因限貸政策實施后，購房人無法辦理按揭，可解除合同、返還首付款！

胡權律師觀點：

一手房買賣過程中，因國家出現新的限貸政策，導致買房人沒有資格繼續辦理按揭貸款，開發商及買房人均有權要求解除合同，互不承擔違約責任。

一、前提

商品房買賣分為一手房買賣和二手房買賣，前者是指開發商與買房人作為合同主體，後者是原房東與買房人作為合同業主。我們所說的買房人因新的限購政策導致無法辦理按揭可解除房屋買賣合同的前提是，發生在一手房買賣過程中。

二、案例。

2015年10月，甲開發商與乙簽訂了商品房買賣合同，合同約定付款方式為簽訂合同合同時支付2萬元定金，2015年12月15日前支付首付款50萬元（含定金），餘款100萬元以向銀行辦理按揭的形式貸款支付。合同簽訂后，乙方按時支付了定金及首付款，但在遞交按揭申請過程中，該市依據國務院的相關規定出台了繼續限購限貸的政策，規定在該市有2套房產以上者，暫停發放貸款。由於乙方名下有多套房產且未還清貸款，銀行無法與之定立貸款合同。甲乙雙方就解除合同及賠償損失無法達成一致，繼而成訟。

上述案例中，乙方無法辦理按揭手續的直接原因在於該市出台了限購政策，該是由無法既不是由於甲開發商的過錯造成的，也不是乙方惡意拒絕定立商品房買賣合同造成的，該事由是由於國家政策的出台而導致的，不可歸責於合同雙方。既然雙方均未違約且合同也無法繼續履行，自然需要解除合同並互補承擔違約責任（當然，甲開發商支付首付款資金占用期間的利息不屬於違約金）。

三、法律依據。

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規定，商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

四、注意要點。

1、在很多商品房買賣合同中都會約定，當買房人申請銀行貸款時，銀行放款的額度不足或者銀行拒絕買受人的貸款申請時，乙方需自籌資金繼續履行合同；這種約定，對於增加買房人的資金壓力有重大影響，應當通過補充協議更正。

2、上述法律依據適用的前提是一手房買賣過程中。