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香港學區房購買攻略

小Q導讀:「可憐天下父母心」,香港的父母也為學區房操碎心。

文/克而瑞研究中心 洪聖奇、陳嘉睿、代毓雯

俗話說,「可憐天下父母心」。在教育資源日趨集中化的現在,為了讓孩子不輸在起跑線上,父母可是想盡一切方法給孩子上名校。香港國際化程度高,名校教育資源豐富,成為了很多有一定經濟基礎的家庭送孩子上學的好選擇。無論是按學區劃片因素還是方便小孩上下學,學區房都是在給孩子選擇名校的重要一環。那麼,香港的名校大多聚集在哪裡,那些眼花繚亂的升學制度和概念又該如何理清,名校聚集區域的學區房行情如何,本文將一一分析。

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香港名校在哪裡

:揭秘香港名校網分佈:

香港幼稚園

並沒有官方給定的學區劃分,但是根據香港專業教育出版社評出的香港幼稚園前五十強,香港優質的幼稚園分佈高度集中在灣仔區、九龍城區、東區、中西區,前50強幼稚園中有43所分佈在這四個區中。其中,九龍城區中有18間,是最多的,但排名大多位於50強的中段。灣仔區有12間,緊隨其後,但排名前十的幼稚園有6間都位於灣仔區。

從幼稚園類型上看,非牟利幼稚園占前50強的27席,其餘為私立獨立的幼稚園。值得一提,非牟利幼稚園並不代表不收費,只是由於接受政府優惠政策的資助,學費較私立獨立幼稚園稍低。而50強幼稚園中,36間幼稚園不接受兌換學劵,排名前十的幼稚園更是只有2所有兌換學劵資格。所以想要讀到好的幼稚園,學費基本需要自己全部支付。

(資料來源:香港專業教育出版社)

香港國小升學有兩個機制,其中的「統一排位」機制便是根據家庭住址所處校網進行排位。

香港教育局將香港劃分為36個校網,其中有四大著名的國小校網,分佈在港島、九龍兩區,涵蓋了香港大部分著名的國小。

  • 41校網位於九龍,範圍包括九龍城、九龍塘、筆架山道,區內著名的國小有喇沙國小、拔萃國小、瑪麗諾修院學校(國小部)、嘉諾撒聖家學校;

  • 同在九龍的34校網範圍包括何文田、土瓜灣、馬頭角、嘉多利山,區內著名國小有陳瑞祺(喇沙)國小、協恩中學附屬國小、農圃道官立國小、馬頭涌官立國小;

  • 位於港島區的12校網覆蓋灣仔、銅鑼灣、跑馬地、大坑、渣甸山,區內著名國小有瑪利曼國小、寶血國小、軒尼詩道官立國小、聖若瑟國小、聖保祿天主教國小;

  • 同在港島區的11校網則是覆蓋中環、山頂、上環、西營盤、石塘咀、堅尼地城,區內著名國小有英皇書院同學會國小、嘉諾撒聖心學校、聖士提反女子中學附屬國小。

對於國小來說,學區房的重要性更加凸顯。對於公立學校,不僅就讀國小按照房子歸屬學區進行排位,著名中學也會將部分名額劃歸其附屬國小直升。

41校網

34校網

12校網

11校網

(圖片來源:信報)

除了教育局劃分的校網,還有部分直資的私立國小排名靠前,排名第一的拔萃女國小、排名第二的聖保羅男女中學附屬國小均為直資私立國小。香港國小TOP50中,有16家直資私立國小,各區都有分佈,九龍城區分佈最多間。 

(資料來源:香港專業教育出版社)

香港的中學分區則是按照香港18個區劃分為18個學區。全香港有48間Band 1A的頂尖中學,九龍城區有7間,中西區和東區分別有5間,屯門、油尖旺、灣仔區也分別有4間。

綜合幼稚園、國小、中學的區位分佈,香港的教育資源較為集中,大量優質的中國小和幼稚園分佈於港島的中西區、灣仔區、東區以及九龍的九龍城區這四個區域。想要購買學區房的家長可以重點考慮這四個區。

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名校概念面面觀

香港的幼稚園、國小、中學均有豐富的分類和完善的升學制度,但其中許多陌生複雜的概念容易讓人混淆。下面本文就對其中的一些熱門的概念進行解讀。

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幼 稚 園

非牟利VS私立非牟利幼稚園主要由教會、慈善或志願團體開辦,可申請兩項資助,一類是接受租金和差餉上的資助,另一類是參加幼稚園資助計劃的學校,即教統局會向聘用高比率合格幼師的幼稚園發出薪金津貼。就讀非牟利幼稚園對於沒有雄厚的經濟實力供小孩入讀名校的家長是一個比較好的選擇,因為可以享受學券計劃,即是香港對於學前教育的一個政策亮點,在入學年度的8月31日年滿兩歲八個月或以上,並屬香港居民的兒童,有資格享受學券計劃的資助,獲發學券計劃資格證明書,入讀合資格兌現學券的幼稚園,便可獲學費資助。

