以房子為中心的時代將結束，只需兩三年！

作者：孫立平（清華大學社會學系教授）

現在，的經濟與社會可能正處在一個重要的轉折點上。而形成這個轉折點的一個重要的因素就是：以房子為中心的時代即將結束，而且可能就是這兩三年的事情。

實際上，這個過程在此前的三五年間，就已經逐步開始了。從我身邊的情況看，在2016年之前的幾年時間裡，很多朋友已經不怎麼關心房子的事情了。大家普遍認為房價已經差不多了，而且房產稅的前景不明。

去年上半年房地產趨熱，與去庫存的政策直接有關。2015年12月中央城市工作會議上指出，明年經濟社會發展五大任務之一就是化解房地產庫存。會後各地政府開始出台刺激房地產市場的措施，給出了一個信號：政府開始鼓勵買房。

到了去年下半年，另外一個因素開始發生作用，即對貨幣貶值預期所形成的心理共振。去年下半年，外匯大量流出，對貨幣貶值的預期為大多數人所認同。於是，形成恐慌性購房熱。

到去年底今年初，換匯限制收緊，一方面加重了人們對貨幣貶值的預期，另一方面也收緊了財富保值的渠道，於是使更多的錢湧入房地產。

換句話說，去年到今年的購房熱，並不是突然出現了大量的剛需，也不能簡單歸結於所謂「炒房」。「炒房」的因素不能說不存在，但面對如此巨大的房地產市場，使很多地方的房價上漲一倍，不是那些投機性資金能夠做到的。從某種意義上說，是人為折騰出來的。

這輪房地產熱，是特殊背景下的暫時現象。再看兩個數據。

迄今為止，城鎮居民的人均住房面積已經由1978年的6.7平米提高到現在的30多平米，城鎮戶均住房達到1.1套（儘管分佈很不平均）。這兩個指標都已達到發達國家的水平。也就是說，如果不考慮城市化的因素，不考慮農民進城的因素，這些房子已經足夠城市居民住了。當然，我不否認結構性問題的存在。

另外一個就是庫存。按照有的學者的研究，現在在售、在建、已批的建築面積已達132億平方米（另一說為63億平米）。按人均30平米計，廣義庫存的住房足夠4億人居住。按人均20平米計算，廣義庫存的住房足夠6.5億人居住。按照現在人口變動的趨勢，可以說，如果把已經批出的地也算上（那是遲早也會蓋成房子的），我們已經把下幾代人的房子都給蓋完了。

有人說還有那麼多年輕人需要買房子呢。據滙豐銀行的一項調查發現，80、90后平均住房擁有率為40%，以70%的比率位列第一。（本篇為孫立平教授於2017年5月18日在上海舉辦的虎嘯論壇上所作演講內容節選。）

以房子為中心時代結束之後，就是房地產崩盤嗎？我的看法是，以房子為中心時代的結束，與房地產崩盤是兩回事。網上傳，馬雲說，8年後，房子像大蔥一樣便宜！我不知道轉述的準確不準確，但我的看法，這種可能性極小。

我說的以房子為中心時代的結束，是說整個社會圍著房子轉那樣一個時代的結束。之後當然還有人要買房子，還有更多的人需要還房貸。但會有越來越多的人不再把錢用在房子上，或者至少不再把主要收入用在房子上。

這個時候的房地產，應當進入一個正常的發展時期，因為在這個時候正常的需求仍然存在。

首先，城市化的進程。目前許多在統計上被算作城市人口的「流動人口」並沒在城市中真正定居下來。隨著部分人經濟條件改善，必然有在城市購房的需求。

第二，房地產的結構性問題。雖然在三四線城市住宅過剩較為嚴重，但一線城市、部分二線城市住宅供需缺口仍然不小，特別是新進入這些城市的「新市民」，存在較大的購房需求。

第三，無論在哪類城市中，改善性需求都明顯存在。雖然目前住房的自有率很高，但相當一部分房屋的品質較低，或面積狹小。隨著二胎的普遍化，城市改造，對較大面積的高品質住宅仍有不小的需求。

