房企酣戰7月土地市場 拿地天平傾斜三四線

從一二線拼搶，再到三線熱點城市分食，房企在土地市場加緊搶收，其背後則是規模擴張的強烈意願。 圖/視覺

樓市雖冷，地市依舊熱度不減。7月以來，多個城市迎來一大波供應，引來眾多房企酣戰。擴大規模依舊是房企業績競賽的主旋律，土地儲備規模與結構對業績影響也將越來越大。

近半月以來，北京、上海、廣州一線城市紛紛加大土地供應，南京、福州、重慶等二線城市也不甘落後，開始密集推地。這一態勢延續了6月的火熱，萬科集團董秘朱旭表示，在萬科長期關注的27個城市中，6月的土地成交面積和成交金額都增長了超過100%。

自7月13日中鐵50.2億奪得順義地塊后，北京再迎土地盛宴。7月18日，北京市國土局出讓3宗住宅類用地，最終經過激烈競爭，這3宗地成交總價達到112.7億元。

保利聯手中海以底價16.8億攬下大興地塊，半年內，中海在北京已經連下三子，而2016年全年中海在北京土地市場上顆粒無收。中海半年報數據顯示，上半年中海共獲取了27宗地塊，耗資358.67億元。

中原地產首席分析師張大偉表示，截至7月18日，從出讓金規模來看，年內北京土地市場累計土地成交金額達到了1179.9億，同比漲幅達到了168%。從目前土地供應趨勢看，2017年全年北京市場的土地成交金額有望突破2000億。

部分房企也在二三四線加緊搶收，成都、南京土地市場搶手依舊。進入7月，龍湖開始全面提速進入下半年的麵粉爭奪戰中，龍湖在長沙、天津等多個城市拿地，其中僅7月12日一天，龍湖就將位於佛山、長沙、天津、嘉興四個城市的六宗地塊收入囊中，拿地代價64.97億元。

正如陽光城集團總裁張海民所說，「現在的土地儲備排名就是五年後的房企銷售額排名」。今年以來，保利、龍湖、中海等房企都加速拿地，動作十分迅猛。

部分房企上半年拿地金額甚至超過了銷售額的一半以上。中原地產數據顯示，龍湖地產上半年拿地金額超過600億元，而龍湖上半年簽約額高達926億元，占其上半年銷售業績的一半以上。快速擴張之下，龍湖上半年已達成1100億銷售目標的84%。

萬科耗資更巨。朱旭表示，如果算上6月29日斥資551億元獲得廣信資產包，公司上半年拿地金額約達1463億元，占簽約銷售金額54%左右。

中原地產的統計也顯示，今年上半年，已有34家房企的拿地金額超過百億元，其中排名靠前的30家房企拿地總金額達8726.2億元，較2016年同期的可比數據增長66.4%。

「有規模才有江湖地位、才有話語權」，新城控股高級副總裁歐陽捷認為，大房企加速發展、規模擴容意願更強。

值得一提的是，通過大規模拿地或併購，房企土儲規模重新洗牌。

7月19日，宣稱不在公開市場拿地的融創接手13個萬達文旅項目，土儲藉此躍入一線陣營。截至今年上半年，融創擁有8664萬平方米的土地儲備，原本排第六，由於收購萬達文化旅遊城項目，得到5897萬平方米的土儲。這就意味著，融創土儲一下子達到近1.47億平方米，一躍進入前三。

不過，此前據接近融創的人士預計，如果考慮綠地、恆大和碧桂園等企業在今年6月份之後所獲得的土地儲備，保守估計融創的土地儲備將在房企中排行第四。

除了北京、上海外，目前包括深圳、杭州、天津、濟南、佛山等重點二線城市及周邊城市出讓的宅地，也相繼設定最高限價及競報自持面積，在「麵粉貴過麵包」的土地市場，拿地之後如何讓利益最大化是每家房企都必須考慮的問題。

而市場普遍認為，自持地塊難以迅速回籠資金成本，目前在盈利方面也沒有出現較好的解決方式，一些環繞一二線城市的三四線城市越來越受房企青睞。以保利為例，其目前更偏向於都市圈二線及周邊三四線城市。

張大偉表示，最近比較引人關注的是部分三四線城市土地拍賣競爭非常激烈，一些三線城市的土地拍賣溢價率有明顯上升，包括揚州、金華、漳州、常州、嘉興、鹽城等城市的溢價率在熱點城市中已排名前十。

這些區域的地價也水漲船高。以蘇州所轄的縣級市太倉為例，享有「上海北大門」之稱的太倉，一線房企進駐之後，目前起始樓麵價都超過4000元/平方米，今年3月有一塊地樓麵價拍到了接近9000元/平方米。

住宅市場也首次出現逆向趨勢：一二線在調控下降溫，三四線漸火。國家統計局發布的「2017年6月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據」顯示，一二線熱點城市全面處於停滯或者下行趨勢中，上漲城市基本全部為三線城市和部分西部二線末城市。

不過，總體而言房企拿地逐漸回歸理性。近日，綠地控股公告表示，下半年住宅從嚴調控的基本格局仍將持續，而在土地成本控制方面，綠地將堅持理性拿地。

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