而私立幼稚園則主要是私人出資,由私人經營,不參與政府的幼稚園資助計劃,香港政府規定非牟利幼稚園所賺取的利潤不能多於5%,而私立幼稚園則是不超過10%。由於私人出資,私立幼稚園在校園環境和教學設置方面是要好於非牟利幼稚園的,然而其學業壓力方面卻會高於公立。

本地VS國際本地幼稚園和國際幼稚園的選擇也是很多家長考慮的一點。國際學校幼稚園的對象原本針對的是外籍人士子女或者移民外地迴流學生,不過大部分都接受本地學生申請,入讀難度一般會比香港本地的幼稚園要高,比如會對學生父母的國籍和職業進行考核。

相比之下,和本地幼稚園最大的區別就在於它們的教學語言是英語,對於中文的教授是相對看重程度比較低的,選擇國際幼稚園也是對於孩子未來的升學道路的一個選擇,是否將來會去海外讀書還是參加本地升學都是需要提前考慮的因素,國際幼稚園的課程會更加銜接國際中學以及國外的大學課程,學生很難回到主流學校。

另外一個區別也在於學費,私立國際學校的學費高昂,每年約五萬到十多萬港幣不等,而非牟利幼稚園學券兌換后的全年學費大致在一萬多至三萬不等,價格差異也很明顯。入學國際幼稚園對於家長來說也不只是學費上的拼搏,一些名校也搬出了提名權或者債券作為入學門檻,比如英國名校哈羅公學,家長必須一次性購買300萬-600萬港元的債券作為優先錄取條件,這些天價基金大多用於擴建學校、招聘教師等,其銷售也依然十分火爆。

對於一些熱門學校來說,入讀幼稚園更有對小朋友的面試考察,考察孩子的情緒和表現以及對日常的知識,更有和家長的面談,這種考察也自然給許多希望孩子上名校的家長帶來了一些壓力,面試班也因此盛行。

2

小 學

官立、津貼VS直資、私立國小也有四大分類,即官立、津貼、直資和私立國小。官立和津貼國小的招生辦法是要根據教育局的效益入學統籌辦法進行的,分為「自行分配學位」和「統一派位」兩個階段,自行分配學位是要根據八項指標,按照公開的積分法則來決定學童是否可以入讀申請的國小,統一派位則是根據家長意願以隨機方式分派國小學位。而直資和私立國小在招生上則擁有自主權,大部分會參考一定的面試,有些甚至和幼稚園有一定的聯繫,有些甚至有直升國小資格,聯繫幼稚園的畢業生通常都可獲得相關國小的優先考慮。

國小校網香港教育局將香港劃分為36個國小校網,並根據「就近入學原則」和「小一入學申請表」上的申報住址為國小一年級學童統一派位,而這一制度也只適用於官立和津貼國小,對於招生經營自主的直資和私立國小並沒有按照校網分派的限制。

3

中 學

小升初制度扣除在「自行分配學位」時已派出的及預留給該校重讀生的學額后,會把剩餘的學額用來統一派位,這一佔比大約為所有學額的65%。其派位的依據主要有二:全港派位組別和校網派位組別。前者,教育局根據三次國小呈報的學生成績名次,加上每所國小的過往畢業生中一入學前測試的成績作為調整,給予全港學生一個分數,分出三個派別,這一制度不受校網的限制;而後者只是將範圍改至同一校網的學生。兩個派位組別分別各佔全港學生的三分之一,但是對於不同的學校也會有一定的分別。這也同樣不適用於部分直資中學和私立中學。

(資料來源:教育局)

宗教、男女校宗教和男女校上也是一個選擇的熱點。香港歷史最悠久的學校之一拔萃女書院一直是頭等女校之一,入到國小可直升中學部,餘下100個升中學名額則讓眾多外校生踏破了門檻。皇仁書院是香港殖民地時代第一件開辦的官立男校,灣仔區兩間軒尼詩道官立國小皆是皇仁的聯繫國小,每年有25%的畢業生可以升讀皇仁。嘉諾撒聖瑪利書院和瑪利諾修院學校這類的天主教名校也是很多家長的考慮。

升大學渠道大學的入學也是有著眾多的選擇。香港中學文憑考試(DSE)是既適用於本地大學的申請也可以用來進內地高校和250間海外高校的。而國際預科證書課程(IB)也是被公認為全球最高水平,總分達到24分,就可以獲得IB國際文憑;總分38分以上,就可以報讀世界名牌大學。選擇IB的學生大多是在國際學校受過系統的IB課程教育的。

在這些提供IB課程的學校中,就有香港最老牌的IB學校,李寶椿聯合世界書院。而聖保羅男女中學和男拔萃,作為香港老牌的本地學校,裡面最頂尖學生才可以入讀IB課程。其次就是在內地也風行的ALEVEL和SAT考試,在國際學校也有提供相關的課程,而選擇這兩種考試的學生的就讀方向也基本上是海外學校。總體來看,對於升大學的考試的選擇是不限於學校種類的,但是因為課程銜接及未來規劃分流的問題,也會在中學選擇上有一些差別。

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學區房購買套餐

看過了香港學校的分佈以及各式各樣的升學制度,家長們在選擇學區房的時候哪幾個好選擇呢?

