5月份，鄭州主城區新建商品住宅均價12253元/㎡

▶在將滎陽、中牟、新鄭納入限購區域后，鄭州房地產市場熱度有了明顯下降。據鄭州市房管局發布的「鄭房指數」顯示，5月份，全市商品住宅銷售13536套，銷售面積131.12萬平方米，銷售均價為每平方米8067元，相比上個月8167元的均價略有下降。

▶而第三方數據機構克而瑞數據，當月鄭州市主城區新建商品住宅成交均價12253元/㎡，環比下降6%，去化周期也為2.6個月。

受調控影響新建商品住宅量價齊跌

去年下半年，鄭州市樓市一度出現迅猛上升。去年10月、12月和今年5月初，鄭州市政府先後三次發布調控房地產市場的限購限貸政策。

5月3日起，鄭州在全市範圍內實行限售的調控政策，並將限購範圍擴大到新鄭、滎陽、中牟。從鄭州市住房保障和房地產管理局發布的5月份鄭州市房地產市場數據來看，受新政影響，5月份房價和銷售量均有所下降。

數據顯示，5月份，鄭州市商品住宅銷售13536套(間)，銷售面積131.12萬平方米，銷售均價8067元/平方米。和4月份鄭州市商品住宅銷售均價8167元/平方米相比，每平方米降了100元。另外和4月份鄭州市商品住宅銷售16762套相比，5月份銷量下降了3226套。

據了解，鄭州市房地產市場數據是鄭州市房管局相關機構，綜合鄭州市全市範圍內(包含縣、市、區)房地產產品的成交均價，統計后發布的市場動態數值。

而根據克而瑞數據統計，鄭州市主城區(市內八區)儘管也存在價格下探的情況，但成交量卻有所提升。數據顯示，5月份鄭州市主城區新建商品住宅成交54.74萬㎡，環比上漲9%，成交均價12253元/㎡，環比下跌6%。

業內人士分析，在5月初的樓市調控政策出台以後，對鄭州市周邊縣區的房地產市場打擊較大，「但周邊縣市限購之後，使主城區在購房者心中的價值進一步提升，造成主城區銷量的上升。」

公寓產品供應量激增成交量、價齊升

在住宅限購的背景下，商辦物業的投資熱度被越來越多的人提起，公寓產品的關注度也逐漸提升。據悉，在去年10月樓市進行第一波調控之時，便有公寓產品即將走俏的聲音出現，更有部分開發商為此轉變產品結構，加大公寓產品的推貨量。

克而瑞數據顯示，5月份鄭州公寓產品供應大幅增長，新增供應22.25萬㎡，環比大漲811.89%。這是今年以來最大規模的公寓產品供應量，是1至4月公寓供應量總和的近4倍。

其中，二七新城運河新區板塊的紅星國際廣場和綠地濱湖國際城分別供應了9.47萬㎡和8.61萬㎡，總套數3318套。

而從成交量上看，5月公寓成交8.53萬㎡，環比上漲6%，均價11435元/㎡，環比同樣上漲6.6%。

數據顯示，5月公寓僅二七區、中原區有供應，分別為21.47萬㎡、0.79萬㎡; 經開區成交1.98萬㎡，位居第一。

雖然5月份公寓產品供應量激增，但成交量環比僅增長6%，經開區也僅有經開萬錦城單個公寓項目支持。業內人士分析，這還是因為公寓產品屬性相較住宅有一定的劣勢。

據悉，目前鄭州房地產市場雖然仍處於嚴厲的調控中，但商辦物業的調控政策仍未出台。這一方面由於商辦物業還處於去庫存階段，另一方面則跟公寓產品的品牌、物業和區位有很大關係。

「公寓的投資屬性很強，面積小、總價低是公寓的優勢，但投資客最看重的還是投資回報率。」某品牌房企公寓項目負責人透露，投資客對主城區的公寓產品有很強的認可度，但對三環以外的公寓產品，其投資回報周期長，是阻礙公寓快速去化的一大難題。

RET睿意德認為，公寓作為強投資屬性的產品，在當前住宅市場投資准入門檻不斷升高、民間投資渠道不暢的背景下，部分區位交通條件優秀、有完善商業配套的公寓項目仍將持續受到追捧。

商業去化周期66.4個月

辦公去化周期20.7個月

商辦物業的高庫存屬於老生常談的話題，通過對公寓產品的分析，在當前實體經濟仍有待提高發展的背景下，商辦物業的去化依然是擺在政府和企業之間的難題。

據RET睿意德商業地產研究中心數據顯示，過去一年，鄭州房地產市場已有超千萬平方米商辦物業入市。除鄭州城市GDP增長迅速、土地外溢速度快之外，在商業地產方面更直接的表現是三環周邊城市新區超級大盤「泛濫」。

克而瑞數據顯示，5月份鄭州商鋪市場共計新增供應2.32萬㎡，成交5.4萬㎡，均價16504元/㎡。與2016年同期數據相比，今年5月份商鋪供應量下降79%，成交量上漲15%，成交量上漲明顯;價格方面，鄭州市商鋪均價比去年同期下跌13%。

從區域來看，鄭東新區、金水區和二七區是商鋪成交主力區域。二七區商鋪成交量主要受綠地濱湖國際城和亞星盛世家園項目拉動，這兩個項目貢獻了0.74萬㎡的成交面積。金水區商鋪成交量主要受翰宇天悅、金成時代廣場及中海錦苑拉動，三者貢獻了0.43萬㎡的商鋪成交量。鄭東新區主要受永威五月花城拉動，貢獻了整個區域0.25萬㎡的成交量。

總的來看，鄭州商業市場的存量在下降，數據顯示，5月商業存量為339.10萬㎡，庫存量維持高位;去化周期為66.4個月，環比上漲5%，商業市場存量壓力持續增長。而5月鄭州市商業成交面積段仍較為分散，較上月150-180㎡面積段產品佔比增加最大，15000-20000元/㎡成交佔比增大，總價300萬-500萬產品市場成交佔比最大。

與商業市場同步的是，5月主城區辦公市場成交量和成交均價雙雙下降。5月辦公成交4.49萬㎡，環比下跌16%;成交均價12203元/㎡， 環比下跌4%。

在沒有新增供應的基礎上，受鄭州國際物流園、綠地新都會等的拉動，5月份辦公市場存量持續減少。數據顯示，5月辦公存量為140.19萬㎡，存量較上月略有下降，去化周期為20.7個月，市場存量壓力有所減緩，但依然較大。