商品房庫存重回7億平方米高位

  熱點區域樓市的限購限貸並未擋住全國樓市復甦回暖的步伐。而樓市調控的升級化也未能阻止房企愈發高漲的拿地勢頭。

  3月14日，根據國家統計局最新數據，今年1～2月份，全國房地產開發投資、新開工面積、房企土地購置面積指標全面增長提速。其中，全國房地產開發投資增速達到8.9%，比去年全年提高2個百分點。房企土地購置面積同比增幅，更是自2014年11月份以來首次由負轉正。

  國家統計局新聞發言人、總經濟師盛來運亦承認，「房地產投資這個數據，是出乎不少人預期的。」「說明去年10月份以來，新一輪房地產市場調控採取的因地制宜、分城施策的調控措施是正確的，而且成效是明顯的，既維護了房地產的穩定發展，同時又使房地產去庫存進程沒有受到影響。」

  然而，有一個數據值得關注。2月末，商品房待售面積70555萬平方米，比去年末增加1015萬平方米。這意味著，商品房庫存重回7億平方米高位。

  1～2月份，房地產開發投資增速驚人，顯示出開發商的投資熱情高漲。國家統計局數據顯示，1～2月份，全國房地產開發投資9854億元，同比名義增長8.9%，增速比去年全年提高2個百分點。其中，住宅投資6571億元，增長9%，增速提高2.6個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為66.7%。

  分區域看，1～2月份，東部地區房地產開發投資5966億元，同比增長7.8%，增速比去年全年提高2.2個百分點；中部地區投資1907億元，增長13.7%，增速提高3個百分點；西部地區投資1982億元，增長7.8%，增速提高1.6個百分點。

  房地產新開工面積也在明顯增加。數據顯示，1～2月份，房屋新開工面積17238萬平方米，增長10.4%，增速提高2.3個百分點。其中，住宅新開工面積12410萬平方米，增長14.8%。房屋竣工面積16141萬平方米，增長15.8%，增速提高9.7個百分點。其中，住宅竣工面積11674萬平方米，增長15.3%。

  商品房銷售面積仍在快速增長。1～2月份，商品房銷售面積同比增長25.1%，增速比去年全年提高2.6個百分點。其中，住宅銷售面積增長23.7%。

  增速最為明顯的則是土地購置面積的增加。1～2月份，房地產開發企業土地購置面積2374萬平方米，同比增長6.2%，去年全年為下降3.4%。這也是自2014年11月份以來的首次由負轉正。

  而來自於中原地產研究中心的數據亦顯示，2017年1～2月份拿地最多的20大房企拿地總金額超過2376.22億元，與於2016年1~2月份拿地最多的20大房企合計拿地1354.54億元相比，上漲了75.4%。

  這也符合熱點城市土地供應加大的節奏。3月5日，總理在政府工作報告中表示，加強房地產市場分類調控，房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地。國土資源部部長姜大明也曾表示，2017年要建立分類調控制度，對土地進行「雙向調控」，即對房價上漲壓力大的城市合理增加土地供應，調整用地結構，提高住宅用地比例，而對去庫存壓力大的三四線城市減少乃至暫停住宅用地供應。

  然而，與此同時，商品房庫存卻重回高位。

  根據國家統計局數據，2月末，商品房待售面積70555萬平方米，比去年末增加1015萬平方米。其中，住宅待售面積增加468萬平方米，辦公樓待售面積增加155萬平方米，商業營業用房待售面積增加260萬平方米。

  交通銀行總行高級分析師夏丹對房地產報記者表示，庫存增加主要還是在三四線城市。去年年底以來部分三四線城市銷售火熱是事實，但從量上看，三四線城市整體去庫存效果並不明顯。按照國家統計局數據，去年一年商品房待售面積從7.2億平方米下降到6.8億平方米，現在又突然回到7億平方米以上，這個增量是很大的。

  「如果把隱蔽性庫存加入，如「已拿地未開工「的待建庫存和「已在建未預售」的在建庫存部分計入，庫存面積有59億平方米左右。庫存壓力非常大。」夏丹認為。

  進入3月份以來，被限購的城市，已經不再局限於樓市火熱的16個大中城市。一些三四線城市，甚至地方縣城，也遭遇限購。

  除三亞外，河北張家口的崇禮區、保定市下轄涿州和淶水，以及長江三角洲等地區相繼升級樓市限購政策。3月1日，河北涿州發布《關於保持房地產市場平穩健康發展的實施意見》，對非本市戶籍居民限購1套商品住房（含二手房）且首付款比例不低於30%。

  3月12日，安徽省滁州市也出台了新政，規定居民購買二套房的商貸首付比例不低於40%，三套房首付比例不低於60%。

  3月13日，嘉善在2016年12月21日實施部分區域限購政策的基礎上，進一步擴大限購實施範圍。

  在業內看來，這些地區樓市近期回暖顯著，是此輪限購升級的重要原因。

  「政策還會分化。無論是幾線城市，只要樓市過於火熱，政策就會收緊，就會出台諸如限購的一些調控政策，如環京區域。同時，全國三四線城市去庫存形勢沒有明顯好轉，還是很嚴峻，所以一些地方去庫存過程還會持續比較久。」夏丹預計。