房地產調控史鑒： 調控政策或仍將密集降臨

對照以往的調控經歷，政策往往延續一年左右，因此南京、青島的調控政策並非本輪調控的終點。由於市場基本面的變化，將可能導致樓市調控方式的巨變：一刀切式的「國字型大小」調控措施將可能被徹底取代。

3月15日，南京、青島同時出台政策，對原有的房地產調控強化。其中，南京將「限購令」的範圍擴大，青島則首次推出限購措施。這兩地均屬樓市熱點區域，由此將近期的調控風波推向高潮而受到關注。

梳理的樓市調控史發現，自2004年土地出讓市場化改革以來，共經歷了4輪房地產調控，分別始於2006年、2010年、2013年和2016年，大致對應房地產市場每3年左右出現的「小周期」特徵。

這種特徵構成了樓市的基本運行模式，也決定了樓市調控的時點、時長與強度。對照以往的調控經歷，政策往往延續一年左右，因此南京、青島的調控政策並非本輪調控的終點。同樣地，由於市場基本面的變化，將可能導致樓市調控方式的巨變：一刀切式的「國字型大小」調控措施將可能被徹底取代。

房地產市場的「小周期」

於1998年啟動房地產市場化改革，但在很多業內人士看來，樓市真正進入市場化運行，還是從2004年正式確立土地市場化出讓制度開始的。

2004年的「831大限」之後，高價地頻繁誕生，加之龐大的購房需求開始釋放，房屋交易量價齊升。根據國家統計局和發改委的數據，2005年全國商品房價上升19.5%。相比之下，自2000年至2005年，全國商品房均價年均增長5.9%。

儘管當年就有調控政策出台，但真正有標誌性意義的調控政策出自2006年。當年5月出台的「國六條」，以及更為細化的9部委「十五條」，都對市場心態產生較大影響。其中提出的「70/90」政策，此後曾延續多年。

從2006年5月開始，國稅總局、住建部、國土部、央行等部門又先後出台政策，對經濟和樓市進行降溫。直到2007年8月，央行經過當年的第5次加息后，本輪調控才算告一段落（此後還有零星的「修補性」政策推出，直至2008年8月）。若從「國六條」出台算起，此輪共延續15個月。

在此期間，房地產市場在2007年達到高點，但此後掉頭向下，2008年出現的量價齊跌，被稱為市場化改革以來的首個樓市「拐點」。

這被看作房地產市場的首個完整「小周期」。樓市「先揚后抑」，調控政策在市場的上升期出台，持續時間超過一年。但在2008年9月之後，市場下行，政策基調轉向「救市」。

此後的房地產市場，又出現兩輪完整的小周期，分別是2009年至2012年、2013年至2015年。其間同樣出現了較大規模的樓市調控，起始點分別為2010年4月的「國十條」、2013年2月的「新國五條」。

2015年末的市場回暖，被認為是新一輪小周期的開始。在這輪周期中，市場調控真正始於2016年9月末10月初，16個主要城市密集出台一攬子調控政策。隨後的修補性政策陸續出台至今。2017年以來，市場交易量下滑、熱點城市房價一度下降，這輪周期被認為進入下行階段。

全國房地產商會聯盟主席顧雲昌對這種「周期論」頗為贊同，他表示，房地產市場的短周期通常持續3年左右。基於樓市買漲不買跌的基本模式，短周期的運行邏輯為：在房價上升過程中，買房者越來越多，直至購買力透支，市場觸及天花板。隨後，交易量和房價出現下滑，買房者減少，購買力重新積蓄，為下一個周期做準備。

他認為，這種短周期的變化，其實是一種自發調整的現象。樓市調控會對其進行一定的干擾，但不會改變其運行邏輯。

「國字頭」調控政策或終結

同以往的地產周期類似，本輪市場的降溫過程並非一帆風順。上海易 居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道表示，從房價炒作的因素看，熱點城市的周邊區域、核心三四線城市因承接外溢需求，樓市有升溫之勢；且隨著傳統旺季的到來，部分一二線城市樓市搶房的現象重出江湖。

南京、青島的樓市調控政策，正是在這種背景下出台。自2月28日以來，共有11個城市出台調控新政，包括福建連江、江西贛州、河北涿州、河北保定、河北張家口、安徽滁州、浙江嘉善等三四線城市。這也引發全國性調控政策或將出台的猜想。

嚴躍進認為，2014年之後，樓市進入整體供大於求狀態。本輪市場升溫也並非全國性的，而是由部分熱點城市帶動，呈層級式傳播。這也使本輪調控政策出現一個明顯的特徵，即真正做到「因地制宜」。

從2005年以來，曾出台大量的「國字頭」調控政策，較為著名的有「國八條」（2005年5月）、「國六條」（2006年5月）、「國十條」（2010年4月）、「國五條」（2010年9月）、「新國八條」（2011年1月）、「新國五條」（2013年2月），以及2015年的「330新政」和「930新政」，等等。但自「930新政」之後，這類政策便絕跡於市場，被「京八條」、「滬九條」、「蘇十五條」、「津十六條」等地方性調控措施所取代。

嚴躍進認為，若市場全面升溫，不排除全國性調控政策會出台。但由於不同城市之間的房地產市場形態差異越來越大，「因城施策」仍是當前最好的選擇。

即使不考慮市場升溫的因素，按照歷史經驗分析，南京、青島出台政策，也不是本輪調控的終點。

據悉，以往的調控周期，往往會持續一年左右的時間。如在上文提到的前兩個小周期中，樓市調控分別歷時15個月和10個月。

就調控效果而言，同樣存在一定的滯後期。上海易 居研究院副院長楊紅旭表示，由於2008年底和2009年貨幣政策放鬆和四萬億刺激力度超大，就2010年的那輪調控而言，政策持續15個月左右，房價才開始止漲。

他表示，大部分城市應從去年9月底才開始調控，到目前為止只持續了半年，且多數熱點城市累加的調控力度不夠。楊紅旭認為，要想切實抑制住熱點城市房價上漲，至少還需密集的出台一次，甚至兩次調控。從政策顯效的時長來看，2017年下半年，才會真正出現一二線、環都市圈大面積的降溫。