維穩房價，讓富人買房，讓買不起房的人租售同權

今年銀監會要完成《商業銀行破產風險處置條例》的立法項目，又一直在強調去槓桿，限購限貸咋不說了，提高首付也是降低槓桿，最近又把首套房貸款利率上調至基準利率1.15倍，擺在我們面前很實際的問題是，如果房價下跌，銀行會破產嗎？

我們來看銀行操作流程，儲戶向銀行存錢，銀行給儲戶很低的利息，就能讓銀行有了一大筆錢，房地產商向銀行借錢融資買地蓋房，假設銀行從儲戶那籌集到的錢只借給房地產商，而房地產商買地后假設只蓋一棟樓：

如果還沒蓋好，資金量斷裂，成為爛尾樓，賣不出去，企業沒錢還債，破產。

如果蓋好以後，因為房價太高，沒人接盤，銷售不出去，企業沒錢還債，企業破產。

銀行的錢收不回來，成為一筆壞賬，壞賬率越高，儲戶發生擠兌效應，更多人會從銀行櫃檯和ATM機提取自己的存款，銀行破產。

如果你是政府領導者，你會怎麼做？

當然是去庫存，把建好的房屋無論如何都要賣給個人。這樣企業負債就變成個人負債，除了香港，我大天朝可沒有個人破產制度。你欠了200萬，就必須要還200萬，無論是還30年還是20年。

個人投資者覺得房產沒有投資價值怎麼辦？生活都在一線，二三線工資太低，買房也不住。那一線城市要不了這麼多人嘛，要控制城市規模，讓更多人留在二三線城市發展。

商業銀行自己玩脫了怎麼辦，這不是有存款保險制度，商業銀行破產風險處置條例也快來了嗎。

房價太高，沒人接盤怎麼辦？提高首付，原來首套房可以貸8成，現在只能貸6成，篩掉一批沒錢買房的。原來貸款，基準利率就可以，現在上調利率，篩掉一批月供能力不足的人。剩下的不是高凈值，就是土豪，他們不差錢買房。

房價要跌怎麼辦？那銀行不批准房貸業務不就成了，萬一成為不良貸款，虧得還是老百姓的錢。

房地產商會怎麼做？籌集資金，還清欠款，降低負債率，必須轉型，畢竟房價下跌，槓桿作用下只會越虧越多。

買不起房的怎麼辦，租售同權，但也只是對本戶籍人士開放，你若能積分落戶，也算你的本事，城市不養外地閑人。

那，那些正在還貸款的人呢？

1、按照貸款合同中規定，通常提前還款會收取一定比例的違約金，比如說有的銀行第一年還款需收取違約金，第二年提前還款就沒有違約金了，筆者猜測第一年還款，無論是單利公式還是複利公式，計算的利息是一致的。只有在第二年才會顯現出差距，銀行不傻。

2、如果利率變動，在次年1月執行新的利率，若碰上加息，月供增加。

3、抵押期間，如果房價下跌，價值減少，購房者1個月內需向銀行提供與減少價值相當的抵押物，否則銀行會要求你提前還清減少價值的本息。比如房價1000萬，你首付400萬，貸款600萬，還貸期間，房價下跌至500萬，要麼你需向銀行額外提供500萬的資產做抵押，或者你需要一次性償還500萬。知道為什麼這麼做嗎？因為銀行怕你無力償還時，即便通過法院拍賣，收回的錢款也是低於當前市場價，只能收回400萬，而非600萬，懂嗎？

政府不傻，控制風險，銀行不傻，也是控制風險，只有群眾覺得房價一定會漲，誰給你的理由，別看日本房地產泡沫，就是90年代初期，海南房地產泡沫也都破了呀。隨之而來的可不就是海南發展銀行的破產？

如果放任泡沫不管，金融市場會有很大隱患，當然房價會不會下跌還是未知數，這一切只是建立在房價下跌這個假設的前提下做出的思考。

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