河南地產異類黑馬！新和昌物業費ABS融資2.2億元

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總規模2.2億元，期限5年，新和昌物業近日於深交所發行物業費ABS，這也河南地產行業又一拿物業費融到資者。

在全國一線品牌紛紛殺入中原市場之時，和昌近幾年發揮尚穩，並在全國地產江湖中爭得一席之地，稱得上是河南地產界一匹異類黑馬。金融去槓桿和樓市調控的疊加背景下，房地產行業融資通道收窄，不同級別企業融資能力的馬太效應將更加明顯。和昌背後「中瑞系」涉及大宗商品、不動產、金融等多個版塊，其在金融領域的大布局也為地產版塊提供了更大視野的邏輯參考。物業費ABS雖不屬新鮮事物，但地產新大環境下，對企業而言亦是打開了另一扇融資通道的大門，於外也為業界提供了一種融資思路。

河南又一單住宅類物業費ABS落地了。

昨日（7月31日），河南新和昌物業服務有限公司宣布「華林證券-新和昌物業信託受益權資產支持專項計劃」在深圳證券交易所成功發行，總規模2.2億元人民幣，期限5年。據了解，該產品也是2017年完成審批併發行的首隻雙SPV結構的住宅類物業費ABS。（公告全文附后）

物業費ABS融資的還款來源也被明確。資料顯示，該專項計劃底層資產為鄭州中瑞實業集團有限公司旗下河南新和昌物業服務有限公司21個《物業合同》和3個《案場合同》項下未來五年的物業管理費、車位管理費和案場服務費收入，基礎資產現金流能夠對該產品優先順序各期相關費用及應付本息足額覆蓋。

專項計劃由華林證券擔任計劃管理人，與中建投信託有限責任公司、國浩律師（北京）事務所、大公國際資信評估機構有限公司、瑞華會計師事務所（特殊普通合夥）和建設銀行股份有限公司河南省分行攜手共同推出。

全國一線品牌中原市場博弈正酣，和昌近幾年發揮尚穩，並在全國地產江湖中爭得一席之地，此次物業費ABS落地，亦是資本市場對其資質的一種肯定。

和昌集團屬「中瑞系」地產版塊，發家於河南，其官網顯示，和昌集團成立於2007年，現已發展成為集房地產開發、資本金融服務和物業服務等為一體的綜合性房地產企業，下轄三大產業：和昌地產、和昌資本及和昌物業。目前，和昌地產已成功進駐鄭州、武漢、南京、蘇州、濟南、杭州等12個城市。

從近幾年和昌的發展路徑來看，尤其是在中原市場競爭日益激烈之時，發揮尚聞，不僅穩住了「老家」的地盤，還同步在其他市場多有落點，並在全國類行業排名中有著比較穩定的位置——

昨日，億翰智庫發布的「2017年1-7月典型房企銷售業績TOP200」中，和昌地產以73.1億元的銷售額和54萬㎡的銷售面積，分列榜單第107、108名。

資料顯示，河南新和昌物業服務有限公司成立於2008年，下有安徽、揚州、武漢、南京、蘇州、煙台、洛陽、杭州等8家分公司，另下設蘇州怡昌物業（全資）、河南創和物業（控股）2家子公司，是一家一級資質的物業服務企業。目前，公司管理的項目包括高層住宅、多層住宅，接管面積約498萬平方米，儲備面積200萬平方米。

和昌在其官微上亦表示，此次物業費資產證券化產品的成功發行，降低了融資成本，加大了創新力度，叩開了資本市場的大門。該業務在資本市場的發聲亮相，也為和昌地產集團打通融資新渠道有效助力，進一步形成資產證券化「閉環生態圈」。同時河南新和昌物業服務有限公司也進一步在行業內提高了知名度和競爭力。

融資能力堪稱房企的核心競爭力之一，在金融去槓桿和樓市調控的疊加背景下，未來不同企業融資能力分化會更為明顯。

物業費資產證券化在地產界並不是新事物——

2015年7月國內首單物業費資產證券化項目「博時資本-世茂天成物業資產支持專項計劃」獲上海證交所無異議函，該計劃融資規模15.1億元。該產品管理人是博時資本，基礎資產源自房地產企業世茂集團。

同年9月6日，金科地產集團股份有限公司發布公告設立「招商創融-金科物業資產支持專項計劃1號」，並通過專項計劃發行資產支持證券進行融資，該融資不超過15億元；

同年11月27日，深交所首單物業費資產證券化產品出爐，農業銀行聯手星河灣集團發起「農銀穗盈·星河灣·建投匯居資產支持專項計劃」，融資額度3.48億；

2016年1月19日"華金證券-華髮物業資產支持專項計劃"在深圳證券交易所成功掛牌；

……

河南市場，亦有試水物業費ABS者——

2016年4月，建業發布公告，成功設立「招商創融-建業物業資產支持專項計劃」，用自己的物業費收費權融資了9億元，存續最長期限5年。這也成為河南省首單物業費收費權資產證券化產品，也是全國首單非上市企業的物業費收費權資產證券化產品。

同年年12月，正商地產緊隨其後，由鵬華資產擔任管理人的「中原鵬華-正商物業費資產支持專項計劃」發行。資料顯示，該專項計劃由河南正商物業管理有限公司為原始權益人，以正商物業旗下60個特定物管區域的物業服務費合同債權為基礎資產，發行總規模6.76億，期限五年。

……

不管是從全國層面來看，還是區域市場而言，未來不同企業融資能力分化會更為明顯。在融資能力一線陣營中，絕大多數已進入河南市場，大資本背景下，他們的布局盡顯「快准狠」。

新融資大環境下，物業費證券化產品雖不屬新鮮事物，但對企業而言，亦是打開了另一扇融資通道的大門，於業界亦提供了一種參考。

附：《公告》

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