三大區域 誰能坐穩江寧中心頭把交椅

前不久，江寧小龍灣的楊家圩二期地塊出現在今年第二批土地出讓預公告中，該幅地塊將打造為綜合體，小龍灣異軍突起，中心「姿勢」已擺好。

但百家湖和九龍湖不服了！

有人講，江寧中心必須是百家湖啊，百家湖的居住密度、商業密度大！有人說，肯定是九龍湖，論產業，九龍湖基礎最夯實！

歷來，講到中心，諸位勢必是要好一番口舌之爭，在樓市中，尤其是像江寧這片廣袤之地，這三個區域房價相近，配套也各有亮點，未來發力點也充足，究竟誰才是中心？

新爆點！楊家圩二期地塊再亮相

在上個月，南京國土局掛出今年第二批土地預公告，其中一幅便是楊家圩二期地塊，而這一預公告動作，也被視為是小龍灣區域的新爆點。

楊家圩二期地塊再出山

（楊家圩二期地塊）

1、規劃指標：

該大麥克地塊生來就是一幅綜合體地塊，總用地面積18.19萬方，分為7個地塊開發，規劃用地性質為商辦混合用地、商業用地、二類居住用地、幼托用地。

（規劃用地指標）

該地塊是遭遇流拍的2015G09地塊，此前該地塊因為大校場機場限高、配建要求太高、住宅體量不大等原因遭遇了流拍。

2、整體區位：

交通方面，正在建設的捷運5號線，未來將使該區域直接獲益。

教育方面，根據規劃，即將開建的小龍灣國小位於小龍灣路以西，新亭西路以北，竹新路以南，靠近龍湖春江酈城，有望引入名校分校。

商業方面，龍湖天街已動工，預計2019年開業。

ps.龍湖天街已被南京政府列入《南京市發揮新消費引領作用加快培育形成新供給新動力三年行動計劃（2016-2018）》的51個項目之一。

（龍湖天街）

3、實探：

實探發現，楊家圩二期地塊旁就是楊家圩一期地塊（即現在的龍湖春江酈城），雖然有7個大大小小的地塊組成，但整體來看，有自帶的商業、幼稚園，有住宅，緊挨著楊家圩河，生態、交通等各方面綜合素質都不錯。

A地塊與龍湖春江酈城靠在一起，地塊平整。

B、C地塊目前已經被圍牆圍起，地塊內部沒有任何的雜物。

D、E地塊臨河，未來將打造濱水商業。再來看看住宅部分，總用地面積是5.6萬方，限高100米，未來或將打造沿河的高層。

三霸之爭，誰才是中心？

在官方掛出的江寧總體規劃（2010-2030）中， 未來江寧將規劃形成「1核2區3園4帶8片」的空間布局結構，這其中提到的「1核」即鳳凰港一楊家圩地區（大致包含了百家湖、小龍灣區域）。

