上半年凈利跳漲17倍 融創中國提前鎖定未來業績增長

9月1日，融創2017年上半年業績會上融創執行董事兼行政總裁汪孟德用了十多個增長描述了融創上半年的表現：截至2017年6月30日止6個月，公司合同銷售金額約為人民幣1088億元，較去年同期增長約94.2%；收入約為133.33億元，增長約25.9%；毛利約26.16億元，增長約86%；凈利潤約13億元，增長約1683.4%；每股基本盈利0.34元······

市場給予了融創業績積極的回應，融創曾在8月21日發盈喜，隨後連續8天收漲。截至8月31日收盤，融創股價達到23.5元/股，為歷史最高點。一年多來，融創股價漲幅高達335%，成為港股市場中最值得投資的內房股。

在內地市場經歷嚴格調控的背景下，融創用這樣一份「成績單」試圖給投資者留下更深刻的印象。因為一向被外界視為「激進」的融創，曾因擴張「超速」被質疑根基不牢。

而今年上半年在孫宏斌的主導下融創開始貼上更多標籤，優質土地儲備、高質量產品力、高周轉運營能力，建立在大量優質的土地儲備之上，融創正通過提升產品品質和自身運營能力讓市場看到另一面的自己。

根據公告，截至2017年6月30日，融創正在進行合共294個物業發展項目，分佈於62個城市，總佔地面積4570萬平方米。根據融創方面估計，今年下半年預計將有超過90個全新項目推盤銷售，預計貨值超過1600億元。加上上半年尚未出售的資源和新推資源，融創預計下半年總可售資源將超過3800億元。

出於對未來的良好預期，融創將年度銷售目標從2100億元調整到3000億元。孫宏斌對融創的信心建立在其近1億平方米的土地儲備上。

而就在5個月前，融創在香港舉行2016年度業績會上。雖然融創2016年的銷售額同比增長了120%，董事長孫宏斌卻表示：「去年我們就說過，這一輪調控的嚴峻性將超出想象，影響會非常深刻，長遠來看我們對這個行業是悲觀的。」

孫宏斌說話喜歡說一半，猜透他未說出口的另一半話的深意，才能理解融創今年在併購領域的真正意圖。這類似於年初的萬科，雖然也有計提跌價的準備，但是其今年拿地面積的新高行為本身就已經說明了萬科對房地產長周期的判斷——土地依然是未來房企決勝之關鍵。

克而瑞研究中心發布數據顯示，2017年前7月房地產企業拿地進入提速期，在新增建築面積方面融創位居榜首，其中今年7月份，一份和萬達的聯合公告就讓融創穫得了接近5000萬平方米的土地儲備。

橫向來看，今年以來內地房企不僅呈現出拿地規模大幅度增加的趨勢，拿地手段上也是「花樣百出」。

在高地價城市，不少房企選擇聯合拿地。克而瑞數據顯示，今年前7月土地單價排名前10的地塊中，有4宗屬於聯合拿地。此外，根據部分上市公司半年報披露的信息，除參與正常的招拍掛流程進行土地競價外，通過併購的方式獲得土地也成為拿地的主流方式之一，融創便是這類企業的代表。

從房企對待土地的熱情不難看出，擴充土地儲備、提高市場佔有率依然是房企參與市場競爭的主要手段之一。易居智庫中心研究總監嚴躍進告訴房地產報記者，「未來，規模房企的競爭主要涉及對土地成本、土地開發周期以及產品創新等方面的把握。土地是一切的基礎，而只有對於這些因素把握較好的房企，才能獲得較快的銷售業績提升速度。」

克而瑞數據顯示，今年來融創超過97%的土地建築面積也是通過併購而來。「併購王」是公眾戴在融創頭上的帽子。這個稱謂很容易讓人產生融創在土地數量上追求極致的印象，卻忽略了公司對於併購質量的嚴格把關。

融創熱衷於併購，孫宏斌的邏輯是通過併購獲得項目在能獲得更快的周轉率。招拍掛土地至少需要10個月時間才能預售併產生現金流，而相比於招拍掛獲取的土地，收併購在項目交割后，很多項目就可以直接通過預售產生現金流，資金占用時間更短，使用效率高。

在2016年的業績會上，融創曾表示將減少公開市場拿地，此後便開啟多項收併購動作。據克而瑞統計，今年以來融創併購所得土地的建築面積佔比達到97%，遠遠超過了招拍掛所得。截至7月底，融創通過併購方式取得建築面積約6642萬平方米的土地，其收購的土地80%以上位於合肥、重慶、濟南等熱點二線城市。

融創的半年報數據也顯示，目前融創1.01億平方米的土地儲備中約96%位於一二線城市及環一線城市。

融創通過併購進入的這些地區還有一個更為學術的稱謂——這些區域高度一致的呈現出「聚焦核心都市圈」的特徵。從項目利潤率和去化周期，這些區域的項目在迅速提高融創規模和收益的雙方面都呈現出優勢。

在年初融創2016年業績發布會上，孫宏斌說的最多就是「別把地拿貴了」，這並非要控制拿地的價格，而是更看重拿地的性價比，這也是融創一直控制在核心城市及其周邊區域拿地的主要原因。

除了獲取土地，融創也通過併購適當探索多元化路徑——上半年融創150億入股了樂視、，7月份融創收購了萬達文旅13個項目91%的股權。有分析人士認為，融創上半年的多元化投資，是看中了其產業背後的大消費概念，包括互聯網、商業、體育和文化，這也是目前房地產轉型的一個方向。該人士認為，融創希望通過併購行為跨行業建立緊密合作關係，從而帶動自身轉型。使其能夠對沖房地產行業的波動周期，並獲得更加均衡的發展和新增長點。

除了拿地和銷售，在今年的半年業績會上，融創方面所透露的信息顯示，除了規模公司希望給市場留下更多數字之外的東西。

在融創內部，汪孟德對這種思維的轉變有一個專門的說法，「積累到新的階段，就要調整發展節奏和速度。」

「產品」被汪孟德視為轉變的最根本要素。從以往來看，融創對工程節奏要求嚴格業內皆有耳聞，但與之相匹配的，是成熟的產品線、嚴格的工程開發流程以及為市場更快接受的品牌效應，而這背後涉及到市場、營銷、研發、工程等方方面面的體系能力，缺一不可。

通過長達七、八年的持續學習、借鑒，融創正在形成具備一定競爭優勢的產品，汪孟德在業績會透露，當前，融創在產品力上，已經有了一定的積累。融創超過九成的土地儲備位於一線城市、環一線城市及核心城市。此外經過多年來專註高品質產品的建造，融創已經形成了一定的產品優勢，包括壹號院系產品、桃花源系產品。

與優質產品所搭配的是品質服務。記者了解到，針對提升業務在生活品質，融創推出「果殼計劃」，其目的旨在倡導家庭親子互動。而在今年下半年融創還將有「鄰里計劃」、家宴、業主運動會等提升鄰里文化、美好鄰里關係的社區活動。

而在融創與萬達的交易完成後，融創或將與萬達商業自營品牌和多個國際知名酒店管理品牌、強大的主題公園、高端健康、教育與商業品牌建立起強大的合作關係。將教育、健康、娛樂和商業與住宅業務相結合，融創從過去的「居住空間」供應商正在向品質生活運營商進行角色轉變，這給予市場更大的想象空間。