進擊的茶山樓市：2017年將有5000餘套新房入市 潛在住宅供應量超50萬㎡

  新浪樂居訊 俗話說：三十年河東，三十年河西。也許誰都沒有想到，一條捷運竟會把茶山樓市的命運改變得如此徹底。在去年捷運開通前，茶山還只是一個不起眼的小鎮，常住人口不過才15萬人，房價才五六千一平米；捷運開通后，茶山搖身一變成為高富帥，房價迅速突破萬元大關，房價一年漲68%，並且接連拍出「高價地王」，成為東莞乃至珠三角地產界關注的焦點。

  2017年，茶山有望成為東莞樓市交投最為火熱的區域之一。據統計，今年茶山將有超過5000套新房入市，潛在住宅供應量超過50萬㎡，是去年住宅成交量（約15萬㎡）的3.3倍，屆時保利、時代、魯能、碧桂園等地產大鱷將在茶山近身肉搏，一場慘烈的「搶客大戰」即將上演。

 市場現狀--

  在售樓盤數量比較少 房價已經漲至1.5萬元/㎡

  雖然去年茶山成功拍出了多宗商住地塊，不過，由於大部分仍處於施工建設階段，目前茶山在售的樓盤數量並不多，廣源納帕溪谷和茶山碧桂園是當地知名度比較高的兩個在售樓盤項目。

  其中，廣源納帕溪谷項目位於政府重點打造的茶山新城中心區，目前生活和商業配套比較匱乏，不過，由於毗鄰茶山捷運口，交通出行比較方便，大約20分鐘即可抵達東莞市中心地段。茶山碧桂園項目則位於茶山鎮老城區，周邊生活和交通配套比較成熟，生活氛圍比較濃厚，缺點是出行道路比較擁堵。

  據廣源納帕溪谷項目銷售人員介紹，目前項目一期房源已基本售罄，僅剩餘少量小三房戶型在售，銷售單價約1.45萬元/㎡，與去年開盤時相比，價格大約上漲了2000元/㎡。

  與廣源納帕溪谷相比，茶山碧桂園則有較多的戶型可供選擇，據了解，目前該項目主推97-135㎡帶裝修的洋房，銷售均價約為1.5萬元/㎡，此外，32-72㎡公寓和商鋪都在銷售。

  在二手房市場方面，目前茶山二手房售價普遍在1萬/㎡以上，大部分樓齡較新的樓盤項目售價在1.3萬元/㎡左右。據廣源納帕溪谷附近的一家中介代理店鋪的工作人員介紹，在保利、魯能、時代相繼在茶山高價拿地之後，業主期望比較高，放盤的價格普遍上漲3000-5000元/㎡，「現在這個片區，已經很難找到1萬元/㎡以下的二手房了，即便像美麗灣畔這樣樓齡稍微老一點的樓盤，業主放盤價也要去到1.2萬元/㎡」，該中介人員說道。

  此外，小編也發現，目前這個片區的樓盤入住率比較低，從樓下仰望樓體，可以發現大多數建築物的並未掛上窗帘，甚至天花牆體都是交樓時的水泥牆面，中介人員告訴小編：「他們（購房者）都是買了房子就放在那裡等升值的，如果你晚上來這裡看的話，就會發現現在根本沒什麼人住。」

  競爭格局--

  下半年將有大量新房入市 潛在住宅供應量超過50萬㎡

  茶山捷運站板塊是茶山鎮重點打造的新城市中心，由於規劃有捷運可以直達東莞城區，該板塊也被眾多開發商所看好。2016年，茶山共推出2宗商住地，全部來自該區域，吸引了一大批全國性的品牌開發商巨頭哄搶，地價接連拍出新高，其中最高的一宗地塊成交單價達12517元/㎡，直逼東莞很多新盤的售價，麵粉直逼麵包價。

