鄭州只有它敢叫大上海城，十年後仍是毛坯容顏，鬼知道它經歷了什麼！

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在鄭州，提到大上海城無人不知。

它的大名即使放到今天也依舊騷浪艷，讓人浮想聯翩。

十年前，它在鄭州最養眼的光彩對面面世，在鄭州寸土寸金的二七商圈上演第一造富神話。

在那個手機里沒有朋友圈的時代里，它驚艷了那時的歲月。

十年後，它從未完全綻放的容顏，依然活在自己的小世界，活在依然媚俗的光彩對面！

從來不是小家碧玉的它，終究迎來了小家碧玉的蹉跎！

今天我們就來揭開關於大上海城的一段塵封往事，一探今日困局的背後。

1

繁華背後10年毛坯之謎

2017年2月20日，按照知情人的爆料沿著大上海城西門北側的一條狹長小路找到了他口中所說的大上海三期。

如果不是親眼看到，很難相信平日里熙熙繁華的大上海城的後面居然這般光景，還有這麼一塊掩映在粗街陋巷的商業中心。

走進緊鎖的大門，撥動覆蓋足有一毫米厚塵土的鎖鏈，透過凋敗不堪的玻璃，裡面不僅空空如也，連曾經有人氣的印記都沒有，只有裸露的水泥砂漿和管道。

附近有一個看車的老者，就問他知道不知道這其中的緣由。

老人一臉懵噠的說，一直如此！多少年都如此這般模樣！

按照知情人爆料，自2008年交房至今一直都是毛坯，從來沒有出租過。

如果真如知情人爆料，那豈不是說在鄭州寸土寸金的二七商圈，大上海城三期空置十年，這絕逼是一個包裹著扼腕嘆息的暴殄天物的事件。

為了能夠進入到內部一探究竟，我們繞道三期負一層發現負一層的電梯被封住了。↓↓↓

隨後我們找到了招商中心，看到三期直梯電梯間標識牌上壓根不顯示1-3F。↓↓↓

無奈，我們只好到四樓，於是我們看到↓↓↓

相信好奇心爆棚的你，一定想知道，究竟是什麼原因導致這常理無釋的現狀？過去的十年裡，它究竟經歷了什麼？

一個時代的產物，投資者等於受害者？

項目背景：

大上海城是由河南華誠房地產開發公司、鄭州長江置業有限公司、浙江新錢塘實業有限公司共同投資開發的大型綜合性商業項目。項目緊鄰鄭州市百貨大樓，南臨東太康路，西連二七路，東連人民路，與光彩市場、金博大城隔路相望。首期於2007年開業。

大上海城3期於2007年前後銷售，1-3F至今毛坯，未出租。

A姐是三期2F的一名業主。用她的話說，商鋪是買給自己養老的。

2007年A姐在大上海城三期以12800元/㎡的價格買了4套14.20㎡的商鋪。

今天看來這個商鋪的價格實在是白菜價，但是A說，十年前這是當時最貴的商鋪。

對於為什麼出手這麼闊綽買了四間商鋪，A姐說，那個時候投資商鋪很流行，身邊的很多朋友都熟知一鋪養三代，投資回報率高達15%，8年回本等等。

當時的大上海城作為重點招商引資的商業項目，華誠（開發商）一時風光無限，民眾眼中有面子的明星企業。

而大上海城銷售的也是當時非常流行的大通鋪，它的特點是面積小、門檻兒低，前三年年返8%直抵首付，有五年的返租協議，還有十年之後的回購計劃保駕護航。

當然，今天我們都知道這種開發商向購房者出售的商鋪，然後藉助類似沃爾瑪、百安居等大商家承租商場，開發商向購房者長期支付租金的銷售模式，業內稱之為「虛擬產權式商鋪」，是個極有可能血本無歸的大坑，是個20㎡的商鋪得房率只有10㎡在現實空間里極有可能找不到的商鋪，其所謂的三年租金抵扣房款，不過是先把單價提高再抵房款，表面上降低投資門檻的障眼法。

