窮人決定房租，富人決定房價！

一個朋友2014年在北京的右安門（丰台，非西城）買了一套房，當時買的時候只是3萬多塊錢，直到2016年初，這套房子也不過4萬多一點，但從2016年到2017年，這套房子從4萬多猛增到7萬多。一年跑贏了好多年。

去年孩子也該上幼稚園了，為了上藍天幼稚園，她打算把這套房子租出去，然後自己再去六里橋附近租一套。在北京，這樣的事情很常見，為了孩子能有個更好的起點。

當然以上不是我要說的重點，我詫異的是她跟我們說的另一件事，而是她在跟我們聊起她所租的房子房租的事兒，房東今年只給他漲了60塊錢，幾乎等於沒漲。

房東不願意掙錢？肯定不是。我住的地方是五環外，這裡的房租相對於去年還是有著明顯的提升。那麼問題來了，就漲幅而言，為什麼城裡的房租明顯趕不上郊區的房租？

一個顯而易見的解釋是，城裡的房租已經很貴了，快到天花板了，那麼這個天花板到底由什麼決定呢？

前幾天剛剛公布的北京市人均收入，是92477元，月收入7706元，如果按照1/3用於房租的話（超過1/3會嚴重影響生活品質），一個月人均房租支出大概是2568元。

還有個數據，去年人均月收入比前年增加620元，也就是說，平均房租也就增加了200塊錢左右。你看，如果是租房，你所承受的漲幅也就是200塊錢。200塊錢多嗎？從漲幅來看，不算低，同比達到了7.8%。但從絕對值來看，能算高嗎？很多房子在去年可是市值翻了一倍。

有很多人因為200塊錢選擇去更遠的地方租房，比如房山、門頭溝、順義等地。這些區域捷運沿線的房租也不便宜，但相對於六里橋右安門這種地方要便宜得多。

便宜歸便宜，但漲的時候可一點都不含糊，因為房租的絕對值低啊。房租從3000到4000塊錢可能要3年時間，但從2000到3000可能用不了2年時間。

前者你接受不了，但後者你很可能還能接受，因為之前房租占你的工資比例更高，漲一點你就很難受，但現在即使從2000到3000，房租占工資的比例還是比之前低。

當然，這裡還隱含了一個事實：那就是房租一旦觸及租房者的痛點，他們會毫不猶豫的選擇扭頭就走。今年這種底氣貌似更足了，大概是因為以下幾點原因：

1、今年有個租房的法規出來了，雖然不起什麼作用，但對租房者來說，還是能影響一點點預期的；

2、今後五年，明確新增50萬套租賃房，而且蓋在集體用地上。這個很關鍵，一是房源50萬套，二是集體用地。這可是一個十分牛的信號。為了快速增加租賃房源，以往那種「徵收—國有化—拍賣—蓋房」的流程被捨棄，而是直接在集體用地上蓋租賃房，為了這個目標，頂層設計也大開綠燈，見下圖：

3、還是因為今年來的樓市大調整，房子不能流動了，業主也越來越盯上房租這點收入了。

可以說，今後一線城市對租房者的關懷越來越多了。目前北京租房的大概是32%，未來會超過40%，那麼有人要問了，未來房租會越來越貴嗎？天花板有沒有可能被突破。

對此，觀察君說點自己的觀點，未來房租不大可能出現明顯的漲幅，換句話說，未來租金回報率仍然會維持在2%以下（合理的應該是4-5%之間，在這種情況下，人們買房才是價值投資）。

因為，房租是由窮人決定的，而房價是由富人決定的。觀察君認為，這是房租漲不上去的核心邏輯。

房租和房價的差距已經非常大了，未來房價也不大可能降下來（管理層從未承諾過），那麼如何讓沒有房的人繼續為一線城市奉獻青春呢？當然是守住房租這個底線。現在都在鼓勵租房，一個是管理層沒有能力也沒有義務讓所有人都買房，二是沒買房的人，的確已經買不起了，這是現實。未來一線城市，租房會和買房形成一個中間有巨大鴻溝的兩大陣營。租房享受著較低的租金，買房則享受著這座城市核心公共服務。

當然，也有人會為租房更適合年輕人找出N個理由，租房比買房更好，這些理由我都認同。

但觀察君仍然認為，這種觀念的轉變都是自上而下而產生的，就而言，幾千年來，還從未有過重大決策是通過「自下而上」來設計的。

想想鬼城是怎麼出現，商住公寓是為什麼被「消失」的，房價是怎樣漲上天的……

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