買房投資，北上？南下？還是守中？

編者按：

這是房投2016年7月22日寫的一篇文章，現在看來，別有一番滋味！

最近很多人被廣州的超級地王所吸引，躍躍欲試準備去那裡投資，讓房投給出建議，房投把這篇文章扒拉出來，以供參考。

年年歲歲「房」相似，歲歲年年「價」不同！現在的廣州，房子還是一樣的房子，但價格卻已不是去年的價格了，很多樓盤都大漲了60%左右，平均漲幅約1萬元/㎡，這和去年鄭州的房價漲幅幾乎相同。

房產投資，就是價值發現的過程，當價值窪地出現的時候，我們應該勇敢的衝上去，而不是等房價暴漲、地價暴漲之後才捶胸頓足。

當去年鄭州房價暴漲而廣州房價躊躇不前的時候，廣州的房產投資價值已經顯現，只是在沒有大漲之前大家是不敢衝進去建倉的，即使那裡暴漲的各種因素已經具備。

現在，當北京、廣州的房價都大漲50%以上，再回過頭來看鄭州的房價，已經顯得不那麼離譜了。

未來的房產投資，北上，南下，還是守中，聰明的你，又將做出哪種選擇呢？

這幾天，和幾個房產投資大佬一起交流，他們遺憾於當年沒有買北京的房子，遺憾於當年沒有買深圳、廣州的房子，要是當時買了，現在資產何止千萬，早就奔億去了。

幾個哥們兒一合計，乾脆抱團北上京城買房，或者南下廣州、深圳買房，反正，鄭州這個破地方不能再投了，房價漲幅太可憐，雖然有地王出現，房價漲幅也僅僅是幾百、一千、兩千的，而北京、深圳都是一漲7、8千，隨便漲漲就抵得上鄭州幾年漲的了！

我聽得也是熱血沸騰，因為北上京城買房一直是我這10年來的一個構想！

要知道我08年的時候，去北京考察，北京星河灣房價才2萬元左右，按照現在的媒體報道，北京4環內高端樓盤都七八萬、十幾萬了，如果當時買個100平的房子，我現在也是千萬富翁了。記得從北京回來，奧運會結束后，幾個哥們一塊喝茶，說對點錢去北京買套房投資，掙錢了大家分，大家當時很衝動，籌集了30萬元，可惜後來金融危機來了，都嚇尿了，在那樣恐怖的背景下，誰還敢刀口舔血呢？

這件事，多年來耿耿於懷，每次提起，都唏噓不已，痛恨自己也和他人一樣，人云亦云，見風使陀，雖然乾的房地產，卻依然不能客觀公正的分析判斷，說到底，還是一個屌絲的命！

又回想起了04年去廣州考察房地產，參觀萬科四季花城的時候，問銷售員，說房價4000元/平米，當時覺得天價，太貴了，因為當時鄭州市區唯一大盤帝湖花園房價僅僅1800元/平，劉錦紅的德億時代城在當時是鄭州最高端的樓盤，賣價3000元/平，市區其他的樓盤大多在2500元/平米以內，地產人的腦子裡還接受不了3000元以上的房價，而廣州一個郊區的樓盤，房價居然在4000元/平，太天價了，這就是當時的真實感受！

【上圖為廣州碧桂園鳥瞰圖】

【上圖為碧桂園當年的沙盤圖，牛逼不？】

後來又看了華南板塊的碧桂園、星河灣、華南新城等幾個樓盤，報價都在5500元/㎡左右，是鄭州的2倍多，感覺更離譜了，當時廣州已經通捷運，對於剛畢業的我，想都不敢想能買得起廣州的房子！

如果當時買了呢？是不是現在也賺翻了？也成千萬富翁了？

說干就干，我開始搜索北京星河灣的房產信息，看看是不是如媒體宣傳的房價過10萬了，不看不知道，一看嚇一跳，說好的10萬+呢？原來漲了這8年，房價也僅僅六、七萬，以實際登記房源為準，我打電話一一核實，確實如此，並沒有我們想象的房價過十萬。

按照現在較高房價，也僅僅是7萬元，如果當時買的房價是2萬元，僅僅是上漲了3.5倍，僅此而已，看似房價漲了好幾萬、大好幾萬，但買房時的房價基數也高，從資產升值幅度來看，僅僅是3.5倍！

再來看廣州，當我通過58同城搜索廣州萬科四季花城時，被眼前的房價驚呆了，大部分都是在1.4萬、1.5萬，甚至還有1.3萬左右的房子，打電話落實實際情況，確實如此，房源海量，價格實惠。如果按照當時的4千元來算，從2004年到現在的2016年，12年間，房價漲了僅僅3.5倍而已；

再趕緊看當時參觀過的牛盤碧桂園，也大吃一驚，房價也僅僅是1.5萬、1.6萬而已，這太不可思議了，如果按照當時5500元/平的房價來推算，12年僅僅上漲了3倍而已，這也太弱爆了吧！

北京星河灣8年間，房價上漲3.5倍，廣州樓盤12年間房價上漲也最多是3.5倍，這不免讓我開始有點小激動！

對，再來看咱小鄭州，一直被中央忽略被人們遺忘，沒有任何優勢資源，沒有任何政策傾斜優勢，自生自滅的內陸省會城市，我們的房價漲幅呢？

為了讓大家有一個直觀的感受，我舉兩個例子：

2009年上半年，高鐵站片區的盧浮公館開盤，一期房價4000元/平，現在二手房價格多少呢？你去二手房問問就會知道，房價在1.5萬元/平左右，如果這樣算，應該是上漲了3.75倍，即使按照保守的1.4萬/平米來算，房價也上漲了3.5倍，絲毫不弱於大北京的投資回報率！

另一個案例，將時間倒推至2004年，鄭東新區綠地老街的房價3000元/平，剛開始房價僅僅2700元/平，我們姑且按照高值3000元算，現在多少呢？20000元/平，漲了多少倍？6.6倍，超越廣州近1倍。如果說鄭東新區有點特殊，那好，我們找市區的房價，2004年，鑫苑名家房價在2500元/平，現在多少呢？1.3萬/平左右，如果這樣算，12年房價也上漲了5倍，也完爆廣州！

如此對比分析，你會恍然大悟，廣州房價為何今年漲不上去了，因為，那些炒房客都被套牢了，資產都沒有增值，如何再炒下去？

……

當我把這些數據給幾個夥計一分析，大夥激昂澎湃的心立馬蔫了，王總管倒吸一口涼氣，媽的，炒房風險很大呀，這「北上廣深」、「北上廣深」，天天看房價暴漲，到頭來還不及咱小鄭州的投資回報率高！

唉聲嘆氣后，大家一起吃火鍋，再也不提北上，再也不提南下，作為鄭州人，還是老老實實深耕咱們鄭州的土吧！

續個貂：

深圳2004年，房價大概在7500元/平，現在是7萬元左右，上漲了將近10倍，高於鄭東新區的漲幅6.6倍，但這樣的好事只是去年下半年到今年上半年才完成的逆襲，若純投資，你能撐到現在嗎？

上海2004年，主城區房價在8000元/平，現在二手房均價是4.5萬元，12年間上漲了5.6倍，略高於鄭州主城區房價漲幅。

【上圖未萬科四季花城鳥瞰圖，2004年的規劃，牛逼不？】

《房投》並非權威，只是用一種購房者的分析角度來探討問題，每個人都有每個人的標準，每個人也都有每個人的答案，本文拋磚引玉，希望能對諸位以後的房產投資有所幫助！房投分享稿件請發至：[email protected]。