  據悉，目前茶山捷運口板塊集結了包括保利、魯能、時代、廣源在內的多家品牌開發商進駐開發。業內人士預計，今年下半年保利東岸花園、保利錦城、時代水岸花園、魯能公館等純新盤都將入市銷售，此外，廣源納帕溪谷二期、偉隆國際二期、天恆美麗灣畔花園三期也將入市。屆時在這個不到2公里的核心板塊，預計將有超過5000套房源入市銷售，潛在住宅供應面積超過50萬㎡，是2016年茶山鎮住宅成交總面積（約15萬㎡）3.3倍。

在走訪樓盤的過程中，樂居小編髮現，目前廣源納帕溪谷二期、偉隆國際花園二期、魯能公館、時代水岸花園四個項目施工建設速度比較快，有望在年中正式進入營銷階段，預計最快在7、8月份即可開盤銷售。不過，由於樓盤入市時間比較接近，本地客源又比較少，這些樓盤可能將面臨激烈的競爭。

魯能公館項目（在建）圍牆

時代水岸項目（在建）圍牆

  圓桌會議--

  外來品牌房企搶灘茶山 區域樓市向好

  1、 今年茶山潛在的住宅供應量高達50萬㎡，接近去年成交量的3倍，樓市是否將面臨供過於求的局面？

  合富輝煌東莞發展研究中心總監李興旺：茶山過去成交量少是因為它樓市供應量比較少，從去年開始，東莞捷運開通后，距離城區較近，捷運設站等因素，城區客戶開始外溢至茶山購房，所以，今年的供應量是和區域的承受度有關。

  瑞峰瑞城搜市場研究中心：今年茶山潛在的供應量將高達50萬㎡，創史上供應最高峰，在目前政策收緊的大勢環境下，若單純靠茶山本地客戶的消化，去貨壓力無疑是巨大，供過於求局面是存在的，因此如何外拓周邊鎮區客戶、城區客戶及深圳客是區域去貨的關鍵。

  2、目前茶山聚集了保利、時代、魯能、碧桂園、廣源等眾多品牌開發商，樓盤數量比較多，整體推貨量也比較大，加之今年樓市政策整體趨緊，今年茶山樓市競爭是否會變得異常激烈？

  合富輝煌東莞發展研究中心總監李興旺：今年多個品牌開發商先後在茶山開發，區域的競爭將會非常激烈，同時，茶山的市場和兩年前相比，發生了翻天覆地的變化，2015年前的茶山，一手住宅均價才6-7千/㎡，現在已經到達了萬元以上，可以說過去茶山的房價水平，是被低估了。

  瑞峰瑞城搜市場研究中心：競爭劇烈是肯定的，茶山目前項目售價基本全線過萬，價格窪地的效應在減弱，再加上調控的影響，市場走貨明顯放緩。從市場最新信息反饋得知，在售項目去貨率較為緩慢，如年初某個項目開盤去貨率在3成左右，整個茶山市場客戶以茶山本地客戶為主，石龍、寮步、城區等為輔，其他鎮區比較少，沒有採用渠道聯動的項目基本沒有深圳客成交。

  3、您如何看待今年茶山樓市前景？

  合富輝煌東莞發展研究中心總監李興旺：城區供應量偏緊的狀況，在短時間內恐怕無法改變，城區沒有房賣，客戶就會向周邊的茶山、道滘、寮步這些地方外溢，茶山在這些鎮街中又更具有優勢，所以說，今年茶山樓市會迎來一個比較好的機遇。

  瑞峰瑞城搜市場研究中心：2016年時代及魯能集團拿地的樓面地價皆在萬元/㎡之上，入市價至少去到2字頭以上才能實現利潤，目前茶山部分項目在出現去貨困局的形式下，期望藉助地王項目的開盤刺激來實現去貨，項目的售價將根據市場來調整，如果地王項目今年上市、區域的樓市價格有望上一個新台階，但去貨速度必然受到一定影響，除非有小幅回調，否則難以實現量價齊漲。