滬土地市場開始明顯降溫，最近成交的幾宗地塊基本接近零溢價率。

2 月 21 日，上海金山區出讓 3 宗宅地，競拍現場出現令人意外的一幕：參與競拍的兩家開發商被當場取消競拍資格，原因分別是未通過事先資金審查、競拍價格已超過申報資金規模，其中一家開發商還是上海國有房企光明地產。 最終，3宗宅地以底價或低溢價成交。

就在前幾日的上海節后的首場土地拍賣，也是低溢價成交。2月17日，位於上海臨港南匯新城的三幅宅地。整個拍賣過程相當理性，三幅地分別被綠地、萬科、碧桂園以15.6億元、10.35億元和16.3億元摘得，溢價率則分別僅為0.85%、1.76%和0.41%。

無獨有偶。此前一天，北京雞年的首次土拍也是低調理性，舉牌競價次不超過十數輪，未能觸及價格上限，整場土拍不超過20分鐘便宣告結束，兩宗房山區地塊的溢價率也只有10%左右。

去年年底各地陸續出台的嚴厲的調控政策，正在深層次地影響土地市場。尤其是一些一二線城市，分別針對土地市場出台了有針對性的收緊措施，對抑制高價地起到了關鍵作用。

不過，也有業內人士認為，北京、上海近期出讓的土地，溢價率較低主要還是因為起價本身較高，且位置一般。

未來房企在一線城市拿地，會更加艱難。聯繫近期國土部發布的十五年規劃綱要來看，未來新增建設用地指標下行已是大勢所趨。而北京、上海等市相繼提出的建設用地「負增長」目標，也大大限制了一線城市的新增土地供應。

房企拿地熱情持續高漲

總體而言，雖然各大城市土拍政策從嚴、房地產融資全面趨緊，但對於龍頭房企來說，似乎影響不大。據中原地產提供的數據顯示，截至2月20日，在受到春節假期的影響下，仍有30家房企的拿地金額超過了20億元，合計拿地花費則高達2331.9億元（不考慮權益分配）。

主要標杆房企拼搶土地集中在二線城市、熱點區域，如近期長三角區域就受到房企的親睞。近日金茂高調進軍土地市場，兩天時間內，金茂即豪擲了176億元布局南京、蘇州。2月14日，在南京年後首場土地拍賣中，金茂以73.4億元拿下建鄴區一塊地，隨後第二天，在蘇州斬獲兩塊地，合計耗資102.92億元。

新城控股副高級總裁歐陽捷指出，把握時機、加速奔跑依然是標杆房企的明智選擇。今年百強房企在土地獲取上會相對激進，獲取土地的市場份額也會明顯提高。

根據指數研究院數據指出，去年前23強房企合計銷售面積26335萬平米，佔全國銷售面積的16.7%。但獲取土地面積僅佔15.6%，獲取土地相對不足的。而從土地儲備開發年限來看，23強房企的平均開發年限僅為3年，相對房地產一般的開發周期3-5年來說，顯然也偏短。

恆大集團董事局主席許家印近日表示，2017年恆大要實現4500億元的銷售目標，比去年增長20%左右，「要快速發展，必須大上項目，沒有項目根本談不上銷售、談不上發展。」

不過，即使這些城市也不可能延續去年的火熱。春節前後隨著地方樓市調控政策持續落地，去年火爆的土地市場明顯降溫，一二線城市普遍告別此前的高溢價率，進入低溢價模式，而去年不少熱點城市溢價率維持甚至超過100%左右。

接下來，土地政策仍會從嚴。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進提醒，房企要針對各個城市的地產周期做分析，進而獲取更精準的拿地策略。其次是注意把握拿地后的現金流問題，尤其是需要明確一些可供選擇的融資模式。只有獲取充足的融資渠道和資金，拿地后資金鏈才不會斷裂。

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