未來五年 地產金融或將進入REITs時代

2016年樓市達到了歷史峰值，隨之而來的2017年，一二線城市的全面限購又讓樓市出現明顯降溫。正如《人民日報》所言「沒有長不到天的大樹」，房地產市場也不可能持續高燒。由於土地資源的不可再生性，房地產市場正逐步進入存量房時代，這一特點在北京這樣的一線城市愈發明顯。

據某大型中介統計的數據顯示，截止到2016年底，北京的存量房已佔到市場全部房源總量的84.6%，也就是說新房市場將在未來進一步萎縮。結合國外的過往經驗，當市場進入存量房時代的時候，房地產就會逐漸開始金融化，而REITs（房地產投資信託基金）則會成為房地產金融化進程中的重要環節。

迦南資本創始合伙人、建銀精瑞資本集團董事長李曉東對阿倫表示，REITs從2006年就開始在試點，但十年過去了，依舊是「只聞樓梯響，未見人下來」。李曉東認為，造成這種現狀的原因是過去的十年樓市一直處於高速發展狀態，同樣的資金相比於去發展REITs，還不如去一線城市拿地回報率來得高的多。對於政策而言，過去對房地產也是又愛又恨，經濟不景氣的時候即便再恨也要用房地產來拉動經濟，GDP能保持在6.5%的增速可以說房地產功不可沒。但是，的房地產恰恰又是最不聽話的行業，GDP增速的同時一線城市的房價也出現了相應的大漲，甚至蔓延到了二線城市，高價地也頻頻出現在一二線城市，導致了市場的冰火兩重天，即：一二線城市太熱，三四線城市太冷。

為了解決目前存在的問題，實際上從2016年第四季度開始國家就已經出台過一次政策了，以北京「9.30新政」為起始點，22城推出了各自的調控政策，雖然收到了一定的成效，但在2017年春節后又呈現出反彈跡象。隨之而來的是，以北京「3.17新政」為起始點的新一輪更為嚴格、涉及面更為廣泛的樓市新政密集出台。

阿倫認為，在未來幾年的樓市中，房企的融資環境將不再像以往那樣寬鬆，資金進入房地產的總量也將減少，高價地的情況將得到緩解，取而代之的是房企將注意力轉向安全係數相對較高的地產金融領域。

高力國際區估價及諮詢服務高級董事賀志榮在接受阿倫採訪時說：「REITs未來潛力很大，一個明顯的表現是的資產證券化市場在2016年出現了一個大規模的增長，以券商和基金子公司為發行主體的企業ABS整體發行規模的增長超過一倍。但是，企業ABS中涉及到的房地產資產證券，包括類REITs和CMBS等類型產品的發行規模僅佔3%的比例，說明我們的市場發展仍然十分滯后。」

目前，現有發行的類REITs和CMBS性質上看更偏向於信用債產品，通常設定一定期限和預期收益率，到期由發行人並擔保人進行償付且附有債務追回權。對於投資人而言，在進行投資決策時，更多依賴於項目公司以及引入的擔保公司的公司信用等級評定。對此，賀志榮認為：從價值內涵來看，REITs這一產品本身蘊含著房地產和有價證券兩種屬性。首先，REITs是以房地產物業為基礎資產的投資產品，特別是權益型REITs，其底層資產為在運營的租賃型物業，其最終收益來源為物業所產生的租金收入及現金流。因此，與其他資產類別的投資相比，房地產所特有的保值增值特徵以及長期固定性特質，使得REITs天然具有抵禦通貨膨脹的優勢，並為投資人提供相對穩定的分紅和回報。另一方面，REITs的價值仍然是通過有價證券的形式表現出來的，與其他股票或債券類有價證券類似，REITs以收益憑證的轉化方式大大降低了房地產領域原本巨大的投資量需求和操作方式相對複雜的高門檻，同時改變了對房地產物業進行直接的投資具有的低流動性問題。

▲REITs在的發展路線圖

過去十年對於REITs的試點雖然進展緩慢，但這並不代表未來REITs的發展進程依舊緩慢。投身房地產市場多年並致力於推進REITs事業在發展的孟曉蘇博士，曾在2007年和2016年兩次對阿倫談到他的判斷：REITs將成為地產金融領域的主力軍，也許時間不會很快，但這一天一定會到來，它是一種趨勢。

看清趨勢的人，才會把握機遇。有眼光的房企，其實已經在行動了。

作者簡介

阿倫，2007年成為地產記者，曾供職於吉林日報、網•地產，現成立阿倫工作室，並創立公眾號阿倫侃房。

封面圖來自網路

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