房企如果直到現在，還對政策有這3大幻想，會害死自己的

十九大將至，業內各界對房地產未來走勢看法多有分歧和困惑，也明顯存在僥倖和對賭心態。

幻想1：三年周期、削峰填谷

賭：明年兩會之後放鬆調控

的確，過去的房地產市場存在連續多輪的三年小周期。

其背後的邏輯是：房價漲跌影響社會穩定和諧、經濟發展需要房地產牽引拉動，因此市場總是遭遇調控，房價上漲頭痛醫頭、市場冷凍腳痛醫腳，宏觀短視、政策短效，周而復始、循環往複，調控變空調、周期頻出現。

現如今，中央「房住不炒」已成定論，抑制資產泡沫的政策邏輯不會再改變，不僅是「十九大」，甚至明年「兩會」新一屆政府也會延續中央現在的政策基調和施政理念。

7月24日的中央政治局會議強調，「要穩定房地產市場，堅持政策連續性穩定性，加快建立長效機制」。這一定調就已經非常明確地告訴我們，在下一屆政府任期內，也不要幻想政策會因形勢變化而發生隨風搖擺式的重大調整。

周期輪動的邏輯顯然已不成立，後市不會存在再次沖高的可能，指望調控放鬆、樓市回升、房價暴漲是不現實的。

去年12月的中央經濟工作會議強調：「綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止大起大落」。

從金融層面看，M2不斷走低，貨幣定位「流動性的緊平衡」，流向房地產的資金更是不斷減少，中間業務、通道業務、前端融資、發債上市、按揭貸款無不收緊，我們也預計按揭貸款增速會下降到個位數，明後年很可能出現負增長。

央行研究局徐忠局長近日稱：「房地產自身已成為擠出投資、制約經濟轉型與健康發展的嚴重問題，也是重要的金融風險源頭，不宜再作為宏觀調控工具繼續使用」，這意味著中央部委「放棄把房地產當作拉動經濟的火車頭」的政策意圖正在醞釀之中。

沒有金融信貸支持，房地產想再次回升到小周期頂部豈不是有點奢望？

從土地市場看，一二線城市土地供應逐年減少，似乎會如過去周期一樣加劇供不應求，但不同的是：過去供不應求是因為「確保18億畝耕地」、嚴控城市建設用地供應，現在供不應求是因為城市國有土地擴張有限，政府追逐土地收益，有意維持「土地市場供求關係的緊平衡」。

換句話說，過去是不刻意追求土地效益的指標控制，如今是有意追求保持最低供應水平下的單位畝產，前者是中央有壓力，後者是地方有動力，土地管理的執行力和效果自然也是大相徑庭的。

儘管個別一二線城市土地供應有所放量並有增長，其實也是過去供應偏緊而進行的微調。在講穩定、講大局的背景下，避免「大起大落」，勢必需要通過短期的供求關係調整維護市場穩定，但會不會因此再創造一個供銷兩旺的小周期呢？恐怕不會了。

少數城市土地供應雖然增加，但地價大多「上不封頂」，房價卻是「寧低勿高」，房企捂盤惜售、怠工緩建在所難免。

近期，國土部將對房地產市場熱點城市開展「房企囤地大檢查」，以期加快形成住房有效供應、緩解市場供需矛盾。

這一動作顯示，國土部正在借鑒央行保持市場「現金流緊平衡」的策略，推動熱點城市打擊房企延緩開竣工、捂盤惜售，雖然檢查成果未必如意（畢竟土地出讓合同少有約定開工、竣工條件的），但檢查動作本身顯示了中央部委貫徹執行中央政治局決定的態度，也會推動未來供地合同更加規範，並形成「土地供應緊平衡」的新格局。

財稅、投資、立法顯然是長效機制的範疇，正在緊鑼密鼓建設之中，相信在下一屆中央政府任期內會見分曉，房地產的「穩定健康發展」也就有了保障，更不會再有小周期了。

中央定位十分清晰，關鍵在於執行力。

現在的時局已然完全不同，地方政府雖仍有與中央博弈的小算盤，但在維護權威、維護核心的政治紀律面前，不會有誰敢再突破底線了。

底線是什麼？

防止大起大落就是「不突破上限、不穿透下限」的兩條底線，大起不用想了，大落也不容易。

沒有土地供應，當然也就沒有住房成交。限價之下，房價難漲。無量無價，自然不會大起，還能有小周期的回升嗎？

目前，調控已經延續近一年，調控壓力不斷釋放，貨幣緊縮、利率提升、限貸趨緊、限價不松，倒逼房企加快出貨、獲利回吐，四季度將成為「本輪行情」的「低點」。

「低點」的典型特徵是什麼？

土地供應低點、新房成交低量、土地價格維穩、房價出現回落，目前來看，就如我們5月預期的那樣【詳見2017-05-14微信文《管中窺見五盞燭光》】，房價將從「明升暗降」轉向「真刀實槍」下降。

