中期業績點評｜中海地產：毛利率回歸30%，中海「顏時代」來臨

高利潤慢增長，拿地力度持續加大，財務保持穩健。

文／克而瑞研究中心 房玲、易天宇

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銷售：目標上調仍顯保守
與規模房企差距逐步拉大

2017年上半年中海地產（含聯營合營公司）實現合約銷售金額港幣1273億元（按0.87匯率約人民幣1108億元），同比上漲33%；實現合約銷售面積780萬平方米，同比上漲30%。雖然中海銷售規模有著30%的增長，但相比其他十強房企而言增長顯得較慢。如碧桂園、萬科、恆大於上半年的銷售規模都達到了2000億之上，同比增幅也分別達131%、46%和72%，中海與他們的差距正逐步拉大。此外，龍湖今年上半年的合約銷售達到了926億元，同比大幅上升140%，融創上半年銷售額同比上升88%，中海地產在銷售規模上正逐步被趕超。究其原因，一方面是因為中海地產始終貫徹穩健發展的策略，更加註重利潤總額的增長；另一方面可能也是由於過去兩年整合、調整動作較多影響所致。

年國中海地產將2017年銷售目標定為2100億港元，上半年完成了58.6%。此次年中會議中海上調目標10%，達到2310億港元（按0.87匯率約人民幣2010億元）。截至2017年7月，中海地產銷售1442億港元，新目標完成率為62.4%。年國中海宣布擁有在售貨值約3500億港元，預計下半年在充足的貨源和市場帶動下，可輕鬆完成新上調的目標。但與其他房企對比來看，10%的目標上調率依舊顯得較為保守，例如旭輝中期已上調目標23%至800億，龍湖則上調目標36%至1500億元，碧桂園更是將目標上調25%至5000億元。可以預見的是如果繼續保持目前的增長速度，中海地產與之前同等規模房企之間的差距可能還會進一步加大。

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拿地：上半年拿地激增未來將適度參與香港市場

從2017年開始，中海地產在土地市場上表現得更為積極。截至2017年上半年中海地產（不包括中海宏洋）在內地和香港18個城市，共拿地27幅地塊，合計新增建築面積為633萬平方米，總計拿地金額人民幣461億元。此外中海宏洋新增建築面積為120萬平方米，拿地總額為人民幣45億元。截止2017年上半年，中海地產的土地儲備達到了5853萬平米，同比增長61%；而中海宏洋的土地儲備則為1784萬平米，同比增長87%。2017年7月，中海地產繼續保持了積極的拿地態勢，新增拿地建築面積145萬平方米，拿地總額人民幣105億元。

從拿地結構來看，2017年1-7月中海地產（不包括中海宏洋）主要於中西部的二線城市拿地較多，其中於西安拿地最多，累計達到了188萬平方米，佔到了新增拿地總額的24%；其次成都排名第二，前七月累計拿地63萬平方米，佔總額的8%。此外值得注意的是，中海還於2017年5月還以約24億元的價格獲得了香港近11萬平方米的項目，所佔權益33%。此次中期業績發布會，顏建國也表示適度參與香港房地產市場也是中海的策略之一，未來公司將適度、適時地加大對港澳地產的投入，從而獲得持續穩定的產出。

雖然拿地較多，但中海在拿地成本把控上卻依舊較為嚴格，據悉上半年中海拿地的平均溢價率僅為38.8%。2017年下半年，預計中海地產將會繼續保持積極地拿地力度，計劃全年新增約1600萬平方米的土地，拿地開支1000億。

在拿地方式上，中海地產也將更多採用多元化的拿地方式，例如併購、一級開發、棚戶區改造等等，同時加大合作拿地的力度。如6月21日，中海地產與中建全資子公司中建方程、中建資本簽署了戰略合作協議，三方還就鄭州高新區項目簽署了合作協議；7月13日，中海地產布局北京西長安街沿線320萬平方的大型棚改項目——北辛安項目，也取得重大進展。

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財務：毛利率回歸30.5%融資成本保持極低水平

2017年上半年中海地產的毛利率再次回歸到了30.5%，較2016年上半年增長了3個百分點；凈利率25.8%，較2016年上半年增長了4.7個百分點，核心凈利潤率為19.1%，同比上升了5.6個百分點。中海地產之所以擁有如此之高的利潤率，一方面是因為企業一直追求較高的利潤水平，嚴格控制土地和建築等成本；另一方面也是因為2017年上半年，中海的三費費用較以往都有所縮減，三費費用率僅為2.31%，相比2016年上半年的4.25%下降了1.94個百分點。

除了利潤率的大幅提高，中海的綜合借貸成本也在逐步降低。2017年上半年，中海地產的加權平均融資成本為4.2%，相比2016年底的4.76%繼續下降了0.56個百分點，處於行業極低水平。較低的融資成本不僅能夠保證了企業財務的健康穩定，同時也保證了中海對於高利潤率的追求。在現金方面，擁有流動資金1195億港幣，現金短債比僅為4.04，可謂資金十分充足。此外在凈負債率方面，2017年上半年中海地產的凈負債率為16.12%，凈負債率的上升，也意味著中海正在加速擴張，以謀求高增長，企業還存在進一步利用槓桿的空間。

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投資物業：2020年租金50億港元目標可期未來將嘗試新興業務

2017年上半年中海地產共錄得租金收入港幣13.9億元，同比增長8.6%，其中投資物業上半年實現租金總收入港幣11.6億元，同比增長了9%；酒店及其他商業物業收入為港幣2.3億元，同比增長了5%。截至目前，中海地產共擁有32棟甲級寫字樓、6個購物中心以及6家酒店，摺合建築面積共290萬平方米。除此之外，中海地產目前正在開發和待開發的商業地產面積達到了503萬平方米，其中包括5棟寫字樓以及4個購物中心將於2017年建成，合計建築面積達到63萬平方米。通過自身商業發展的不斷提速，中海地產持有的商業面積在未來將大幅增加，預計未來三年將會穩步達到50億港幣的既定目標。

除了在商業硬體上的打造，在商業的軟實力上中海近期也動作連連。事實上在顏建國上任后，中海地產於2016年12月就推出COOC中海商務，對其商業品牌和商業資源進行了一次大整合，努力提升公司的商業實力。2017年8月近期，中海地產還簽約聯想企業網盤，以自身商業物業為載體，進行了互聯網技術上的革新。

在中期業績發布會上顏建國表示，未來中海依舊計劃將10%的資源投入到持有型物業中，為「明天穩定增長做準備」，其中6-8%投入到商業地產，另外的1-2%則會投入到例如養老地產、教育產業、長租公寓等新業態中去。預計未來中海將更多地嘗試新興業務，降低未來住宅市場的風險，並為企業帶來更多新的利潤增長點。

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總結：總體來看，2017年上半年中海地產在拿地方面保持激進態勢，正積極加倉擴儲以滿足銷售規模的持續增長。在盈利方面，中海依舊是當之無愧的「利潤之王」，此外凈負債率也有多增加，這也意味著中海正積極加速擴張，但是企業還存在進一步加大槓桿使用的空間。未來，中海除了投資傳統商業物業外，還將會把目光鎖定在養老地產、教育產業、長租公寓等領域中去，這也將為中海未來的收入結構帶來新的變化。

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