高溢價只能靠地段？那為啥渾南皇姑近四環都能賣到7000+

數據來源：瑞達思雲數據

瀋陽人，可以吐槽瀋陽不好，但絕不容忍別人吐槽，瀋陽人，買房鐵定會買自己熟悉的區域，然後開發商每每有新建項目的時候，都開始研究這一片區的購房者喜歡什麼，但是，看著赤果果的數據，我們發現，以前被認為的「郊區」的地方，現在均價已經過萬了！這，簡直顛覆了我們熟悉的「地緣論」！

「郊區」憑啥賣到7000+？

根據瑞達思雲數據顯示，2017年1月1日至2017年3月8日，瀋陽三環外在售商品住宅中，普通住宅（包括洋房）銷售均價top10項目多數已經「破七」，部分項目均價已經過萬了。

從數據來看，瀋陽許多二環至三環板塊均價尚未達到7500+，甚至部分區一環旁的項目均價只能勉強達到8000元/平方米。

在這樣的巨大差距對比下，誰都要問一句，老瀋陽人印象中的「郊區」現在憑啥賣到7500+？

北三環配套設施 365淘房/攝

板塊的不斷成熟和未來的發展前景大好當然是原因之一，大品牌的價值自然也是重要原因，而除卻地段、品牌、產品這些我們熟知的「原因」外，還有沒有其他原因是我們未曾注意的呢？

仔細分析目前比較火爆的全運、白塔、四檯子（北皇姑）等幾個板塊，我們就會發現這幾個板塊均有多個項目在售，甚至有多個品牌房企相鄰而建，且同時在售，那麼這幾個上榜項目，為啥能「賣上價」呢？

這一點，在採訪了這幾個板塊的業主后，我們似乎就能夠明白一些其中原委了。

「房」生外向？

筆者先後走訪了北皇姑、全運、白塔幾個版塊的在售項目。其中，筆者在探訪北皇姑的幾個在售項目時發現，萬科金域華府的業主中，四檯子的「老人」佔比並不多，反而是老皇姑、於洪、鐵西的外溢客戶比較多，還有部分沈飛等三檯子外溢的客戶，最後選擇了這裡。

南三環在建項目 365淘房/攝

在全運板塊內的瀋陽星河灣周邊本身就少有原住民，所以幾乎沒有「老人」在這裡。更多的，是瀋陽高端圈層的成功人士，它的輻射範圍遠不止於全運版塊，渾南區域，而是輻射遼寧省。

在白塔板塊，筆者曾探訪金石小鎮項目。事實上，筆者此前對金石小鎮的定價還是頗有「微詞」的，筆者竊以為這個地段賣到7500元/平方米，委實有些貴了，還曾偷偷擔心過項目的銷量。

而事實證明，這個價格並不高，甚至可以說是被購房者普遍認可的，而從小鎮的業主來看，同樣是在吸引了大批地緣性客戶的同時，也有著很多二環內的改善型客戶，甚至是外地客戶來此置業。

可見，幾個高溢價項目，都是在吸引了部分地緣性客戶的同時，吸引了很多非地緣性的客戶，都說是「女生外向」，難道在房地產行業里，是「房」生外向嗎？

鐵西區街景 365淘房/攝

如果說，三環外屬於「開荒」，不具備普遍性，那麼從傳統城區來看，作為「工業區」的鐵西，可以說是近幾年房價漲幅最快的城區之一了，而這個在老瀋陽眼中「髒亂差」的區域，房價能夠在短時間內追上素有南富北貴之稱的瀋河、皇姑等城區，更多的還是因為城區內的「換血」。

所謂「換血」並不單指帖西城區內工廠「批量搬遷」，更多的還是指為鐵西區新建商品住宅「買單」的購房者中，「老鐵西」只佔其中一部分，更多的，還是吸引了很多其它區域有置業需求的購房者和大批「新瀋陽人」。

不難看出，目前幾個熱門板塊在售項目均十分集中，各家產品品質相差無幾，配套優勢更是幾家「共享」，如果集中爭奪有限的地緣性客戶，很容易將自己推入價格戰的險地，如果想在保證銷量的同時，將產品溢價率做出來，吸引更多的非地緣性客戶，可以說是一個非常好的選擇。

相對的，反觀幾個在區域競爭中在價格上勝出的幾個項目之所以能夠吸引更多的非地緣性客戶，一方面是因為樓盤本身具備獨特的生活理念，另一方面也是因為產品價值要高於地段本身的價值，這樣才能「吸」到更多非地緣性客戶。（文/採薇）

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