不過，或許我們不必過於擔心房價會出現大跌，因為政府既然可以限制房價上漲，當然也可以限制房價下跌，「雙向限價」將是穩定樓市、防止大起大落、跌宕起伏的殺手鐧。

雖然會出現「本輪行情」的「低點」，但是政府不會再以資產泡沫加倍膨脹為代價換取經濟增長了。

房企如果再賭政府放鬆調控、拉升市場、回調周期，相信一定會自食苦果、心碎周期的。

幻想2：房價扭曲、金鐘倒掛

賭：明後年大幅放鬆限價令

去年我們提出「遠郊盤比近郊盤貴、毛胚房比精裝房貴、二手房比一手房貴」將成為普遍現象，現在看來，越來越多的扭曲現象讓開發商們困惑無比，不少人仍在預期未來限價令必然會大幅放鬆。

房價受限的同時，地價卻是暴漲，多地土拍溢價率雖然不高，但其實樓面地價起拍底價已經相當於周邊房價，房價地價差幾乎為0，這是要逼死開發商的節奏嗎？

有人說：這樣的話，肯定不可持續啊，成本總是應該要算的啊。

以為政府會默許房企「成本定價法」、允許在成本基礎上合理確定房價的想法是錯誤的，顯然是開發商的一廂情願。

就如李嘉誠所說：房價上漲的時候我也沒有分你的，跌了也不會賠。

再強勢的開發商在政府這裡也是弱勢群體，雖然房價漲了，政府是要分的，但政府從來也沒有說過，地價漲了，房價就一定要漲。

2007年時，上海住宅平均房價地價差約為7500元/平米，房企利潤還不錯，但經歷了2008年的金融危機之後，房價地價差縮小到5500元/平米，不少房企虧了一把。2010年之後房價地價差一路上升，到2013年高達12500元/平米，所以出現了房企回歸一二線城市的共識，那時，房企虧了賺了也都是自己的事兒。

有些同仁覺得政府把地價的底價拉高了，未來也應該會允許房價上漲，不然開發商都是虧的、不敢再去拿地了。

這種想法也是相當危險的，這不就是典型的賭博心態嗎？

您怎麼知道地方政府會在意全國性房企會不會虧損呢？

您怎麼知道地方政府一定會按照開發商的「成本定價法」定價呢？

您怎麼知道地方政府還敢再挑戰中央權威呢？

您怎麼知道您不敢拿地、別人也不敢拿地呢？

政府態度其實是很清楚的：要拿地，就是這個價；拿不起，就別玩了。漲房價，不要做夢吧。

三四線城市的房價地價差雖然不大，但也是不至於虧損的，更何況去年下半年以來，不少三四線城市的房價上漲速度之快也是令人瞠目結舌。

今年1-8月，一二線城市平均住宅用地樓面地價與7月的住房均價對比，整體來看，多數城市房價地價差高於5000元/平米，因此，雖然一些項目出現了麵粉貴過麵包的現象，不過多數城市的項目房價地價差還是可以保證房企不至於虧損的。

（當然，37個城市中，有12個城市的地價房價比超過50%，特別需要警惕）。

更何況，房企還是有錢的，可以先為城市做一點「正貢獻」。

從房企現金流來看，2013年以來，房企到位資金始終高於投資支出，去年以來，銷售金額也高於投資，僅去年底，房企到位資金減去投資就結餘2.6萬億元，今年1-7月更是結餘1.9萬億元。

顯而易見的是：過去房企賺了錢，現在要慢慢吐出來，除非你不繼續玩下去了。

既然如此，您還會覺得限價令會輕易放開嗎？

那麼，有人不解地問：房價扭曲怎麼辦？

那又如何呢？

其實限價令就是倒逼開發商理性拿地，也可以說，政府定了市場價格的天花板，在天花板下面，看著你們玩。

某經濟學家不是一直說：「地價這麼高，與貨幣政策無關，誰叫你們開發商搶地的呢？」話不中聽，未必沒有一點道理。

其實，限購限價就是一劑緩釋膠囊