【判例】天津首判：以炒房為目的購房合同不成立！炒房團瞬間方了！

房產中介人員利用自身優勢從市民手中購買房屋，然後準備在辦理房屋手續時過戶給第三方。賣主發現買主系炒房人員后，提出解除合同。日前，天津市濱海新區人民法院塘沽審判區經審理后，認定雙方簽訂的買賣合同不成立。據悉，塘沽審判區最近對17件房屋買賣合同糾紛案件認定為「名為買房，實為炒房」的行為，依法認定合同不成立，駁回索賠的訴訟請求。

2016年3月，尤某某與吳某某簽訂房屋買賣居間合同，約定以81萬元購買吳某某的房屋一處，並約定同意買方在辦理該房屋手續時過戶給第三方。後來吳某某發現尤某某系從事炒房的人員，便明確表示解除合同。

尤某某將吳某某起訴到法院，要求繼續履行合同，並賠償損失。法院圍繞合同締約履行過程，約定過戶第三方的目的等方面進行了審理，認為原告尤某某利用其具有的房源信息優勢及熟悉房屋交易流程優勢，簽訂該買賣合同的目的是為了轉售他人，並非要購買被告名下的涉訴房屋，其簽訂買賣合同並非真實意思表示，故該買賣合同不成立。原告的訴訟請求，不予支持。

法官說法

濱海新區法院塘沽民二庭副庭長李桂華表示，此類案件多為房地產中介人員，利用具有的房源信息優勢及熟悉房屋交易流程優勢，與賣房人簽訂房屋買賣合同，再加價轉賣給他人從中牟利。為了保證其順利實施倒房行為，此類合同一般都約定交付定金后便騰空並移交房屋，此舉是為方便讓實際買房人看房。同時還會約定允許過戶給第三方，是為保證賣房人與實際買房人辦理過戶。當賣方人陷入了炒房人的圈套，拒絕履行合同時就會被以違約為由起訴，並索要高額違約金。

此類案件中籤訂買賣合同只是先佔房屋的購買機會，同時另尋買主，將房屋轉售他人從中牟利。而並非真要購買該房屋，其簽訂買賣合同並非真實意思表示，故該買賣合同不成立。此外，炒房人的行為既會造成實際買賣雙方互不了解，影響實際買賣雙方的締約選擇權，也會造成房屋交易的環節增多而增加實際買賣雙方的交易成本和違約風險，實際上已經影響了實際買賣雙方當事人的合法權益，有違誠實信用原則，干擾了正常的市場交易秩序，故依法不予保護。

專家提醒：

進入2017年，「房事」風雲突變，買入、賣出，頻繁發生，而伴隨著房價的漲跌起伏，買賣雙方的糾紛也逐漸遞增。很多朋友在買房或者賣房的時候，對於合同的有效無效很少在意，而發生糾紛，又後悔莫及。為此，本文匯總7種無效房屋買賣合同，給所有朋友提個醒，希望對您有所幫助。

1、無民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同。

根據《民法通則》的規定,無民事行為能力人由其法定代理人代理實施民事行為,因此,無民事行為能力人的房屋買賣均應由其法定代理人代理簽訂合同,他們不能獨立簽訂房屋買賣合同,否則,屬無效合同。

2、 限制行為能力人未取得法定代理人的同意簽訂的房屋買賣合同。

限制行為能力人只能進行與其年齡、智力、精神狀況相適應的民事活動,他們進行房屋買賣應當由其法定代理 人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒有法定代理人的同意,限制行為能力人自已簽訂的房屋買賣合同無效。

3、以欺詐為目的簽訂的房屋買賣合同。

這是指一方當事人以捏造事實或隱瞞真相等欺騙手段,致使對方當事人發生錯誤認識所簽訂的房屋買賣合同。

4、以脅迫的手段簽訂的房屋買賣合同。

指一方當事人以使對方財產、肉體或精神上受損害相威脅,迫使其產生恐怖而簽訂的房屋買賣合同。

5、乘人之危簽訂的經濟合同。

是指一方當事人乘對方處於危難之際或利用對方的迫切需要,強迫對方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買賣合同。

6、雙方當事人惡意串通,損害國家、集體或他人利益所的房屋買賣合同。

是指雙方當事人故意串通,損害國家、集體或第三人的利益簽訂的合同無效。

7、當事人之間沒有簽訂書面房屋買賣合同,又無據可查的,亦認定為房屋買賣合同無效。

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