濟南長嶺山樓麵價都1萬5了？別急，限購下「房價不會超出周邊樓盤價"

13日，濟南鐵路法院拍賣網上一場土地司法拍賣，

點燃了濟南的地產圈。

長嶺山南路北側、鳳山路東側一塊60多畝的住宅用地，

吸引了16家實力房企的爭奪，

經過了176輪激烈的網路拍賣，

被旭輝地產以17.1億的高價摘得。

比起6年前，清大華創2.83億元的成交價，

此次的成交價增加5倍。

這場司法拍賣為何如此激烈？這塊地為何這麼貴？如此高價，政府是否會做出調控？未來房價走勢如何？對即將到來的唐冶土拍是否帶來連鎖反應？讓我們一一來分析。

競拍現場：

16家房企競拍176輪

樓麵價高達15291元/平方米

13日的長嶺山地塊司法拍賣吸引了16家房企競拍，其中既有萬科、世茂、碧桂園、等一線房企，也有綠地泉、中垠、祥泰等本土房企，還有旭輝、金地等地產新秀。雖然是網路拍賣，但是各家房企你爭我奪、步步緊逼的架勢充滿了火藥味，這場網拍的圍觀次數達到了1840318次。

從地塊條件來看，該宗地處於待開發狀態，宗地內地勢平坦，但已經開挖建築基坑，並具備通路、通電、通上水等基本建設條件，適宜建設住宅項目。地塊使用權面積40000平方米，摺合60畝，地上容積率不大於2.8，地下容積率不大於1.3，建築密度不大於18%，綠地率不小於35%，停車率不小於80%，規劃住宅建築為高層。

地塊現狀

土地使用權年限設定按照《國有土地使用證》的登記，該宗地使用權類型為出讓，終止日期2082年01月24日，自本估價期日起，土地剩餘使用年限為65.2年。

13日上午10點拍賣正式開始，47760萬元的起拍價是去年司法部門根據市場行情重新評估的價格，根據拍賣規則，每次加價的幅度是500萬。競拍剛開始，各家企業就開始了火拚。不到一分鐘，房企加價就超過一億，競拍到4分28秒時，報價超過10億元，短短10分鐘過去，報價就到了14.826億……在這種競爭下，原本定於11點就結束的拍賣，出現4次延時拍賣。根據拍賣延時說明，拍賣截止前5分鐘內若有人繼續出價， 拍賣將自動延時5分鐘結束。經過176輪的激烈競拍，地塊被J89620號拍賣者以17.126億的價格斬獲。據了解，J89620號拍賣者為外來房企旭輝。對比起拍價，該地塊成交的溢價率到了258%，樓麵價15291元/平方米。

拍賣筆錄詳細記錄了激烈的競拍過程

17.1億的土地款要一次性付清

地價比6年前增加了5倍

根據司法拍賣有關規定，地塊的競得者要在7月24日前，將拍賣成交款全額打入法院指定賬戶，逾期未足額繳納者將承擔相應的法律責任。短短几天內，需要一次性繳納17億餘元的土地款，對房企的資金實力是很大的考驗。

此次競拍的長嶺山地塊已不是第一次成交，它曾於2011年5月被濟南清大華創科技孵化有限公司以28300萬元的價格摘得，約定2013年1月31日開工，2015年1月31日竣 工。結果在拿到土地后，2012年，清大華創就以團購的名義進行「無證先售」， 坑了不少人。

據業內人士爆料，當時，為開發這個項目，清大華創走上信託借款之路。現如今，在網路上仍然能夠查詢到有關長嶺花園的信託計劃。

當時樓麵價為2527元/平，總價2.83億，如今再次拍賣，該地塊總價已經 增加了5倍，達到了17.126億元，樓麵價達到1.5萬/平。

權威回應：

12層才能拿預售證

不能超過周邊樓價

與起拍價相比，該地塊的溢價率達258%，不過，由於並不是通過國土局的系統進行拍賣，目前來看，該溢價率並不受限購政策的影響，尚不會出現現房銷售的情況。「這次拍賣是處在符合市場經濟下的偶然事件，對於資產處置的一種形式，不受溢價率150％的調控。」世聯總經理吳慶說到。

不過根據此前的限購政策，商品房高層住宅要12層以上才能拿到預售證，這塊土地未來是要受到這一限制的，建到12層才能領預售證。

該地塊樓麵價已經拍到了1.5萬/㎡。目前，地塊周邊有一些樓盤在售，如銀盛泰·金域藍山，均價在17000/㎡，萬科金域華府均價在21500/㎡，是精裝修樓盤。

因此，此次土拍結束后，不少人1.5萬/㎡的樓麵價即將超過樓價，麵粉將趕超麵包的價格。不過業內人士分析稱， 「即使麵粉貴過麵包，但是當市場沒有達到這個預期，開發商卻把土地拍上去了，它們也無法賣高價格，而且要自己承受其中的風險和壓力。」

不少市民擔心會拉高周邊預期，入市時也會售價過高。對此，業內人士稱，在限購期間內，該樓盤入市后的價格也會實行政府指導價，不會超過周邊價格。

目前，濟南房地產市場不少樓盤要採用政府指導價，價格過高的不予發放預售證。因此，記者從有關部門獲悉，如果該地塊上的住宅產品入市時，限購政策依然持續，那麼它也要受到限購政策的限制。「入市的時候不能超過周邊的樓麵價格，如果周邊價格是兩萬，那麼不管它拍得的地價有多高，都不能超過這個價格。」業內人士稱。

市場影響：

未來將建高端高層樓盤

對土拍和市場影響尚待觀察

對於今後這塊土地上將呈現什麼樣的產品，吳慶講到，「應該是針對改善型住房人群而建立的偏高端產品，對於剛需人群來講，應該還是不能承受之重，容積率2.8打造的將是高層樓盤，應該在產品質量，裝修上有一些高品質的改善。」

8月，唐冶和漢峪還有一大批住宅用地開始競拍。其中，離這塊土地不遠的歷下區原龍科機電地塊A也將進行拍賣。這個地塊面積為49573㎡，起始價為85514萬元，將在8月初開拍。這個地塊應該也是建設高層產品，起拍樓麵價為5748元/㎡。

雖然此次土拍價格有點高，但是吳慶認為，這主要是因為不受溢價率現房銷售政策影響，以及不設最高限價的原因。8月的正常土拍，溢價率限制之下，加之超過最高限價要競安置房，提高了競拍的門檻，給開發商帶來不小的壓力。（ 齊魯晚報 記者 喻雯 魏新麗 見習記者 趙夏曄 實習生 都亞男）