地價太高不做豪宅不行了!大平層豪宅這樣做創新,甩開競品幾條街

2017/09/11

這幾年地王頻出,麵粉比麵包貴,很多地塊從拍下來的那刻起就註定了其豪宅的命運。旭輝曾經算過一筆賬,開發商如果要有10%~12%的利潤率。那麼,高地價乘以2就是未來想賣的房價,比如樓面積好幾萬,樓盤價格沒有8萬10萬根本不賺錢,當賣到這個價格的時候,一線城市的平均房價直追香港。

而從這兩年一線城市新開盤的項目來看,確實豪宅的佔比也越來越高。在今年1~8月全國住宅銷售排行榜前10名中,豪宅項目更佔了大半壁江山,其中,又多以平層豪宅為主。

經過一段時間的摸索,現在開發商在做平層豪宅又有哪些突破點?今天明源君就和大家一起梳理一下。

多元化布局

強調均好性最大化不同樓棟的景觀資源

大平層產品一般分為高層小規模項目、高層大規模項目、低多層項目3類,但目前來看,位於中心城區的高層小規模項目是大平層豪宅的主力形式之一。

從空間規劃來看,相比別墅更重視個體資源的佔有,大平層則更注重整體打造,規劃以圍合布置方式為主,通過整體、公共環境的營造規避個體資源佔有力度。越來越多項目開始摒棄樓王的概念,強調最大化不同樓棟的景觀資源,提升社區環境,增加居住舒適度。

比如綠地海珀·雲翡在項目的規劃上,不刻意設置樓王,樓間距達到60米,保證所有樓棟的景觀均好。大間距帶來的好處,除了景觀優勢,還有日照條件、通風環境以及雜訊控制的優勢,整個社區生活品質很好地得以提升。

華潤深圳灣·悅府採用了城市功能複合(Mixed-use)的規劃方式,為了保證樓間距、景觀面及園林空間最大化,項目由最初的4棟4單元規劃減少為2棟4單元,這樣一來,整個項目南面採光性大大提升了,而且保證了每一戶的海景視野。

戶型面積趨小化

2000萬以下豪宅最好走量

不知道大家發現沒有,今年平層豪宅的戶型面積段有一個很明顯的趨勢,那就是戶型面積越來越小了。

以往對於大平層豪宅,其中一個標準是戶型單套面積至少170㎡以上,200-350㎡較為常見,部分達到500-600㎡。但這兩年推出的豪宅項目套內面積越來越小,尤其是總價1000-2000萬元區間的入門級豪宅。從克而瑞統計的數據來看,單套面積變化非常明顯:

圖片來源:丁祖昱評樓市

新房單價高居不下,總價過高會又會影響去化,為了控制總價,開發商只好把套內面積做小。曾經有開發商向媒體表示,800萬~1500萬這個區間的項目最好走量,去化速度最快。因此,如何在面積縮水的情況下,保證豪宅品質不變,這將成為未來開發商的一個重要命題。

小面積做出豪宅感

保證尺度,各空間功能做到位

不管剛需還是豪宅產品,首先要確保的是各功能空間的功能要到位。而對於豪宅產品而言,如何在有限面積內做出尺度感、品質感就非常重要了。

首先,每個區域尺度應該有所保證,畢竟不是剛需客戶。朗詩地產曾經對這種產品的室內各區域尺度進行過歸納:

比如保利翡麗甲第146㎡三房產品的客廳做到了近30㎡,主卧做到全套房,更令人驚嘆的是還可以做到步入式衣帽間,總面積也達到了25㎡。次卧也保證了一定的面寬,還有一個可變空間,可改造為書房。

▲保利翡麗甲第146㎡三房戶型

而對於以往大平層豪宅強調的服務功能如洗衣房、保姆房等,會做出適當的取捨。

比如保利翡麗甲第就直接去掉了保姆房,而是用這部分的面積來增加其他空間的功能性。

大面寬+四開間朝南

提高採光通風,增強戶型的舒適性

為了控制總價,面積變小了,但如何保證戶型的舒適度呢?標杆房企的做法是通過產品增加面寬、增加南向開間來擴大房子的採光面,從而增強戶型的舒適性。從下表可以看出,目前標杆房企推出的豪宅項目,大部分面寬都做到了10m以上,部分更做到了四開間朝南,這些可能都會成為以後豪宅的基本要求了。

來看一下上海綠地林肯公園145㎡四房的設計,雖然只有145㎡,但面寬做到了16㎡,而且做到了四開間朝南,主要起居間都朝南,每個房間還都設有飄窗,整個房子採光通風效果都非常好。在同面積產品中,優勢就非常突出了。

客廳南向外接一個面積約8㎡的陽台,不僅採光效果更強,還額外增加了更多可使用面積。

▲綠地林肯公園145㎡四房戶型

華潤華髮靜安府二期在戶型上做了不少升級,其中主力戶型135㎡四房,整體面寬也接近14米,四開間朝南,採光通風效果好。

另外,通過大飄窗進一步提升房間的空間感和舒適度,就連衛浴間也做成了大飄窗。

▲靜安府135㎡四房戶型

再來看上海星河灣220㎡四房壓縮面積后是怎麼保證尺度感和功能性的。

首先,戶型布局還是大平層豪宅常用的十字中軸動線,加上約3.5米的層高,顯得空間十分開闊大氣。

其次,上海星河灣實現了全套房設計,以主卧為例,套房總面積達到35㎡。主卧以2排大容量的衣櫃取代了步入式衣帽間,讓整個空間不顯得局促,而主卧的面寬更是達到了6.5m

