報告連載|2016年度中國公寓白皮書（三）

五、各品類運營發展分析

邁點品牌指數MBI：邁點網通過自主開發的「邁點品牌指數監測系統」(MBIMS)，針對行業相關的酒店/公寓/客棧/民宿品牌，每月不間斷跟蹤邁點旅遊及大住宿業門戶網站、國內主流搜索引擎搜索及其他行業資料庫合作網站的上百萬網民的上網行為;對品牌的潛在用戶或實際使用用戶的IP屬性進行分類，從搜索指數、運營指數、媒體指數三個維度，進行數據收集、統計。

邁點研究院(MTA)對品牌指數原始資料庫，進行審核、校對，通過MBI系統統計出各品牌的有效關注比例，並最終加權計算得出邁點品牌指數數據。MBI系統還會根據同一類別品牌的進行歸屬，按照有效關注比例進行排名，綜合反映品牌影響力。本部分將基於MBI監測品牌數據展開。

公寓關注度穩步提升，月總搜索量一度接近2萬

從用戶對公寓的搜索情況來看，公寓在搜索總量在2016年總體呈現上升的趨勢。而對公寓的搜索平均值則是從2016年5月開始穩步攀升，僅在12月有所回落，這也與國家及各省市出台鼓勵房屋租賃政策發布的時間基本吻合。

邁點、搜狐焦點、新浪樂居為公寓品牌前三大新聞投放媒體

在媒體宣傳推廣上，公寓品牌偏愛的五大平台分別是邁點、新浪樂居、搜狐焦點、南方網旅遊以及航空旅遊網。截至2016年12月，市場上長租公寓品牌在五大平台的新聞投放數量合計佔比，達到全年行業新聞總數的95%。

官網運營逐漸式微， APP等移動埠獲用戶青睞

截至2016年12月31日，邁點品牌指數MBI共監測市場主流公寓品牌135家。作為市場上的主流品牌，這135家品牌的官網與APP運營在不同月份上表現有一定的差異。

總體來看，前三季度官網與APP運營水平相當，但從4季度開始，官網運營情況有一點幅度回落，而APP客戶端則穩步上升。

在移動互聯網日益發展的當下，公寓的客群又偏年輕化，公寓運營商需更加重視APP客戶端等移動運營模式，以跟上年輕消費者的喜好。

盈利，應成為2017年公寓發展的年度辭彙

公寓市場雖已發展數年，但尚未有企業能給出一套可持續的盈利方法，業內也有眾多專家曾提出過許多的建議和意見。隨著各路人馬湧入公寓，公寓市場的競爭逐漸加劇，2017年必將成為公寓品牌能否存活下來較為關鍵的一年。

關於如何盈利，筆者認為可將集中式和分散式的公寓分別對待。由於目前公寓的重資產屬性，在國內REITs尚未啟動的情況下，集中式公寓暫時只有「持有物業溢價+租金+其他衍生服務收費」這一種盈利模式。

而對於分散式公寓，得益於去年國家和地方發布的鼓勵住房租賃的辦法，各地紛紛出台了相應的配套意見，許多省市已將N+1的房屋出租方式合法化，因此，分散式公寓目前的盈利模式仍然以租金差價為主。

政策趨於完善，灰色地帶漸少

2017年2月，住建部表示正在制定住房租賃合同示範文本，以規範住房租賃行為;還將推進相關條例起草工作，以規範租住相關主體的權利和義務，突出保護承租人權益，增強租房居住的安全感和穩定感，住建部還明確表示，今年將加快住房租賃市場立法。

自2016年6月國務院發布《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》以來，已至少有22個省市出台了促進住宿租賃市場發展的意見或建議。深圳、上海等地也針對廠改房已進行了多輪的整治，各地政府對公寓在消防隱患方面的查處也從未鬆懈。政策日趨完善使原本粗放的租房市場逐漸規範，市場留給「黑中介」、「黑二房東」的空間也愈來愈小。

在此，建議公寓運營者務必將政策風險作為公寓項目建設和運營中的首要風險來進行把控。

資產證券化，公寓健康發展的必由之路

長租公寓具有租金收入穩定、運營模式清晰、市場發展空間廣闊等特點，但公寓市場的資產證券化雖尚未有明確的法律規範。不過，今年1月10日，魔方公寓ABS成為國內首單公寓行業資產證券化產品，隨著龍頭企業創新嘗試以及行業整體發展，資產證券化(輕資產型)和REITs(產權持有型)會逐漸成為公寓領域金融創新的重要來源。同時，今年2月14日，證券投資基金業協會也提出了將研究推動「公募基金+資產證券化」的房地產投資信託基金(REITs)模式，這一措施有望加速版REITs早日落地。

但需要注意的是，資產證券化雖是一劑化解公寓盈利困局的良藥，但卻仍需其他配套政策措施的跟進。比如，此次魔方公寓ABS的預計收益率為5%，雖較之前通過信託融資8%的利率有所降低，但如果加上擔保費用和發行費用，其融資成本仍然較高。因此，在收益不能提高前提下，如何降低成本、獲得稅收優惠政策就成為了關鍵。在此，希望政府在開閘REITs的同時能出台相應的稅收優惠政策，這樣才能實現資產證券化真正服務實體經濟的目的。

附：2016年住宿業公寓品牌各類別完整榜單

一、2016年服務式公寓品牌指數完整榜單

二、2016年短租公寓品牌指數完整榜單

三、2016年集中式長租公寓品牌指數完整榜單

四、2016年分散式長租公寓品牌指數完整榜單

為了完善邁點品牌指數MBI（公寓部分）的監測，使公寓品牌指數榜單更加權威，邁點研究院（MTA）發布了關於邁點品牌指數MBI（公寓部分）的監測維度的調查問卷，期待您的參與。

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