三四線樓市復活 房產投資回落 銷售升溫

今年以來，不少三四線樓市開啟了一輪補漲行情，房價、成交量雙雙上升。土地拍賣也受到各大企業熱捧，高溢價地塊增多。受其帶動，今年上半年，商品房銷售指標同比增速反彈。6月單月的商品房銷售面積，更是接近歷史最高點。

銷售回升主要來自三四線

2017年上半年可謂樓市調控政策發布最為密集的時間段。超過50個城市出台數百項調控措施，一二線樓市政策不斷收緊。熱點城市房地產銷售「應聲」下滑。

與此前樓盤乏人問津、土地市場成交清冷形成鮮明對比，今年以來，不少三四線樓市開啟了一輪補漲行情，房價、成交量雙雙上升。土地拍賣也受到各大企業熱捧，高溢價地塊增多。受其帶動，今年上半年，商品房銷售指標同比增速反彈。6月單月的商品房銷售面積，更是接近歷史最高點。

穆迪近日發布的《房地產市場焦點》報告也顯示，三四線城市房價已連續七個月實現環比上漲，且平均漲幅高於一線和二線城市。

房地產開發投資回落放緩

除了帶動銷售指標反彈外，三四線樓市的托底也讓房地產開發投資增速的回落速度放緩。數據顯示，2017年上半年，房地產開發投資同比名義增長8.5%，增速比1-5月份回落0.3個百分點。

國家統計局新聞發言人邢志宏指出，三四線城市的房地產去庫存是新一輪房地產調控的重要內容之一，與一二線城市控房價和防風險工作并行。這種分類指導、因城施策的方針，使得房地產投資增速雖然有所回落，但是回落的幅度並不大。

張大偉指出，上半年200多個三四線城市土地成交金額同比上漲42.6%，包括佛山、溫州、無錫、寧波等21個熱點三四線城市「賣地」收入超過百億元人民幣。

下半年料緩中趨穩

不過，值得注意的是，三四線城市內部分化十分明顯。不少城市房地產市場價量齊升源於其地處熱點一二線城市附近，或者在同一城市群中，受到外溢效應的拉動。但庫存高企仍然是不少地方需要面對的難題。一旦調控加碼，對於復甦腳步不穩的三四線樓市來說，可能意味著重回谷底。有分析認為，多數三四線城市供求並未真正逆轉，且存在需求透支的情況。而且許多地方二手房市場並不成熟，投資或投機購房之後將面臨「有價無市」的變現難題。

住建部住房改革專家委員會副主任委員顧雲昌認為，總體來看，2017年是房地產市場降溫的過程，即房價增幅下降。如今一二線城市打頭，三四線城市樓市可能會晚一步進入降溫通道。

針對房地產開發投資增速出現小幅的「二連降」，邢志宏表示，由於採取了分類指導、因城施策的方針，在這種情況之下，房地產投資增速雖然有所回落，但是回落的幅度並不大。近期，上海、北京、深圳、福州等多個大城市制定了大規模的土地供應計劃。在房地產調控從「減法」轉而做「加法」。指數研究院發布的數據顯示，2017年上半年，一線城市明顯加大土地供應，供地節奏加快，供應量同比增長42%。

總的來看，邢志宏表示，房地產開發投資增速可能會是一種「緩中趨穩」的走勢，其走勢對經濟的影響需要隨著房地產形勢的進一步發展來進行測算。