樓市「小時代」來襲 低價小戶型將成供應主角

今年，對於剛需購房人來說無疑值得激動一番。北京剛需住宅在斷頓近兩年後，從政策方向將帶來「以剛需」為主的轉變。無論是對於開發商的信貸政策，還是「70/90」政策的回歸，甚至在土地上，加大自住房土地供應，都意味著北京樓市將重回「小時代」。

低價小戶型將成供應主角

2月16日，北京房山土地近乎於底價的成交，讓火熱的樓市有了降溫的跡象。其中，良鄉鎮01-02-03地塊被「中海+首開+保利+龍湖」聯合體競得，成交價為23.25億元；房山區良鄉鎮01-13-02、01-13-03、01-15-01地塊被「旭輝+金地」聯合體以18.1億元的價格拿下。兩宗土地溢價率均在10%左右，均未觸及價格上限。

而對於這兩塊土地來說，「70/90」以及商品住房銷售均價不超過38994元，且最高銷售單價不得超過40944元的銷售價格無疑是限制開發商再「豪奪」土地的關鍵原因。

事實上，根據亞豪機構數據顯示，自「70/90」政策回歸后，北京已拍出17宗地塊中，保留可售住宅的共9宗，其中執行「70/90」的是6宗，這6宗地塊可供應至少2510套90平方米以下住宅。

在這樣的背景下，「低價+小戶型」無疑將成為今明兩年的主要新房供應。

自住房供應將繼續加大

除去新房的供應外，自住型商品房也將成為北京低價小戶型的另一供應方式。

據京房字信息顯示，按照《北京市2017年國有建設用地供應計劃》，北京安排的國有建設用地計劃供應總量為3900公頃。其中，交通運輸用地2000公頃，水域及水利設施用地10公頃，特殊用地5公頃，公共管理與公共服務用地850公頃，工礦倉儲用地115公頃，住宅用地610公頃，商服用地310公頃。而在其中，保障性安居工程用地計劃安排350公頃，和去年持平；商品住宅用地計劃安排260公頃，其中單列自住型商品房用地83公頃，並保障1.5萬套自住型商品房的用地供應。

對此，北京市規土委的相關負責人表示，今年的住宅用地供應，就是要落實中央關於「房子是用來住的，不是用來炒的」定位要求，進一步優化商品住宅用地供應結構，加大中低價位、中小套型普通商品住宅用地供應比例。合理安排經營性用地供應，為首都房地產市場平穩健康發展提供支撐。

此外，上述人士還表示，北京市正在繼續完善供應計劃調整機制。列入計劃中的經營性建設用地都是年內可實現供地的建設用地，對於未列入供應計劃的新增項目，供應條件成熟后，也可以納入年度供應計劃。特別是對於商品住宅用地，將加快土地儲備項目一級開發和拆遷工作進度，合理把握經營性用地供應節奏，條件成熟的將適時納入計劃。這也是為了讓計劃提供的數據更客觀、準確，更合理地引導市場預期。

評論

市場重回剛需 但別忘了改善

小戶型回歸市場對於剛需族的影響無疑是巨大的。

回顧斷頓近2年的剛需市場，剛需轉向二手房、商住市場，無疑讓購房人的居住條件與水平打了些折扣。

當然，好事歸好事，但有些事情還是得簡單分析一下。

剛需房是怎麼消失的？

事實上，剛需房的消失離不開土地供應的缺失，以及市場轉向改善類住宅的方針。要知道，在2014年前後，剛需盤遍布各個區域時，當時的改善人群也曾備受冷落。

經過兩年的時間，改善的需求得以釋放，但剛需的境地卻變得更為尷尬。

商住謠言滿天飛、被動置業、二手房剛需房「老破舊」的居住體驗……從某些意義上，相比於改善人群來說，剛需房的缺失對於置業人群的影響更大。

如今，市場導向轉回小戶型，在高興的同時，是否需要再擔心一下——改善人群的置業需求是否因此將被抑制。

抑制的購買力，換回來的可能是再一次「報復」式的上漲。

對於大城市的房地產市場來說，供需關係的不對等是房屋價格上漲的一個關鍵因素。而這一點，時至今日也仍是一個比較難解的問題。

相比2年前，北京樓市的成熟度則顯得更為成熟。畢竟，存量房市場的崛起，加之自住型商品房的不間斷供應，使得購房人群的需求得以分化，市場也勢必會以穩定的方式前行。

要知道，市場要想走得「快」、走得「穩」，兩條腿的長度，得一樣長不是？