調控下，這家房企是如何實現半年銷售1088億，快速彎道超車的？

房地產市場最驚心動魄的2017年上半年過去了，在這6個月180天時間裡，全國房地產市場經歷了冰火兩重天。

從一季度的全面火爆到317開始的全國48城市調控。市場是明顯的從火爆到出現了退燒。但從企業看，兩極分化的趨勢則愈加明顯：

從上半年全國房地產市場銷售榜單數據看，表現最突出的標杆房企莫過於：融創（01918.HK）以1-6月合同銷售額1088.1億元位列排行榜第7位，並以6月合同銷售額285億元創單月銷售新高。

此前，1-5月，融創已實現合同銷售額803.1億元。

從數據看，在前5月權威官方公布的數據中，融創的同比銷售額漲幅排名龍頭房企第二，銷售均價排名第一。

截止6月30日，融創的合同銷售額已破千億，達到1088.1億元，按此推算，2100億元全年銷售目標也已完成半數以上。

在2017年上半年，歷史上首次出現了半年就有：碧桂園、萬科、恆大、保利地產、綠地集團、中海地產、融創等7家房企突破千億的市場現象。2017年行業分化、強者愈強的局面更為突顯。

資本市場是最敏銳的，上半年以來，融創的股價已經累計漲逾150%。不僅如此，多家機構還繼續發布了看多的報告：

6月29日，摩根士丹利發布報告，認為融創未來將實現大規模的盈利增長。報告預測，得益於利潤的恢復和收入的增長，融創2017-2019年盈利水平可以保持年複合64%的增長率，其2017年股價的漲幅未能反映其未來利潤的改善，並給出了18.5港元的建議目標價。

6月30日，國內海通證券的投研報告將融創評為「買入」評級，認為公司蘊含較大成長潛力，長期看好融創，尤其是2018～2019年，融創將受益於前期土地儲備和戰略投資帶來的增量，建議目標價為19.4港元。

2013年500億，2014年658億，2015年734億，2016年1553億，2017年上半年1088.1億！

數據很讓人羨慕，但數據的背後應該有更有意義的探討：是什麼支撐一家房企實現了多年連續跳？

融創是如何用幾年時間就進入了第一梯隊？偉哥認為其實分析融創這幾年的發展，每一步都恰好切合了市場的變化，而簡單總結的話，就是：

1：在合適的時間點有錢，

2：在合適的時間點拿地，

3：在合適的地方去賣房！

現金充足，做併購專家！

截至2016年年末，融創手持現金高達698億元；對短期債務實現了兩倍的覆蓋，並累積發行285億元的低成本境內公司債及ABS，替換歷史較高成本融資，融資成本降低至5.98%，新增平均融資成本僅為5.78%。而「半年千億」的銷售業績，源源不斷地「輸血」融創。

充裕的現金流和不斷降低的融資成本，以及過去一年在併購市場上積累的經驗和收穫，這些利好都增加了融創對抗市場風險的能力，也讓其擁有了在行業波動期緊抓併購機遇的足夠底氣。

融創短期負債明顯降低，一年以內的短期借款佔總借款比例已從2014年的40%下降至2016年的29%。

第一，一定把風險控制住，風險控制就是對地價的控制。

第二，有目的地關注併購，特別合適的併購機會要抓住。「今年買地並不是我們第一任務，把銷售做好，將土地資源變現才是我們的第一任務。買地這一塊主要看價格和價值，合適了多買一點，不合適少買一點，風險控制住。」

對於房地產企業，唯一的原料是土地，拿對地更是非常關鍵：

充足的土地儲備，讓融創具備了後續持續穩定發展的動力。至2016年底，融創布局城市達44個，土地儲備約為7291萬平方米，權益土地儲備約為4973萬平方米。截止2017年3月25日，融創總土地儲備達到7912萬平方米，之後又通過收購大連潤德乾城、重慶華城富麗和天津星耀等，繼續斬獲項目，增加土地儲備。

融創堪稱最早發現併購機會的開發商之一，在多起併購案中的表現亮眼，並積累了豐富的實戰經驗，使得公司在行業內留下極佳的市場口碑，主動尋求合作的開發商日益增加。

除了規模，布局的城市質量也是融創土儲的亮點，這些土地都處於一線、環一線及核心城市，而且分佈科學均衡，不過最引人注目的是融創拿地踩對市場節奏，精準把握獲取地塊的時間節點和方式。

房地產市場在分化，但原則依然沒有變，也就是有人口需求，有產業支撐的城市佔據了更多的資源。

未來房地產市場有價值的其實只有20個一二線核心城市及這些城市圈。從布局看，融創的布局恰恰符合了人口分布的趨勢。

財務穩健+合適的地價+布局完善+改善性產品力

2017年，融創的銷售均價依然是龍頭房企中最高的企業，充分突顯了融創在高端精品住宅開發領域的競爭力，並奠定了融創在全國高端住宅市場的領先地位。在一線、環一線和核心城市為客戶營造了多個高品質項目，其中包括最具代表性的「壹號院」、「桃花源」、「府系」等高端產品系。

未來房地產市場的變數很多，特別是樓市調控導致的不確定因素會很大。但像融創這樣，把握住「在經濟活躍的城市給有需求的人蓋高品質的住宅」這條主線。維持穩健的現金流，在合適的時間拿對地。

半年銷售突破千億僅僅只是一個開始！