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虧大了!深圳房價開跌,業主要維權!一二線千萬別急著買房!

這幾天,深圳布吉的花語馨花園業主,在網上發帖說,「2016年7月本人以單價4.5萬購買了花語馨的房子,現在同一戶型的上一層才3.8萬/㎡不到,整整虧了60多萬。」

因對樓盤降價不滿,有人準備召集業主維權,這動作好熟悉,和諧售樓處活動已在運籌帷幄之中。

每逢房價下跌,業主們就開始坐立不安了,開發商當初信誓旦旦說房價要漲到天上去,老子買的房子怎麼能貶值呢,你給我賠差價來!

拜託,房子漲了,怎麼不見你們把升值部分也返還一點給開發商表示感謝呢?做人要講點道理嘛。房價漲那麼多不降點,你讓還沒買房的剛需怎麼受得了。

言歸正傳。作為全國樓市的風向標,深圳降價絕對值得引起高度重視,因為每一輪上漲和下跌,深圳市場都要早於全國最先啟動,別說二線城市,哪怕是北京上海也只能望其項背。

作者斷言,半年之後,上海、北京房價也將面臨著調整,不信等著看。

不是誇我大深圳,深圳人的市場敏銳度相當高,08年的江湖傳奇就不重提了,2014年10月政策放鬆時,深圳房價率先啟動,那時候北京上海還在睡大覺呢。

房價為什麼要跌了?

深圳人最會利用槓桿資金去撬動資產提高收益倍數,加槓桿時,錢賺到手發軟,去槓桿時,也會讓你腿哆嗦。看看前年股市熔斷的情景是多麼壯觀,想賣賣不出,開始能成功割肉都算你幸運,雖然樓市不會熔斷,但在下跌周期里,房子也不是那麼好出手。

雖然房貸基準利率還未上調,但銀行間利率實際上暗地裡已上調了,房貸利率折扣已經減少,未來回到基準是肯定的,加不加息,就看美元什麼時候加息了,都說經濟還在探底,不可能加息,不過美國加息,你利率不上調,錢都換美元去了,外匯下降,國家不急嗎?過去很多金融危機課都是外匯急劇下降引發的。

另外還有一個信號,從去年下半年以來,原材料上漲很快,鋼筋水泥磚頭都在上漲,比如在廣東湛江,沙子去年11月2000一車,現在2900一車。

原材料一漲價,PPI傳導至CPI,利率不升都難。

只要利率上調,錢一收緊,今年M2的目標定為12%,比去年低一個百分點,實際上就是錢收緊的節奏。

信貸寬鬆,房價漲,信貸收緊,樓市就難受了,特別是利用高槓桿,打著一兩年賣掉發大財算盤的投資客,明年就等著哭吧。

深圳用特價房試探降價

2016年3月調控后,深圳樓市

就開始冷清下來,成交量一直斷崖式下滑,雖然房價還在威風凜凜中站崗。

如下圖,看看深圳的新盤去化率多低,只有20%!全國倒數第一。

年關一過,開發商就偷偷的以特價房的形式來試探市場了。

最先是深圳坂田的佳兆業城市廣場,明明推出特價房,但你要去問售樓處時,人家死咬著不說,跟做賊一樣。

網易記者踩盤走訪發現,深圳不止花語馨,包括華策中心城、恆裕嘉城、金地龍城中央等多家開發商都聲稱項目存在特價房,數量從幾套到二十幾套不等,但一般這類房源都會有時間限制,比如集中在兩個禮拜內推售,賣完無補。

特價房,一般是一輪樓市調整的啟動儀式,開發商一開始不可能拿著喇叭大喊我降價了,不然又引來業主打砸,也是怕了。

一般是先把朝向、樓層、戶型等較差的單位拿出來做特價房,如果特價房去化效果好,那就繼續以這個模式慢慢賣,賣的不好,再拿好點的房子做特價房。

再看下深圳的去化周期,又回到11.7個月了,接下來如果成交量繼續下滑,去化周期還會加長,現在新推出的樓盤數量很少,大家都還在觀望,因為政府限價,有的開發商又不願意降價,雙方都不妥協。

而且,這兩年大豐收,開發商資金充裕,現在也不著急回籠資金。

現在一二線千萬別再急著買房!

每一輪暴漲之後,市場都需要平息一段時間,等等剛需的收入,讓泡沫消化消化,三四年又是一個小周期,不管你是剛需還是投資客,現在最好是不要著急買房,不管一二線的什麼城市,只要漲了百分之三五十以上的,都不要買了,既然深圳已經開跌,其它城市只是遲早的事,通常在半年到一年以後會跟著調整,漲了一兩倍的,降個20%小意思。

沒看到這幾天,第二輪調控在排山倒海的來嘛,南昌都限購只允許買一套房。

當然,如果是還沒有漲過的三四線,剛需現在可以入手,會補漲,三四線通常是最末端,反應遲鈍一兩年。

與其匆匆忙忙現在入市去搶灘最後一點殘餘剩飯,不如等調整一兩年後,再去萬里挑一,美美的吃一頓山珍海味。

房價究竟貴不貴、有沒有泡沫用什麼來衡量呢?