1、灣仔區學區房頂級套餐

  • 幼稚園--天主教聖瑪加利大幼稚園、寶山幼稚園、聖公會幼稚園、銅鑼灣維多利亞國際幼稚園

  • 國小12校網--瑪利曼國小、寶血國小、軒尼詩道官立國小、聖若瑟國小、聖保祿天主教國小

  • 中學--皇仁書院、瑪利曼中學、聖保祿學校、華仁書院

套餐價格:(按實用面積計)平均售價21,829港元/尺

(資料來源:差餉物業估價署)

地處香港正中心的灣仔區也彙集了香港最多的教育資源。6所排名前十的幼稚園,3所排名前十的國小,4所位列Band 1A的中學,名校資源非常豐富。但是,灣仔區的房價也是全香港最高,平均售價達到21,829港元每尺,而2017年新盤僅供應419個單位,房屋供應也相對緊張。因此,想擁有一套灣仔區學區房需要雄厚的經濟實力

2、中西區學區房豪華套餐

  • 幼稚園--嘉諾撒聖心幼稚園、維多利亞(寶翠園)幼稚園

  • 國小11校網--英皇書院同學會國小、嘉諾撒聖心學校、聖士提反女子中學附屬國小

  • 中學--英皇書院、聖若瑟書院、聖保羅男女中學、聖士提反女子中學、英華女學校

套餐價格:(按實用面積計)平均售價19,618港元/尺

中西區是香港的傳統教育強區,區內有兩所排名前十的幼稚園,1所前十的國小,3所前十的中學。其中,聖保羅中學在香港中學里排名第一。而且,在香港學校入學制度的自行分配學位階段,中學會將部分名額留給直屬國小,國小將部分名額留給直屬幼稚園。中西區內嘉諾撒聖心學校及聖士提反學校均有成系統的配套中國小,從一開始就讀這些學校對後面的升學有幫助。

中西區2017年有10個新盤發售,供應1728個單位,新房供應相對充裕。目前區內平均售價每尺19,618港元每尺,新盤價格更高,一般較同區二手樓房價高10%-40%,例如翰林峰尺價就超過2.6萬。另外,禹洲地產在堅道的27層高半山豪宅項目也預計在今年第三季出售。

中西區內較著名的學區房二手樓盤有寶翠園,配套有維多利亞(寶翠園)幼稚園,位處國小11校網。寶翠園近期的實用尺價23,408港元,逼近同區新樓盤水平。

總的來說,受益於優質的教育資源,中西區學區房的房價居高不下,適合經濟實力不錯的家庭購買。

3、東區學區房標準套餐

  • 幼稚園--聖保羅堂幼稚園(北角)

  • 國小12校網--瑪利曼國小、寶血國小、軒尼詩道官立國小、聖若瑟國小、聖保祿天主教國小

  • 中學—香港婦女會中學、張祝珊英文中學、庇理羅士女子中學、聖馬可中學

套餐價格:(按實用面積計)平均售價15,961港元/尺

東區從北角一直延伸到柴灣,人口近60萬,在香港十八區內排名第四,而區內發展差異較大,北角、鯽魚涌住宅價格和灣仔中西區不相上下,但筲箕灣、柴灣則以廉價的公屋和居屋為主。面積較大的東區也涵蓋了許多優秀的學校,坐擁國小四大名校網之一的12校網,有4間名列Band 1A中學。

東區目前平均售價15,961港元/尺,遠低於灣仔和中西區。而2017年新建樓盤共提供2084個單位,為港島區最多。對於經濟實力較好的家庭,可以考慮北角、鯽魚涌兩個價格較高的市區住宅區,而經濟實力一般的可以選擇箕灣、柴灣兩個較便宜的分區。

4、九龍城區學區房超值套餐

  • 幼稚園—根德園幼稚園、國際英文幼稚園、約克國際幼稚園

  • 國小41校網--喇沙國小、拔萃國小、瑪麗諾修院學校(國小部)、嘉諾撒聖家學校

  • 中學--協恩中學、拔萃男書院、喇沙書院、華英中學、瑪麗諾修院學校、迦密中學、香港培正中學

套餐價格:(按實用面積計)平均售價14,582港元/尺

九龍城區的名校資源一點也不遜色於港島區:2所排名前十的幼稚園,其中根德園幼稚園排名第2;4所排名前十的國小,坐擁四大國小名校網中的兩個--41、34校網;7所名列Band 1A的中學,為十八區最多。相比港島區高昂的房價,九龍城區的房價稍低,平均售價14,582港元./尺。2017年九龍城區新盤共供應3852個單位,隨著啟德發展區的進一步開發,未來九龍城區的房屋供應相對充足。因此,購買九龍城區的學區房是一個相對超值的選擇。

註:本文的幼稚園

、國小、中學排名參考香港專業教育出版社製作的2017年香港最具教育競爭力學校50強龍虎榜。

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