杭州入選首批住房租賃試點城市 你願意租房么？

  近日，廣州市政府印發《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，提出「租購同權」，一石激起了千層浪。後有住建部聯合8部委印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，杭州入選首批12個開展住房租賃試點的單位。

  學區房會降價嗎？一個租賃大時代是否即將到來？杭州又是否會效仿廣州實施「租購同權」？發展租賃能否成為穩定樓市的長效機制？未來樓市或者說房價走勢如何？

  今天樂居有幸邀請到了兩位探討嘉賓——克而瑞江浙區域研展經理沈寧遠，漢嘉地產顧問副總經理陳煥春，一起來解讀「租購同權」背後的意義和問題。

  問：廣州發文「租購同權」，上海則是以租賃用地的名義，北京提出「推進住房租賃地方立法」，您如何評價這些不同的舉措？

  沈寧遠：都是在前期提出的「房子是用來住的 不是用來炒的」之下的衍生產物，核心都是推進房地產的多元化供給，目的是穩定房地產市場，儘力避免泡沫或是減少泡沫。

  陳煥春：口號怎麼喊不重要，其實主要還是看細則。尤其是否真的能同權，還是看執行中跟資源掛鉤的程度。

  問：「租購同權」后， 學區房還有價值嗎？

  沈寧遠：我認為會進一步鞏固學區房的價值，因為首先它認同並強調了學區的價值。雖然細則還沒出台，但是完全做到和可銷售的學區房同等效果應該也不太可能。現在大城市排名靠前的學校基本周邊都是老小區，你讓老小區租賃的客戶小孩同落戶的小孩享有同樣權利會很難，反而是新建的租賃式住宅或是新的學區周邊的租賃用房，享受租售同權的可能更大。

  陳煥春：學區問題比較複雜，還涉及到戶籍等因素，其實很多城市租賃也可以讀書。享受門檻級的資源難度不大。但對於優質和稀缺資源的處置方式才是關鍵，就算是購房落戶，優質學區都要分一表二表生這些，租售在這些排序過程能否同權才最關鍵。

  問：預計未來杭州更傾向於哪種政策？

  沈寧遠：廣州確實拋出了「租售同權」的「磚」，但能不能引出其他城市的「玉」，要看政策的落地效果究竟如何。假如效果不錯，其他城市自然樂於效仿，但在推進過程中，仍會選擇部分區域先行試點，絕不會「一刀切」式的全面鋪開。杭州現在已經有土拍競自持的政策了 自持部分住宅以後的方向就是面向租賃型市場,後期應該會從如何完善自持部分住宅租賃制度上入手。

  問：「租售並舉」能否成為穩定樓市的長效機制？未來樓市或者說房價走勢如何？能不能降房價？

  沈寧遠：任何調控政策的制定和出台，都會區分三個層面的優先層級。一是保證人民幣穩定增值，保持M2增速平穩；二是維護金融資產穩定，保護投資市場信心；三是結構性改革和調整，兼顧公平、公正、合理。短期的效果應該是降低現在購房者的預期，首先讓他們心態上產生轉變，能適當控制當前樓市熱度，中長期的效果應該仍舊是以穩為主。

  陳煥春：租賃市場目前感覺是用來給高房價做兜底的，各方面都很倉促，一個體系的形成需要合理的頂層設計和精確的策略安排，不是臨時抱佛腳。

  問：有人認為，杭州租金收益其實遠超北上廣深一線城市。您如何評價目前杭州的租房市場？租金是否合理？

  沈寧遠：去年年初有部分精明的投資客來杭州買房，實際上就是看中的杭州16年初的租金幾乎能覆蓋按揭，現在市場售價快速上漲了一輪，租金倒是顯得低了。但從杭州的工資水平來說，上個月有個數據說杭州月均工資7500多，那租房現在基本要2500，如果要住的稍微舒服點的話，也就是30%的佔比,從這個水平來看，租金又是比較高。

  陳煥春：目前還都是方向和口號沒啥可預期的，也沒有跟房價形成任何對應關係。租金收益看租售比，杭州住宅的租售比好的也就3%左右；並不高。

  問：「租售並舉」最大的障礙會實施難點在哪？

  陳煥春：租售並舉最重要的就是要按照各自市場的客觀規律辦事，按售的模式賣地之後還要求租，怎麼也覺得彆扭。用來租的土地和項目應該有自身的模式，有客群，符合市場需求，有持續盈利能力。

  沈寧遠：「租售同權」屬於第三層級的儲備政策，在穩定市場的前提之下，「租售同權」不可能逾越第一和第二層級的管理訴求而貿然推廣。即便是廣州，在後續的政策執行過程中，也會參考前兩項指標，不斷進行檢討和調整。關鍵點和難點還是在細則的制定上,比如說德國的租賃產業立法非常細,例如 「3年內租金漲幅不超過15%」; 「房客不得因為房東對改善住房條件（例如安裝外牆保溫、新的採暖系統）的行為而要求減租。他們必須忍受雜訊、灰塵以及屋外的腳手架。但如果安裝過程超過三個月，房客可以要求補償」等。

  問：「租售並舉」與房地產稅有沒有關係？

  陳煥春：沒有直接關係，之前的試行版本中，房產稅都是主動申報，而出租本身就有個強制繳稅環節。

  沈寧遠：和房產稅倒是沒什麼必然的聯繫，但「租售並舉」本身的效果就能增加政府稅源，提高租金稅率，一旦實行「租售同權」，承租人需要去相關機構備案，租金納稅也就有了執行的基礎，12%的年租金稅率加上其他稅費，最後的租金交稅比例可能提至20%。