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房企酣戰7月土地市場 拿地天平傾斜三四線

房企酣戰7月土地市場 拿地天平傾斜三四線

從一二線拼搶,再到三線熱點城市分食,房企在土地市場加緊搶收,其背後則是規模擴張的強烈意願。 圖/視覺

樓市雖冷,地市依舊熱度不減。7月以來,多個城市迎來一大波供應,引來眾多房企酣戰。擴大規模依舊是房企業績競賽的主旋律,土地儲備規模與結構對業績影響也將越來越大。

多地密集推地、搶地

近半月以來,北京、上海、廣州一線城市紛紛加大土地供應,南京、福州、重慶等二線城市也不甘落後,開始密集推地。這一態勢延續了6月的火熱,萬科集團董秘朱旭表示,在萬科長期關注的27個城市中,6月的土地成交面積和成交金額都增長了超過100%。

自7月13日中鐵50.2億奪得順義地塊后,北京再迎土地盛宴。7月18日,北京市國土局出讓3宗住宅類用地,最終經過激烈競爭,這3宗地成交總價達到112.7億元。

保利聯手中海以底價16.8億攬下大興地塊,半年內,中海在北京已經連下三子,而2016年全年中海在北京土地市場上顆粒無收。中海半年報數據顯示,上半年中海共獲取了27宗地塊,耗資358.67億元。

中原地產首席分析師張大偉表示,截至7月18日,從出讓金規模來看,年內北京土地市場累計土地成交金額達到了1179.9億,同比漲幅達到了168%。從目前土地供應趨勢看,2017年全年北京市場的土地成交金額有望突破2000億。

部分房企也在二三四線加緊搶收,成都、南京土地市場搶手依舊。進入7月,龍湖開始全面提速進入下半年的麵粉爭奪戰中,龍湖在長沙、天津等多個城市拿地,其中僅7月12日一天,龍湖就將位於佛山、長沙、天津、嘉興四個城市的六宗地塊收入囊中,拿地代價64.97億元。

拼土儲時代到來

正如陽光城集團總裁張海民所說,「現在的土地儲備排名就是五年後的房企銷售額排名」。今年以來,保利、龍湖、中海等房企都加速拿地,動作十分迅猛。

部分房企上半年拿地金額甚至超過了銷售額的一半以上。中原地產數據顯示,龍湖地產上半年拿地金額超過600億元,而龍湖上半年簽約額高達926億元,占其上半年銷售業績的一半以上。快速擴張之下,龍湖上半年已達成1100億銷售目標的84%。

萬科耗資更巨。朱旭表示,如果算上6月29日斥資551億元獲得廣信資產包,公司上半年拿地金額約達1463億元,占簽約銷售金額54%左右。

中原地產的統計也顯示,今年上半年,已有34家房企的拿地金額超過百億元,其中排名靠前的30家房企拿地總金額達8726.2億元,較2016年同期的可比數據增長66.4%。

「有規模才有江湖地位、才有話語權」,新城控股高級副總裁歐陽捷認為,大房企加速發展、規模擴容意願更強。

值得一提的是,通過大規模拿地或併購,房企土儲規模重新洗牌。

7月19日,宣稱不在公開市場拿地的融創接手13個萬達文旅項目,土儲藉此躍入一線陣營。截至今年上半年,融創擁有8664萬平方米的土地儲備,原本排第六,由於收購萬達文化旅遊城項目,得到5897萬平方米的土儲。這就意味著,融創土儲一下子達到近1.47億平方米,一躍進入前三。

不過,此前據接近融創的人士預計,如果考慮綠地、恆大和碧桂園等企業在今年6月份之後所獲得的土地儲備,保守估計融創的土地儲備將在房企中排行第四。

拿地「天平」傾斜三四線

除了北京、上海外,目前包括深圳、杭州、天津、濟南、佛山等重點二線城市及周邊城市出讓的宅地,也相繼設定最高限價及競報自持面積,在「麵粉貴過麵包」的土地市場,拿地之後如何讓利益最大化是每家房企都必須考慮的問題。

而市場普遍認為,自持地塊難以迅速回籠資金成本,目前在盈利方面也沒有出現較好的解決方式,一些環繞一二線城市的三四線城市越來越受房企青睞。以保利為例,其目前更偏向於都市圈二線及周邊三四線城市。

張大偉表示,最近比較引人關注的是部分三四線城市土地拍賣競爭非常激烈,一些三線城市的土地拍賣溢價率有明顯上升,包括揚州、金華、漳州、常州、嘉興、鹽城等城市的溢價率在熱點城市中已排名前十。

這些區域的地價也水漲船高。以蘇州所轄的縣級市太倉為例,享有「上海北大門」之稱的太倉,一線房企進駐之後,目前起始樓麵價都超過4000元/平方米,今年3月有一塊地樓麵價拍到了接近9000元/平方米。

住宅市場也首次出現逆向趨勢:一二線在調控下降溫,三四線漸火。國家統計局發布的「2017年6月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據」顯示,一二線熱點城市全面處於停滯或者下行趨勢中,上漲城市基本全部為三線城市和部分西部二線末城市。

不過,總體而言房企拿地逐漸回歸理性。近日,綠地控股公告表示,下半年住宅從嚴調控的基本格局仍將持續,而在土地成本控制方面,綠地將堅持理性拿地。

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