人手裡已經沒有大量存款了！

拿什麼撐住房價？

已獲授權轉載。

有朋友問筆者，未來樓市怎麼看？

還能怎麼看，老百姓手裡的存款都花的差不多了，下半年開發商回款任務重，新盤再搞搞全款購房八五折之類的活動，這一波地產周期就算過去了。並且下半年二手房必定會推出更嚴厲的交易政策，然後房地產流動性將徹底全面鎖死，未來兩年現金為王，市場重回買方市場，房價將出現鬆動，熬過這兩三年後，一二線大概率繼續上漲。

朋友反駁道：你說的不對啊，任志強前段時間可是說老百姓手裡還有大量存款。銀行不讓貸款，開發商讓全款購房能打折也好啊，老百姓手裡錢多啊。

聊至此，筆者覺得應該重新再梳理一下國內的經濟、貨幣和房產的亂局了。

1

全國住戶存款僅剩26萬億！全款買房撐不住！

其實講真的，任總是一個敢講大實話，真性情的企業家。很多數據也都言之鑿鑿，有理有據，邏輯也沒大問題，但是好幾次提到的居民存款這個事，筆者覺得任總還是講的有些偏執了。

別看央行每月公布的境內居民住戶存款月月攀升，上月央行公布的老百姓手裡還有60多萬億的存款，但別忘了，這些年大夥買房子買車也沒少欠銀行的錢，境內個人人民幣貸款從2010年的8.8萬億飆升到現在的36.4萬億。

2009年之前，個人貸款的體量其實也不大，一直都在幾萬億的規模徘徊，老百姓的腰包也一天天鼓了起來，但是為什麼2010年之後大家都這麼喜歡跑銀行要貸款了呢？

其實，說白了也簡單，就是08年底出來的四萬億政策，讓09年到11年出現了全國性全面大通脹。CPI當月同比指數從09年年中的-1.8%直接飆升到兩年後的6.45%。

也正是這一段時間，民科人士的「人民幣只會越來越毛，存錢不如屯東西」等傳言開始風靡整個社會。而當時的情況也確實如此，物資一天一個價，豬肉雞蛋人人喊貴，價格壓都壓不住，漸漸，大家也就都把這些話當成警世箴言了。