小龍灣越來越彰顯其獨立性，作為一個有張力的板塊已客觀存在，因而我將它與百家湖視為兩個各自有發展路徑的區域。

因而，江寧中心之爭，集中了百家湖、小龍灣、九龍湖這三個區域，它們的發展又各有側重點、各自也有優勢和不足。

1、百家湖

優勢：毫無疑問，目前百家湖擁有的人氣、配套，確實是江寧最好的，這先前有樓盤曾打出「百家湖上看百家」的旗號，挺恰當。

僅是去年，就有景楓KINGMO、21世紀太陽城兩大商業體對街而立，同日亮相，給已經火熱的百家湖商圈再添一把火。

在今年第二批土地預公告中，百家湖一幅商辦地塊亮相，即江寧雙龍大道以東、菲尼克斯路以北地塊。

不足：當然，很可惜的是，百家湖的住宅土地開發已經進入尾聲，該片區難有大片的土地開發。（不要忽視這一點的重要性）

2、小龍灣

百家湖的商業龍頭地位未來或將受到小龍灣的「牽制」。

優勢：首先，約12萬方自持商業龍湖天街已在建，有望後年開業，再加上即將出讓的楊家圩二期地塊（出讓條件仍較高），這裡的商業面貌將得到全新的定義。

另外，資源對於該板塊的傾斜同樣顯著，江寧市民中心擇址於此，這裡今年還要開建一所學校。

不足：雖然各項規劃都算不錯，但真正成型還需要不短的等待時間。

3、九龍湖

講到九龍湖，我們來回顧兩個事情：「2014年9月，江寧區政府與曉庄實小、北京東路國小、力學國小、游府西街國小簽署合作辦學協議，四所名校進江寧。」

（游府西街國小上秦淮分校）

這4所學校中有2所是九龍湖的。其中，北小分校今年9月開學，游府西街國小上秦淮分校所在的紫金特創園居住密度並不大，政府為這裡引進名校，意味很明顯，這是被重視的區域。

再來回顧一件事，3號線南延一站到秣陵，預計今年開建，有望2019年建好，也充滿著「心機」。

優勢：九龍湖很大，未來可騰挪的空間非常大，就產業方面來說，未來主要的發力點，我認為更多的會集中在上秦淮區域，以紫金特創園為輻射半徑。

近期也有傳言，阿里巴巴在南京設立的江蘇總部，坐標就位於九龍湖，當然，未經證實。

不足：如果說前兩個區域都有著很確定的導向，那麼這個區域就存在著一定的不確定性和更長時間的「等待期」，或許還有陣痛期。

樓市格局已變！還有哪些盤可選？

光是從房價上來看，江寧第一陣營形勢更加鞏固，3萬這個價位段，百家湖、小龍灣、九龍湖均為其成員之一。

這裡我稍微延伸一下，結合房價和樓市表現力等將江寧分為了以下層級：

第一層級：百家湖、九龍湖、小龍灣（房價在3萬左右/平 價差不大）

第二級：方山（房價在2.5-3萬/平之間，產品不同，價差較大）

第三級：青龍山新城、三山板塊（房價在2.5萬/平左右）

第四級：祿口、正方新城、江寧濱江（江寧的谷底價板塊）

百家湖板塊目前處於清盤狀態，無新房可售了，金輝禹洲金陵銘著已賣完，中銳星湖名邸已基本清盤，片區內暫時也無新盤儲備和新地塊的出讓信息。

小龍灣目前僅龍湖春江酈城一盤在售，項目還剩5棟高層和90套疊墅，高層預計6月一次性推出，疊墅有望本月加推，具體還要看銷許情況，內部人士直言：非常難買。且他們對楊家圩二期地塊興趣頗大。

九龍湖板塊雖然不少樓盤還有少量住宅體量，但眼下有不少樓盤也進入清盤或即將清盤的狀態了，多個樓盤的節奏都相當慢。

新城玖瓏湖僅剩最後一棟17號樓待加推，共16套房源，面積123-145平。

保利中央公園預計6月推出最後兩棟，西苑6、 9#，建築面積約90-130平，預計價格29500元/平。

駿景華庭剩餘最後1棟待加推，面積93-136平，約160套左右，精裝交付，加推時間尚不明朗。

翠屏誠園在售少量房源，面積96、113平，均價26000-27000元/平。

東潤悅瀾灣預計6月首開5棟住宅，面積77-128平，約300套，預計價格22000-24000元/平。 不過，該樓盤早在去年就放風要開盤，如今時間過去了大半年，依然未有動作。

不過九龍湖倒是有不少儲備地塊，最快有望從明年開始陸續上市。

1、九龍湖南面已儲備了4幅地塊，分別是銀城G54地塊、銀城G56地塊、五礦G55地塊、葛洲壩G56地塊，這些項目有望從明年開始陸續進入市場，值得一提的是，銀城G54地塊、銀城G56地塊將由銀城和旭輝聯合開發。

2、也是在今年第二批土地出讓預公告中，九龍湖一幅宅地赫然在列，住宅部分限高18米，未來有望打造成沿秦淮河的低密度產品，地價看來不菲。

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