房價暴跌是幻覺！一個數據告訴你真相

房地產調控政策的加碼讓部分城市的房價開始鬆動，成交量開始下降，很多購房者覺得，房地產「拐點」已經出現。

下面劃一下重點：

文章第一部分：粗略看！！1月房貸又破紀錄，各家銀行都有放貸衝動。

文章第二部分：值得看！！別覺得房貸市場的火爆和你沒關係，如果想買房，房貸市場的動向必須要關注，房價的漲跌都和它相關。

文章第三部分：必須看！！判斷房價漲跌只要看這個數據就夠了！

• 房貸絕對值創歷史新高！

情人節當天，央行發布的「2017年1月金融統計數據報告」顯示，1月份住戶部門貸款增加7521億元，其中住房按揭貸款的中長期貸款6293億元。

簡單看看這個數字可能大家沒有概念，比較一下就更明了，1月份貸款額比上月多增2076億，比去年同期多增1510億，刷新了歷史記錄。

此外，房貸放貸時間有相對滯后性，目前的高點數據基本體現的是半年之前新建住宅成交與1-2個月前的二手房成交數據。

理論上，按照時間推算，房貸收緊政策的執行后的表現將在春節過後即3月份以後才會體現出來。

當然，影響短期市場價格的將是房貸的鬆緊程度，目前看，各地有所收緊，但收緊幅度有限，特別是房貸的額度相對依然寬裕。

所以在這種情況下，房貸收緊政策並沒有減少房貸額，甚至反而會激發買房客的貸款情緒。

另外，從實際情況看，很多城市房價沒有出現下跌，或跌幅有限，北京等地二套房貸政策繼續收緊，或會促使部分購房者加入入市，進而增加貸款的需求。

比如，杭州某國有銀行的一家支行2月份全部的房貸額度已經用光了，只有等老客戶把每月房貸還進來，或者有客戶提前還貸，銀行才能獲得相應的房貸額度。

• 房貸和房價到底是什麼關係？

這部分就是「真話財經」要探討的重點了，為什麼調控從2016年國慶節開始到現在4個多月的時間，房價整體上還沒跌呢？

其實主要原因很簡單，大量的資金還在快速的流入房地產市場，在國內其他投資收益率下降的情況下，資金最後的去處就是房地產市場。

1月份的房貸數據是刷新歷史紀錄的，從去年4季度看，每月的房貸基本都在4500億以上。業內有一個普遍看法就是，月房貸額高於4500億就說明房地產市場依然火熱，房價下跌的可能性不大。

剛開始，一線城市和部分二線城市真實住房需求的擴大推高了房價，引來一些先知先覺的投資進入，促進了房價更快上漲，房價的快速上漲反過來又吸引了更多投機／投資資金的進入，更進一步推動房價。

這種循環如果沒有外部政策的干預，就會周而復始，房價上漲和資金流入是不會停止的。

商業銀行通過「貸款變存款、存款變貸款、貸款再變存款」的放貸循環創造出的錢——購房人支付首付后，再從銀行貸款支付餘額，地產商/業主再把拿到的售房款存入銀行，成為下一波按揭貸款人的資金來源。

簡單的分析一下這個循環，如果本可以流入其他行業（如實體經濟）的信貸就這樣循環往複的流入房地產，推高的房價徹底淪落為貨幣幻覺。

• 判斷房價漲跌認準房貸額！

分析了這麼多，「真話財經」說一下結論：如果單月居民中長期貸款超過4500億，房價就會漲，如果低於這個數據，你買房就要要謹慎了，不過2月份的數據一班回地繼續，因為有春節的因素。

由於房貸額有滯后性，2016年1月的房貸額實際反映的是2015年11-12月的房價大漲狀況。

按照當時的情況確實如此，2015年樓市受到2014年大跌的影響回暖速度放慢，直到年底才進行又一輪的爆髮式上漲，正如2016年1月時貸款額表現的一樣。

然後到了2016年1月房價出現小幅下跌，而兩會前又出現大漲，此後房價一直保持上漲的狀態。這又恰好吻合了圖中2016年2月貸款額暴跌，隨後一直平穩增長的狀態。

由此對應了「真話財經」分析得出的基本結論，如果單月居民中長期貸款超過4500億，房價就會漲，不過個別地方可能是個例外。

其實信貸數據的高低，代表了調控者樓市調控的真實意圖，未來房價走勢，不是防止大漲更是防止大跌，所以買房還是要趁早，有錢還是要買一線城市的優質房，希望大家都能投資賺錢！

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