【讀盤】萬科11盤布局南寧，買之前先搞懂它的戶型...

科在南寧的發展

今天來關注萬科，是因為萬科王石下台、萬科股東大會換屆、萬科A再度漲停、更因為下沙井地塊，布局南寧11盤，錯過土拍的請戳》（相關鏈接：「雙限」滿月開發商拿地熱情降低？萬科競得沙井百畝地塊）

縱觀目前整個南寧樓市，幾乎有一半以上的房地產開發被國家前十強的房地產開發商佔據，而這十家開發商裡面，有一半多是外來一線房企，包括綠地、碧桂園、恆大、融創、萬科、萬達等。

萬科作為大品牌房企開發商，可能不會讓你佔多大便宜，但肯定不會讓你掉坑裡，而別的中小開發商卻可能讓你佔了一個很大的便宜，也可能讓你掉坑裡，這就是區別。

下面我們來盤點一下萬科在南寧目前的布局，以及在2017年在售和將要面世的樓盤，大家可以按自己的購房計劃適當關註：

（點擊可看大圖）

2012年，萬科以602萬元/畝的高價拍下青秀區的一處地塊，標誌著萬科正式進駐南寧；

2014年，南寧萬科首個開發的住宅項目萬科魅力之城亮相五象湖國際住區；

2015年，180萬平方米山居大城萬科城於青秀區崛起；

2016年，推出萬科·金域藍灣；同年6月14日在五象新區擲27億元拿下3幅地塊；6月21日，繼續在五象新區玉洞大道以北、良慶大道以東拿下114畝商住地塊；9月底，進軍東盟國際商務區，接手澳門園地塊，擴大南寧版圖。

2017年，萬科又先後拿下西鄉塘區2幅地塊、江南區1幅地塊，至此，萬科已經在南寧布局了11盤。

萬科城是萬科地產在南寧最大的一個項目，佔地面積約800畝，靠山靠水生態壞境佳；

萬科魅力之城最先售賣，入市時售價為7字頭，最後一期產品價格破萬，體現了萬科品牌不俗的升值潛力；

今年初在西鄉塘拿的兩塊地均打造捷運沿線產品，案命分別為萬科悅府和萬科悅灣；

除此之外，萬科金域系列在南寧已布局3盤，主要打造中高端產品。

根據市場情況我們可以推斷，萬科之後新推出的產品價格應該都在萬元以上，在南寧樓市中高端市場穩穩地佔有一席之地，而今天我們不分析價格，主要來看看它的戶型，考慮萬科產品的朋友，希望對你的置業有所幫助。

剛需戶型的面積區間：80-120㎡

三房是南寧樓市最主流的戶型，萬科所有項目基本都是三房起，不太會出現loft/單間/別墅等小眾的產品。

萬科魅力之城是萬科在南寧推售的第一盤，它的戶型對萬科之後的產品有指導性意義。萬科魅力之城剛入市時定位剛需客群，周邊其他項目也有三房的戶型，卻沒有萬科魅力之城做的極致。我們來看看，萬科目前所推出的項目所有的3房的戶型。

萬科魅力之城3房戶型

（戶型建築面積為78㎡）

萬科城3房戶型

（戶型建築面積為88㎡）

萬科金域緹香3房戶型

（戶型建築面積為88㎡）

萬科金域藍灣3房戶型

（戶型建築面積為89㎡）

萬科的3房戶型建築面積在80-90平左右，對比如皇巢北郡項目118平做三房，可以看出萬科產品的特點：主打剛需戶型，抓住主流客群。

空間利用率高，方正緊湊

萬科戶型最大的特點就是緊湊、方正、實用，為了能夠最大限度利用空間，提高戶型的空間利用率。一般用做三房的90餘㎡的戶型，萬科魅力之城可以做到四房，萬科城120多㎡的戶型甚至可以做到5房。這些戶型房間排列緊密，真正把空間利用到了極致。

（萬科魅力之城93㎡四房戶型）

（萬科城122㎡五房戶型）

空間布局合理，較少出現奇葩戶型

為了使戶主能更好地使用房子的各項功能，萬科很少設計形狀奇葩的戶型，從布局方面來講，萬科房子戶型多是方正的長方形或接近正方形的戶型布局，房間的排列基本上是「品」字型和「一」字型的。

（房間「一」字型布局）

諸如手槍型、刀把型、凹字型等奇葩的戶型萬科所推出的項目基本沒有。

（凹字形的戶型）

（手槍型戶型）

依據產品不同，仍有不合理之處

萬科戶型基本上都是方正模樣的，但也有因為項目、定位的不同，略有些缺陷。

比如：萬科金域中央的一個在售戶型：戶型建築面積為126㎡，內裡布局有4房2廳2衛。按理來說120多平做到4房正好合適，但這個戶型的公衛（黃色框）更像是裡面兩間房共用的私衛而不是全家共用的公衛。同時書房（紅色框）很小，書房外的過道狹長。主卧位置居然和客廳拼在一起，說好的動靜分離呢。

又比如：萬科城這個122㎡的戶型，說是四房，實際上這個戶型做到了五房（黃色框）。從圖中可以看出，這個戶型有三個房間的使用面積很小，能夠放置下一張單人床和一組衣櫃基本就塞滿了。玄關處的小房間在通風問題上會因為廚房和公衛窗戶朝向的問題受到影響。餐廳居於戶型的中間位置，沙發所靠的這堵牆從玄關算起有15米，這就導致了玄關處和餐廳位置的採光不足，顯得室內昏暗。

小結：萬科值得入手，但是門檻高

分析完了戶型，相信大家對萬科在南寧打造的系列產品已有一定了解，但是小探想提醒一下，萬科在南寧樓市布局的11盤，除了萬科魅力之城剛入市時有7字頭房源，之後推出的所有項目價格底線破萬，最高甚至有達1萬6的均價。

因此，萬科系列產品入手門檻高是顯而易見的，尤其是新政之後，毛坯和裝修分開簽訂合同，以萬科3000元/㎡的標準價，對購房者來說，首付有一定壓力。

萬科固然有很多值得入手的價值，購房者應該結合自身的經濟條件合理規劃購房成本，結合區位、景觀、學區、捷運等客觀因素，綜合考慮后再置業。

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