今天的鄭州已經鮮有虛擬商鋪銷售了，但是作為時代的產品，在曾經橫行的歲月里，坑了太多的人。

我們今天也很難找到一個從投資角度看，值得大家參觀學習的成功的案例。

作為開發商「套錢融資」的一種方式，它們中的大多數都曾經經歷過或者現在正在難以為繼的存活著，比如大上海城三期的負一樓現在就處在開業的狀態。那麼大上海城三期1-3F究竟是為什麼會慘敗至此呢？

三期負一樓↓↓↓

A姐說，當初買商鋪的時候簽了兩份合同，一份是購房合同，一份返租協議。購房合同很順利，如今已經拿到房產證。返租做得也很好，我們確實收了兩年的租金了。

A姐說，無論這份託管協議還是這份託管協議補充協議合不合理，有沒有誘騙，10年過去了，我已經不在意了，就暫且認為它們沒毛病吧！

3

半路殺出潮都會，是鳳凰涅槃還是救命的泥菩薩？

但是事情在2010年產生了逆轉。

五年租期結束之後，大上海城的商業運營管理公司（以下簡稱：大上海城）給出了一份續租協議：1、租期20年；2、租金不確定，這和買商鋪時宣傳的租金收益逐年遞增，10年回本大相徑庭。

於是，不滿情緒開始在業主之間擴散。最後業主裡面幾個比較活躍的開始謀划業主收回託管權、經營權、物業管理權，自己成立商業運營管理公司自己招商、運營、管理，所有的業主都是股東，所有的業主說了算。

A姐說，她是不相信的。大家的商鋪都是連在一起的根本分不出你我，所謂無規矩不成方圓，如果誰的商鋪誰說了算，豈不是亂套了。

但是，業主們已經開始行動了。

先是成立了潮都會公司，然後號召業主和潮都會簽委託協議，並繳納1000元/鋪的入股金。由於潮都會的回報承諾誘人，在業主中呼聲很高，很快約有70%的業主都加入到了潮都會。

但是原本以為要大幹一場，坐收租金的業主們等來的卻是時至今日顆粒無收的結果。

A姐說，現在部分業主已經認識到2010年是個別別有用心的人利用業主和大上海城之間的矛盾，乘機籠絡70%的業主，導致三期錯過了與大上海城的最佳簽約時機，直接結果就是到今日也沒有任何出租收益。

這是一種說法，還有另外一種說法是：潮都會成立之初，確實是想弄成事的。但是大上海城方面百般阻撓，不供水、不供電、不允許裝修等等，導致招商無法開展。

不管是哪一種說法，今天的結果就是潮都會既沒有招商成功，也沒有兌現當初的招股承諾，對於業主前期1000元的股金也沒有了下文。

A姐說，總共是1200多個商鋪，按照一間1000元，差不多有120萬了，7年過去了，工作沒有任何進展，錢去哪裡了？

曾經的招商中心↓↓↓

我們在寫這篇稿子的時候，曾經試圖聯繫潮都會的相關人員，無論是電話還是上門都找不到人給予正面的回復。

4

業內同行再爆新料，這其實是個引子？

為了更全面的了解大上海城包租困境，我聯繫到曾經參與早期招商的人，他在聽完我了解的情況之後，說，這是其中的一個原因，更是一個引子。

他說，大上海城項目的癥結在於位置的尷尬：

1、佔據十字「街角」。雖然大上海城被二七路、人民路、太康路三條主幹道圍繞，但卻沒佔據一個街角。

2、地塊「大」。大上海城的地塊不規整可以用奇形怪狀來形容，雖然大上海城獨創步行街+shopmall的商業模式，大上海城二期步行街和一期的商業導流還算成功，那是因為無論是臨二七路的西口還是臨太康路的主入口都能導入人流，但是三期沒有人流導入口，商業價值被局限，註定了開發商無法按照前期的宣傳兌現包租協議。

