北京樓市供需格局生變 別墅首次突破住宅總銷量兩成

別墅首次突破住宅總銷量兩成

供需作用下比例提升 共有產權和平層仍是未來主力

受調控政策影響，北京高端平層公寓不得不選擇蟄伏。與之相對，別墅類產品則獲得空前機遇。機構統計數據顯示，截至目前，別墅銷量已經佔到北京商品住宅總銷量的兩成，達到北京成交佔比的最高點。由此，北京樓市的格局也罕見地出現了剛需住宅、平層公寓、別墅三強鼎力的局面。

別墅成「剛需」

「別墅在北京一直是小眾產品，從2006年北京開始網簽后的十年時間裡，每年別墅成交佔到商品住宅總銷量的比重從未超過10%」，亞豪機構研究總監郭毅表示，今年別墅市場則呈現出新的趨勢。

數據顯示，從2017年初到現在，北京別墅的銷量已經佔到商品住宅總銷量的20.9%。在以往多年裡，北京別墅產品的佔有率甚至一度低至2%-3%。其中，2006年北京別墅產品成交市場佔比僅為2.1%，直到2015年該項數字也僅為6.9%。

最近兩年別墅市場開始表現出異乎尋常的火熱。數據顯示，2016年北京售出8257套別墅，佔到整體市場的17.4%，創造當時的歷史新高，今年這一趨勢得到強化。今年的北京樓市，總價千萬級別的別墅產品成為樓市需求的主力。截至目前，成交總價在800萬-1500萬元之間的別墅產品共售出1224套，佔到別墅市場總銷量的35.8%，千萬級別的別墅在今年成為「剛需」。

郭毅分析，別墅產品成交佔比提升首先是受供應端的影響。「今年政府對預售價格的監管力度很大。其中，衡量調控效果的條件之一就是年內平均房價不顯著增長。由此，低總價的別墅類產品獲得了特殊的機遇。」

值得注意的是，今年前8個月內，北京一條單價「8萬元紅線」使得眾多項目的推盤計劃遇阻。尤其是核心城區公寓產品的預期銷售價格都比較高，難以突破政策限制情況下，更多的平層高端項目選擇了蟄伏。相對而言，別墅類產品的單價則較低，通過預售審批的幾率較高。對於企業而言，需要平衡區域總體業績，因此更多選擇積極推出別墅類產品入市，以保證公司整體業績的完成。

別墅需求被激發

除了供應增加之外，需求的變化也十分顯著。一位不願具名豪宅代理機構分析人士指出，年內新推出的別墅類型相比以往比較豐富，包括較多容積率水平不高的四合院、疊拼類的創新性產品。這類產品的特點是單套面積不大；位置在五環至六環之間；總價不高，大都在1000萬-1500萬元左右，可滿足改善類人群的需求。

該人士進一步分析，眾多的別墅類產品對置業人群的引導效應也十分明顯，平層高端樓盤的供應缺位讓這些客戶將目光開始投向別墅類產品。通常情況下，改善類人群一般缺乏別墅體驗，選擇舒適度更高的別墅類產品意願就較為強烈。同時，這批千萬級置業需求多為「賣舊買新」的升級改善，在現有住房價值幾百萬、上千萬元的前提下，購買力十分堅實。通過置換掉一套舊房，再添加部分現金就可實現別墅生活。

「這類客群既經歷過樓市的長期增長，也曾面對過樓市的震蕩與恐慌，經過時間的沉澱，這類客戶對樓市的判斷更加清晰。」郭毅分析，無論調控鬆緊，市場的長期邏輯並未改變，選擇在樓市緊縮調控周期中置業升級，也有一定投資方面的考慮。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析，別墅產品的佔比上升的確有需求積極釋放的因素。從當前住房購置情況來看，隨著北京一些郊區交通設施的建設，很多別墅的性價比開始上升。另外別墅項目的保值增值等效果都比較好，所以這會帶來很多新的投資機會和交易規模。例如，類似延慶等郊區投資價值會上升，相對應的別墅項目的投資價值也會上升，這樣就會帶來很多新的投資機會，所以規模會有所上升。

格局生變？

供需兩端的變化讓別墅產品成交比例上升到歷史高度，甚至可能在一定程度上深刻影響到未來樓市走向。有觀點甚至認為，未來北京樓市將形成普通住宅、高端平層公寓、別墅項目三分天下的局面。

從未來供應趨勢來看，截至目前，北京成交的23宗可售商品住宅用地當中，容積率在1.6以內的多達9宗，這些地塊當中均有出產別墅產品的可能，因此明年別墅市場供應仍會表現不俗。

「不能忽視的是，北京別墅產品成交佔比的上升還不能說明市場格局的完全變化，」嚴躍進分析，這存在統計方面的一種錯覺。從統計角度看，高端平層公寓和普通住宅項目受信貸政策的影響較大，因此現階段出現了銷售比重的下滑，與之相對，別墅產品受信貸的影響反而比較小。

事實上，北京高端平層別墅市場也正在變化中，此前被認為「不可動搖」的「8萬元紅線」也出現「鬆綁」。近日，位於西城區德外大街的中駿天宸項目獲批入市。獲批的120套住宅，最高擬售單價達到13.5萬元/平方米，成為截至目前年內北京獲批單價最高的新房項目，也是時隔20多天後，第二批、第四個突破「8萬元紅線」的項目，這也是繼8月3家核心區高端平層項目取得超9萬元的預售單價之後的第四家「破8」的樓盤。

雖然行業普遍看法仍趨謹慎，但相當多的排隊等待拿預售證的高端平層項目似乎也看到曙光。要知道這些城市豪宅產品已有了長期蓄客，銷售前景比較看好，一旦入市無疑會爭搶別墅的市場份額。

此外，值得注意的是，雖然佔比在提升，但別墅的銷量卻受整體市場供應和調控的影響，並未出現明顯的增長。市場分析認為，今年以來的房地產收緊調控政策範圍之廣、力度之大為歷年之最，並且截至目前尚未有鬆動跡象，預計下半年也難現變局。

郭毅表示，根據政策引導方向和共用產權住房供地量推測，年內剩下時間共有產權房源將佔到30%的比重，明年將是供應高峰。同時，高端平層依舊會是市場的主流產品，別墅仍會是相對小眾的產品類型，預計明年成交佔比將會在15%-20%左右。

北京商報記者 董家聲