所以，很多人為了防範貨幣貶值，急匆匆的都去銀行貸款然後在市場各種買。

也正是從那一年起，老百姓負債的速度比存錢的速度開始快的多！

直到2016年，全國一二線房地產爆發，老百姓的存款迅速被房地產吸走。

筆者統計了一下從2010年之後，把境內住戶的人民幣存款減去住戶的貸款，就得到下面老百姓凈存款數據：

其實，如果沒有2016年這一波房地產和2015年那一波股市，老百姓的凈存款應該在35-38萬億之間，十八大的目標也差不多完成的很漂亮。但是現在，少了一大塊。

經過股市和房地這兩波一搞，絕大部分家庭的資產從

房產+存款+金融資產

變成了

房產+存款+金融資產。

所以，很多人問筆者如果開發商降價讓大家全款搶房，房子不是還要漲么？甚至還有不少人說未來是否要全面大通脹？

我經常回答：你動動腦子想想可能么？

老百姓手裡都快沒錢了，你拿什麼去漲價？你拿什麼去刺激價格？你拿什麼去通脹？

去年房地產商品房新房銷售金額在11.7萬億，二手房交易金額大約在5萬億，兩者加一塊兒快17萬億，如果全款購房，老百姓現在的26萬億凈存款還能怎麼折騰？

告訴你！沒有銀行貸款，這點存款根本就撬不動房地產這口大缸！

2

通脹還是通縮？你脹一下我看看

講真，央行對於房貸政策的收緊實際上動作有些慢了。不然犧牲一點房地產，換取刺激一下國內物價，對的經濟是有好處的，但是最好的時機已過。

現在面臨的問題是全球都在通縮，日本政府因為無法解決社會長期通縮問題，安倍愁的皺紋長滿了臉。

海岸線對面的美聯儲耶倫大媽因為美國社會長期通脹低迷，連本來言之鑿鑿的加息理由都弄得像忽悠大眾一般。

還有人嚷嚷著要大通脹？

你是要當奧特曼去解放全球的通縮困局么？！

筆者帶大家看看全球大通縮周期下，這幾年國際商品現在價格都什麼德行。

我們挑三個能代表國際商品價格的品種：能源之王——石油、糧食之王——大豆與金屬之王——銅。

答案不言自明。

3

現金為王時代，高槓桿無現金流者危險

美聯儲進入加息縮表周期這事已經說了太多遍了，米筐上這話題的文章不下十篇，筆者都寫了六七篇。

但是，還是有很多人認為央行只會濫印鈔票，信貸規模會節節攀升，社會永遠通脹下去。

很多人現在的想法還是抓緊時間去銀行貸款，能負多少債就負多少債，恨不得讓家裡沒滿月的吃奶娃都去銀行按揭買套房子，等未來賺了大錢后把一麻袋鈔票當廢紙一樣仍給銀行，順便再扔下一句：「老子跑贏通貨膨脹了，你們這幫吸血鬼去死吧」，然後仰天長笑而去，一副人生贏家的樣子。

六七年前你有這想法，沒毛病，筆者舉雙手贊成你，哪怕是前兩年你這樣干也沒問題。

但是你現在還這樣想，還這樣干，就是作死！

你當銀行都是傻子么？!

全國人民要是人人都這樣干，人人都覺得自己比銀行智商高，長期通貨膨脹、貨幣長期貶值的惡果都由銀行來兜著，告訴你，如果你認為全國人民都能這樣去銀行佔便宜，銀行要是玩完了，大家都要玩完！

為什麼？

記著去看看的政治金融史，銀行本質就是財政部！

不理解的話去背思想政治課本去！

在外匯占款一直下降，貨幣乘數到高位，信貸規模無法大量釋放的前提下，你高槓桿不是在人生逆襲，是Suicide！！！

信貸有極限！債務有盡頭！

4

告誡

我一直告誡很多投資者，你的家庭負債一定要適度，不能槓桿崩到最緊。一定要留有不低於你家庭兩年收入的現金流。不管投資還是投機，絕大多數家庭房產持有不要超過三套！（如果投資一居室小戶型的話可以適當增加一至兩套）。

特別是2016年這波房價漲了之後才後知後覺加高杠杠投資房產的，是極為危險的。

為什麼？

因為你負債二三十年，這二三十年的現金流增長速度會受到制約。如果期間現金流崩掉，你只有拋售房產，而拋售房產的房價增益部分必須要覆蓋住你的房屋交易成本+房貸利息成本+你購房所投入資金本這段時間所損失的無風險收益這三者之和，你才能自保。

而這些年如果出現別的投資機會，你只能眼睜睜的看著。

如果兩三年後股市走牛，你拿什麼去炒A股？你拿什麼去投資新三板優質股權？你把房子押給證券公司么？

如果未來美元、英鎊、澳元崛起，你拿什麼去換外匯？你拿什麼去做海外配置？

你手裡還有錢么？

還有錢么？

有錢么？

有么？

啊？！

問你呢！

有人說把房子拿去銀行再做抵押不就好了？

再過兩三年，你去銀行抵押試試，銀行會給你一個不可思議的評估價和一個令你咋舌的利率，並且未來金融市場監管的大數據打通后，你抵押貸出來的錢想去炒股？！

呵呵！

一筆有使用成本、使用期限和心理壓力的資金會讓你入場就輸掉一半！

不信你問問身邊做股票配資的人，有幾個全身而退活下來的？!

5

寫在最後

梳理到最後，如果你通篇認真看完，何嘗不明白我想表達什麼？！

我們深刻的認知到我們的經濟活動絕大部分是在決策制定下所搖擺前行的。而筆者所做的便是研究頂層決策的思路和各種經濟宏觀數據，試圖用來捕捉一個個政治與經濟的邏輯鏈，推理出未來可能發生的事情，分享給大家，僅此而已！

希望與君共勉，祝君好運！

註：文章僅代表作者觀點