換句話說，要麼招租不成功，要麼以租金低、租期長招給超市、賣場、專業市場等，但顯然在2010年再次續租的時候，已經被業主們否決了。

還有另外一個導致大上海城三期包租事件被擱置這麼多年不被解決的原因是，開發商華誠在2011年發生了變故，並與投資商產生糾紛，導致很多地方關係被擱置。現在已經找不到誰來為這些歷史遺留的問題來負責了。

背景資料：

2011年河南華誠資不抵債，中石化1元轉讓25.17%股份，大上海城備受關注！

河南華誠在業內叫響的舉動，便是投資15億元開發了大上海城。據悉，大上海城是中原地區規模最大、最有影響力的商業地產項目，總投資15億元人民幣，位於鄭州市最繁華的「二七商圈」黃金腹地。這樣一個擁有雄厚實力背景，並且曾處於河南房地產第一方陣的企業，如今卻落得個資不抵債，不免讓人唏噓。

這個說法也得到了其它業主的證實，一位業主說，現在大上海城說你們和潮都會簽託管協議讓他們幫你解決。潮都會也對我們三緘其口，我們已經對它失去了信心。現在是雙方都在推諉，沒有哪一方願意站出來解決問題。

我們在大上海城商業管理中心辦公區的牆壁上看到，在其顯示的商場區域平面圖上找不到三期1-3F的位置。↓↓↓

A姐說，是人都會犯錯誤。當時業主們也是被極個別人利用，希望大上海城能不計前嫌，把商鋪統一接手、統一規劃、統一出租，我們對租金收益已經沒有什麼要求了，只要能早日開業，怎麼樣都行。

5

十年之期，是個陰謀？

對於A姐關於租金收益沒有要求的說法。A姐說出了大多數業主們另一個擔憂。

A姐說，現在他們聯繫到一部分業主，這部分業主主要的想法是希望大上海城能對業主們負責，承擔起當初銷售時的包租保證，她們現在對租金已經沒有什麼要求了，只要能夠招商，儘早開業就好，對他們而言，開業就是希望，能不能回本不重要了，能收回一點是一點。

因為在他們內心都隱約有更大的擔憂，當初在簽商品房買賣合同中有一條十年之後原價回購的條款。

雖說這條款是自願的，A姐說，十年之後的今天，面對這樣一個爛攤子，這個時候無論是開發商還是潮都會站出來說原價回購，對業主而言就會上演2010年的那一幕，70％ 的不明輕重的業主被蠱惑原價退房，那我們剩下的30％的明白人又能怎麼辦？

這個時候退房，我們太虧了，絕不能答應。

當我就這個問題提出疑問的時候，一位業內同行表達了同樣的看法，二七商圈升級改造將對這個區域產生巨大的影響，原本不好處理的拆遷關係或許很快就會解決，那麼一直被關在囚籠裡面的大上海城會怎樣？

不論是大上海城還是潮都會，亦或是第三方，如果過去的7年都是在等待時間來解決三期面臨的問題，那麼對業主們而言會不會太殘忍了些？

業內同行說，從一開始，這個問題就註定要等待時間來解決，即使當初業主們接受了大上海城的續租協議，其結果也未必就會比今天好些，最好的結果也就是三期負一層現在的境況。

虛擬產權式商鋪作為時代的產物，事實上就是開發商資金回籠的工具，這種銷售方式，商鋪可以賣，酒店套房也可以賣，甚至連公共廁所都可以賣了，反正是包租。而真正的問題在於，即使大上海城三期1-3層又簽了10年包租期內會不會出問題，比如開發商或大商家任何一家經營不善或倒閉呢，這些問題都是無法協調的，所謂的「長期包租最有保障」只不過是一張「空頭支票」。

也許當初業主們自發成立潮都會要自己乾的時候，大上海城就長吁了一口氣，燙手的山芋終於甩出去了。

但是無論如何，今天的境況對業主而言是最壞的結果了。

如果未來再被原價回購，真不知道是該喜該憂？

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