譯見報告 | 北京寫字樓市場，原來是這樣的！

2017年北京寫字樓市場將面臨集中供應，市場整體有望持續活躍，特別是CBD、金融街等傳統商務核心區，高端辦公需求始終居高不下。《2016年度商辦地產白皮書》顯示，北京寫字樓月均供給面積約1058萬㎡，租賃去化率為24.8%，在一線城市中去化速度最快，月均供應量CBD居首，租賃去化率中關村表現最佳。我們一起來看看~

2016年北京可供租賃的寫字樓規模

據白皮書顯示，北京市寫字樓月均可供租賃面積約1058萬㎡。其中，金融街最小，月可供租賃面積14萬㎡，CBD供給量最大，月均可供租賃面積約103萬㎡，是金融街的7倍多。

北京各商圈去化情況

高去化量並未帶來高去化率，CBD租賃去化率僅為18.9%；月均去化面積僅為9.8萬㎡的中關村，去化速度是最快，去化率達30.8%。金融街租賃去化速度為全市最慢，僅7.3%。

北京房客比與去化率

從房客比看，CBD商圈

房客比仍為最高，是北京整體房客比水平的3倍。在大供給量、高房客比的情況下，CBD商圈月均去化面積達到19.4萬㎡，仍為幾個商圈之首。

2016年北京各商圈寫字樓租賃價格走勢

從價格水平看，北京各商圈租賃價格差距大，金融街商圈

租賃價格最高，為20.6元/㎡/天；總部基地最低，為4.7元/㎡/天，僅為金融街的1/5。

大企業青睞金融街，精裝辦公比例最低

從開間面積維度看，金融街聚集企業多為大型企業，平均開間面積大；中關村、總部基地聚集企業多為中小型企業，開間面積較小。

北京寫字樓裝修情況對比

從裝修情況看，辦公成本低的中小企業較多聚集在精裝修與簡裝比重高的總部基地、中關村、CBD商圈，而聚集大型企業較多的金融街，精裝辦公比例最低。

中關村、金融街、CBD商圈行業聚集效應明顯

從租賃宗數來看，各商圈行業構成存在較大差異，行業聚集明顯。CBD商圈的傳媒/娛樂、服務業

佔比較大，望京的金融業佔比最小，中關村的IT/互聯網企業佔比明顯高於其他商圈，達56.9%，其次為傳媒/娛樂、教育工美等行業。金融街商圈的行業構成基本為金融業，佔比達70.1%，其次為IT/互聯網、貿易。總部基地商圈，則服務業、商業服務佔比較多。

從租賃面積來看，CBD商圈行業構成佔比較大的為金融、IT/互聯網、傳媒/娛樂、服務業、地產建築業。望京商圈佔比較大的行業包括IT/互聯網、服務業、傳媒/娛樂、教育/工美、商業服務業。中關村則IT/互聯網企業的租賃面積佔比最大，佔比為44.8%，教育/工美佔比達17.3%，遠高於其他商圈。金融街基本為金融企業，佔比為76.5%。總部基地商圈的商業服務業企業規模較大，整體租賃面積佔比達45.38%，遠高於其他商圈。

隨著寫字樓的租金持續上漲，北京的寫字樓版圖正在快速變遷，一些新的區域正在崛起。值得關注的是，隨著中資企業活躍度增加，北京寫字樓市場也從最早伴隨著涉外高檔酒店興起的單一商圈，而逐漸出現比肩國際標準的多中心寫字樓商圈。