4大現象表明房價真的在跌！6月後買房黃金期或出現

在三月份十幾項樓市調控政策的輪番「轟炸」之下，北京樓市終於降溫了。

本文將重點解決以下兩個問題：

1．房價是真的下跌還是暫時性鬆動？

2. 房價何時觸底？/何時是最佳購房時機？

根據鏈家的數據顯示，4月第二周，將房價下調的二手房業主佔比上升至66.9%，創2016年以來的最高水平。

其中，北京東城區、西城區、石景山、朝陽、丰台、通州房價均價下跌5.4%、3.8%、2.3%、2%、2%、1%。

在鏈家系統內成交量排名前20的小區已有9個小區房價下跌，如新龍城、加州水郡、蘋果派房價已下跌8.2%、5.1%、3%。個別房源降價400萬元。

比如，北京市區東北部的酒仙橋地區的和喬麗晶小區，一套面積167平方米的兩居室已由過去報價的1300萬元降到現在的1050萬元。

和喬麗晶二期，一套285平方米的三居室，已由過去報價的2200萬元降到現在的1800萬元。

除了北京，其他城市的房價也出現了類似情況。

上海：在調控政策的持續作用下，上海房地產市場並沒有出現快速上升的勢頭。數據顯示，新建商品住宅價格環比2月下跌了0.1個百分點。

深圳：自從去年11月份以來，深圳新房的成交量已經連續5個月下滑，其中，3月份月度成交量803套，創下2011年9月有數據以來的新低。

廈門：4月29日當天，小長假首日，廈門首次出現二手房0成交的記錄。

連馬雲都說：8年後最便宜的東西有可能就是房子。

為了探究此次房價是否是真正的下跌，還是短期波動，「真話財經」從以下幾個方面進行了分析：

1．貨幣，即銀行的房貸政策；

2．樓市的加息政策；

3.業主和買家雙方的反應；

4. 中介方面的動態。

得出初步結論，此輪房價迎來了真正的下跌，有購房需求的人要抓緊了。

首先，我們要搞清楚影響房價最核心的因素——貨幣，也就是銀行的房貸政策。

一般來說，當二套房首付比例提高到5成的時候，政府就是真心在調控樓市，投資需求就被打掉一大半，房價也會應聲而跌。

現實情況確實如此，從這一角度來看，房價下跌應該是真的！

所以大家現在看到的是，一線城市先開始鬆動，因為上海、深圳就屬於第一批嚴格限貸的城市！

預計接下來各城市會依限貸時間為序，陸續降價：

第一波：北京、深圳、上海；

第二波：蘇州、廈門、南京、廣州、鄭州、合肥、杭州；

第三波：武漢、福州

其次，針對樓市的加息政策也影響了房價的漲跌。

分析師觀點基本一致，認為加息對於房地產影響很大，方正證券首席經濟學家任澤平也認為，加息利空房地產。

從歷史數據看，自2010年10月到2011年7月，央行總共加了5次息，存款基準利率從2.25%上升至3.50%，貸款基準利率從5.31%上升至6.56%。

在加息周期里，廣州樓市的網簽均價出現下降波動，2010年10月為11745元/㎡，到2012年5月也僅為12013元/㎡

在剛剛過去的5月1日，部分銀行的新房、二手房的首套房執行基準利率，二套房在基準利率基礎上上浮20%。

這意味著，央行針對樓市的「定向加息」已經拉開了序幕。這種做法，對樓市的殺傷力極大，很有可能成為「樓市調控長效機制」的組成部分。

再次，要關注業主和買家的反應，這能幫助我們更直觀的判斷房價是否真的在下跌。

2005年的上海，由房價下跌引發的第一例集體退房訴訟事件就是在那個時候的發生的。

經歷過2003、2004年房地產市場的人，應該還記得當時有一個名詞叫「溫州炒房團」，他們手裡攥著大把現金在長三角掃房，令各地房價快速上漲，尤以上海為最。

之後國務院出台了空前嚴厲的調控政策「國八條」，直接打掉了上海房價的漲勢。2006年年中時，上海同比跌幅是3.5%，交易量比之前少了7成以上。

比如，「水岸藍橋」的期盤2004年下半年價格是5000-6000元/平米，2005年春節已經翻了一倍多，達到13000元/平米，很多業主就是在這個階段買入的。

宏觀調控之後，又跌回到八九千。為了減少損失，業主們寧願違約也要退房，和開發商打起了官司。最終業主們勝訴，開發商回收房產。

不過這個小區，現在的房價是70000/平米。

所以，當買家開始拉橫幅砸售樓處時，就說明房價真的開始降了，雖然現在還沒有曝出這種情況，但北京的業主們都開始降價賣房了。

最後，還需要關注中介的動態。俗話說，春江水暖鴨先知。在多條新政效應疊加、二手成交量下降的情況下，一些中介公司已經開始出現關店。

以北京為例，位於朝陽大悅城西北的鏈家門店已於近日關閉，門店內外的物件已經搬空，經紀人都已離開。

呼家樓店門店也已經關店，經紀人已經轉移到周邊其他門店辦公。丰台地區、通州地區的少數中介門店也「消失」了。

房天下透露，房天下正在關閉部分線下門店，預計關店總數量是300家，這300家門店主要分佈在環京地區和北京市。

這從另一方面反應的是成交量的下調，北京五一小長假期間的成交量同比明顯下滑，並創下近4年最低。

二手房市場肯定是成交量下調在先，後續才有價格下調。這種情況下，一般是中介門店關門潮出現，之後就是事實上的房價下調。

通過分析，我們基本可以判斷，此次房價下跌是真的「狼來了」。那麼，房價何時才會觸底呢？

經濟學家馬光遠認為，房價的明顯鬆動應該在6月份之後。下半年，房地產市場的畫風將完全逆轉，房地產政策也將再次面臨是否鬆動的尷尬。

中原地產首席分析師張大偉認為，市場價格暫時處於橫盤狀態，政策對價格的大面積影響需要3-6個月時間顯現，北京樓市很可能在第二季度出現價格調整。

其實，還有一種非常簡單的判斷方法，看信貸政策，信貸政策鬆動時就可以入手。

比如，對二套房的認定有沒有放鬆；貸款利率有沒有暗地裡打折；公積金貸款的額度會不會上升……

再隱性一點的，把首套房的購房資格也給你松一松。以前要交5年社保才能買房，突然有一天說補繳的社保也行。

這時候，就必須要抓緊上車了！

以2008年為例，金融危機之後，房價有一波下跌，當已經跌的差不多時，政府說可以首付兩成、房貸利率打7折。

這樣一來，樓市就開始回暖了，那是一個買房的黃金時機。

來源公眾號：金融深度（id：tmtreport）