空間可變

打造戶型成長性功能

以前更多是剛需和改善需要考慮空間的靈活多變,或是將其作為一個附加價值。但現在,對於小面積豪宅而言,靈活空間或許也會成為一項必備標準。

市場主流的2種手法,一是偷面積半贈送或全贈送給客戶,客戶可以根據需求打造多一個房間。二是這兩年比較流行的趨勢,通過活動牆等手法靈活改變室內空間(如0.5房),使戶型發生改變。

比如南京外灘世茂新城124平米戶型,其中1個卧室是可變空間,根據需求可以改成餐廳、書房活動室等,也可以做成3房。

比如上海中鷹黑森林套內不設剪力牆,無固定房型,業主按喜好可以任意分割。

精裝修引入酒店式設計

強調高品質、高配置、人性化

當前豪宅呈現的一個趨勢是引入高端酒店設計,關於精裝方面的設計,明源君在之前的一篇文章《龍湖綠城萬科精裝修竟然已經做成這樣了,再不學就徹底落後了》中有較全面的分析。

1、超強收納功能

以前大家認為,豪宅不需要過分強調收納,因為面積大可以放很多柜子嘛。但隨著豪宅面積越來越小,收納功能的重要性也凸顯出來了,而且體系化的功能分區都很重要,這樣讓客戶整理物品更方便的同時,也避免面積浪費。

比如一向比較擅長做收納的萬科,其收納系統包括玄關櫃、衣櫃、儲藏櫃、衛生間潔櫃、廚櫃。不僅整體收納空間大,而且分佈廣泛,最突出的特色是精細化的空間分類,即每類物品都有對應的儲藏位置。

綠地在收納這方面也研究得頗為深入,以海珀·玉輝一套298平方米大平層戶型為例,項目給出的數據是,所有收納空間加在一起有13708升約等於11422個20寸登機行李箱!下圖為該項目的收納地圖:

圖片來源:綠地設計二部手繪圖、冷眼觀樓

而北京綠地海珀雲翡135平米戶型,收納空間的總量也可以達到31500升。相當於492個25寸行李的體積。

2、科技化&智能化

明源今年踩盤過程中發現,前兩年很火的智能家居基本上已經成為豪宅的標配了,相信這也會是未來精裝修發展的主流趨勢。

比如萬科、金地、華潤等等標杆房企都已經和不同的互聯網企業合作,引入了智能

家居硬體和軟體,實現安全、健康以及生活等各方面的智能化,目前看來,智能家居的功能主要集中在以下幾方面:

①安全方面:視頻遠程監控、防盜設備報警、煤氣報警、社區定位、房間主人識別

②健康方面:空氣質量監測、水質監測、智能血壓儀血糖儀

③生活方面:遠程家電控制、遠程遙控開門、遠程控制燈光、窗帘、遮陽物、攝像頭、家電等

④場景自動化,路由器按照預設自動控制家居設備

⑤實時查看檢測數據和監控畫面

此外,高科技的運用也是必不可少的,比如強調環保的新風系統、凈水系統等等。

3、裝修標準

在裝修方面,大部分豪宅項目的裝修標準都比較高,有的甚至達到了10000萬元/㎡以上,而品牌配置大多採用國際一線品牌。

精裝修地下車庫

強調藝術感、品質感、人性化

精裝修地下車庫則成為了改善性需求的延伸,雖然建安成本很高,卻滿足了再改用戶各方面都追求極致的需求。真正的豪宅車庫必須也要跟得上,一是要有品質感,二是實用性強。

首先,對於豪宅來說,人車分流肯定是標配。上海紫薇花園精裝修車庫使用的是全地下行車系統,完全人車分流的方式布局,形成四通八達的地下行車系統。既給走路的業主一個更安全的生活空間,減少生活噪音,也讓開車的業主安心駕駛。

而在人車分流的基礎上,還要實現「車車分流」,因為進入小區的車輛,既有業主回家,也有訪客。萬科瑧則研究了業主三種回家模式,除卻普通的人車分流,重點在於萬科瑧借鑒五星級奢華酒店環形動線,對進入社區的車進行二次分流,進行來訪或居住識別,如果是業主,就會直接進入地下庫閘口,如果是來訪的訪客或是乘坐計程車輛,則導流進入社區大堂區域,有序進出,互不干擾。

其次,減少等待時間。比如萬科瑧將道閘的自動感應時間從10秒提至1秒,看似只節省了9秒時間,但舒適感卻增加了數倍。

第三,比如禹洲吉慶里的車庫不但觀賞性強,而且極具人性化。車庫牆壁上不但設有獨特的藝術標識,還掛有溫馨的油畫。地下車庫還會裝備柔和的燈光系統、手推車、洗手池等。

第四,車庫照明。陽光城濱江悅,一進車庫就是一面金光閃閃的頂棚的地下車庫的落客區,不知道的以為是星級酒店,每天在這片金光閃閃中出入車庫,這才是豪的感覺。

增加車庫的附加值,給業主不一樣的感覺,通過人性化的細節處理,增加業主對於項目的好感度,有助於項目整體的銷售。

(作者:明源地產研究院 楚琦 。部分數據、資料來源朗詩地產、丁祖昱評樓市。(註明公司+職務)

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