從全球的範圍來看目前還沒有統一的定論,但是大家比較公認的就是「房價收入比」。

所謂房價收入比,是指住房價格與居民家庭年收入的比值,又被戲稱為「房痛指數」,它的數字越大說明買房越困難,比如房價比是5,簡單說就意味著一個家庭5年的收入加起來才能買得起一套房。

這個數字究竟多少才合理呢?

世界銀行

提了個概念:

發達國家正常的房價收入比一般是1.8~5.5之間;發展家應該在3~6之間。

如果高於這個範疇,就會認為房價偏高,房地產存在泡沫,當然高出越多泡沫就越多。

現在的房價比是多少呢?

易居研究院發表的《全國45個大中城市房價泡沫研究報告》顯示,2016年前三季度全國商品住宅房價收入比是7.6。這顯然高出了公認的合理範圍,跟2015年的7.2相比也大了不少。

如果你覺得高那麼一點點不算什麼,我們現在來看看這組數據:美國1975年~2005年之間,房價比逐步從3上升到了4.7,隨著美聯儲實行過度寬鬆的貨幣政策,房價比最高達到了5左右,之後就是2008年的次貸危機了,房地產泡沫就破滅了。

在易居研究院發布的房價收入排行榜上,首當其衝的就是深圳,它的房價收入比達到了創記錄的37倍!37倍意味著什麼呢?意味著,在深圳單個家庭不吃不喝37年的收入總和才買得起一套住房,這也就意味著工薪階層要憑自己的工資在深圳買房基本上不可能。

深圳的房價究竟有多高?

今年早些時候美國一家諮詢公司把深圳的房價列為「全球第二貴」,它是目前國內唯一一個平均房價超過5萬的城市,上海北京也才3萬多。

所以深圳的虛高是顯而易見的,國內其它城市當然也好不到哪去,房價收入比第二名的上海是22倍,排在前面的還有三亞、北京、廈門、南京、廣州、天津、太原、杭州、蘇州等等,這些城市房價收入比都是超過了10倍的。

泡沫顯而易見

所以無論你是橫向比還是縱向比,泡沫不用講是顯而易見的。管理層也意識到這一點,所以你看,十月份再一次出台密集的政策,現在又有第二輪加碼的跡象,深圳也開始第二輪打擊首付貸。主要擔心什麼?擔心房地產泡沫如果破滅的話,會產生系統性風險,危及經濟的穩定和金融的安全。

現在的房價已經開始出現了回落,銷售面積也在回落,當然還有很多人是樂在其中啊,只能說瘋狂是無法理解的,你可能參與,但是你要知道,有時候這就是一種投機而不是投資。當然到最後你才會明白,見好就收是一個很難做到的事情,因為那是與自己的人性搏鬥出來的結果。

樓市泡沫最大的十個城市,有你的家鄉嗎?

大家可能會覺得「樓市泡沫」肯定是哪裡的房價最高,哪裡的泡沫就最大嘛,跟冬粉當魚翅賣是同一個道理。其實不然,樓市泡沫是把這個城市的新房價格漲幅和二手房價格漲幅進行對比,如果新房的價格漲幅,遠遠超過二手房的漲幅,那麼在一定程度上可以說明,這座城市的房價不夠健康。

以下是根據國家統計局公布的數據梳理出來的「房價泡沫指數排名前十城市」依次為:1南京、2西安、3惠州、4深圳、5無錫、6福州、7杭州、8南寧、9武漢和10寧波。

在這幾個城市投資房地產可要注意啊,一不小心泡沫破了,可就虧得血本無歸了。

不知道大家發現沒有,這十個房價泡沫最大的城市大都是北京、上海、深圳這些一線城市周邊的中小城市,受到一線城市高房價的外溢效應,房價也跟著漲,造成了巨大的樓市泡沫。那麼,反觀人煙稀少的西北地區,哪些城市的房地產市場仍然值得投資呢?

「胡煥庸線」西北地區的面積佔總面積的56%,但總人口只佔全國的6%。所以有人認為,「胡煥庸線」以西的城市,其樓市不具備大的投資價值。

真的是這樣嗎?讓我們先看一張圖表,它是8個主要城市的核心數據,包括西北地區6大省會城市,以及2個GDP超過2000億元的地級市。

數據均來自各地統計局

可以看出,西北8大城市的共同特點,就是人口少。房地產施工面積上,蘭州、銀川和烏魯木齊均超過或者接近4000萬平方米,幾乎跟深圳是一個量級。但這8個城市的人口加起來,才相當於深圳,8個城市匯聚的資金,只相當於深圳的55%。

針對西北地區房地產市場投資的問題,著名財經傳媒人劉曉博認為:

1、整體而言,「胡煥庸線」以西的城市的確都不是房地產投資的好選擇。

2、相比而言,烏魯木齊和蘭州是兩個條件較好的城市。烏魯木齊有比較明顯的人口增量,經濟規模也不算太小。而蘭州資金匯聚能力在西北位居第一(本文沒有考慮陝西)。

3、拉薩海拔太高,西寧經濟太單薄,銀川對房地產依賴度太高,這三個城市都不適合投資房地產。

4、內蒙古的三大城市,也都不適合投資房地產。

-END-

領導說了:

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圈圈君工資漲5毛!

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