我真的只是想安靜的買個二手房！為什麼這麼難

很多人只是想安靜的買個二手房！就只是滿足自己的剛需而已，但總有很多事擋道，讓人難以如願。為此，特意給大家帶來這樣一篇乾貨但較為乾澀的知識，讓大家了解二手房有個全面的了解。

二手房第一眼的感受

這個很重要，只有第一眼感受舒適了，那就說明這房子的氣場與你相和，那將來的生活才會順暢。

了解二手房原戶主

在購買的時候，對原戶主的了解也是必須的，如果戶主是想換大房子，那這房子可以放心購買;如果戶主破產了，那就要考慮清楚了。因為這和房子的運勢有關。

了解二手房運勢

在購買房子之前，了解房子的運勢，如果房子的運勢已經由興轉衰了，那就要放棄購買了。

觀察二手房周圍情況

在購買房子時要把周圍的情況摸透了，比如衛生、鄰居、交通等等，我們要選擇天時地利人和的房子，這樣才能更利於我們的發展。

二手房重新裝修

重新裝修二手房是必須的，只有這樣才能把前主人留下的晦氣、霉運等等通通清理乾淨，這樣這所房子才是真正屬於你的，才能為你所用。

警惕二手風險房

房產交易的過程中，有一些房屋由於本身的一些特性，導致其買賣存在一定的風險。對於此類的房產，比較常見的主要有六種，購房者切忌要學會避開。

一、沒有房產證的房子

證件齊全、房產證產權清晰才能證明房主對房屋享有所有權，這也是證明買房權利的惟一憑證。如果買沒有房產證的房屋，該房屋可能處於抵押或者轉賣狀態，沒辦法確保購房者的權益受到保障。

二、正在出租的房子

俗話說「買賣不破租賃」，房屋買賣合同不能對抗先前成立的租賃合同，無論您是通過中介買房還是自由交易，都應該提前看好房屋物質情況，避免因租賃情況影響過戶，甚至產生糾紛。

房屋在同等條件下，承認人對房屋具有優先購買權，如果賣家沒有通知承租人或者承租人表示願意購買此房屋，那麼買賣雙方交易合同無效。

三、單位福利房

單位福利房屬性特殊，賣家可能只有部分產權，在賣家轉讓單位福利房的時候，單位具有優先購買權，並且單位福利房土地性質為劃撥，買這類房子還需繳納土地出讓金。因此買這類房子需約定由賣家繳納土地出讓金，並且取得單位願意放棄優先購買權的證明，不然容易產生糾紛。

四、小產權房

小產權房一般是集體所有土地開發的房產，售價只有商品房一半，甚至更低，買房成本也低。但是，按照現行法律，「小產權房」沒有合法流轉空間，它建在集體土地上，不允許對外銷售，購買這類房子拿不到產權證。

五、未滿5年經濟適用房

經濟適用房未滿5年不允許上市交易，如果私下交易，一旦房東毀約，購房者可能會面臨失去房子的風險，因為這類房產交易不受法律保護，風險很大。

六、未滿三年的動遷房

未滿三年的動遷房可以交易，但是不能辦理過戶，沒有房產證，不能辦理貸款，一旦房東毀約，買房的權益得不到保障。

買房前考察房屋的資質很重要，什麼樣的房子不能買，購房者一定要了解。買房需要耐心，更需要謹慎細心。

七、多戶房

因為遷戶口導致的房屋買賣糾紛近年來屢次出現，「多戶房」指的是購房者取得了房屋所有權，而房屋內仍有前業主的戶口未遷出。在這類案件中，法院是不能直接判決遷移戶口的，因為戶口遷移是公安機關戶籍管理的職權，不屬於法院民事案件處理的範圍。但是，戶口遷移可以作為約定內容寫入合同條款，法院雖然無法判決遷移戶口，但卻能追究賣房人的違約責任。

八、學區房

近年來，因學區房引發的房屋買賣糾紛不斷增多，許多人為了孩子上學而購買學區房，但在合同中卻經常不明確約定房屋帶有學位，或者雖然約定學位但不約定違約責任。因此，法官提示，以購買「學區房」為主要目的的買房人，一定要提前向所在學校及教育部門核實好相關入學政策及購買房屋入學指標的使用情況，要將購買學區房這一特殊目的寫入合同，並約定如果購買「學區房」的目的不能實現，買房人有權要求解除合同，並且要求賠償房屋差價損失等。

九、在租房

以在租房為例，根據《合同法》230條的規定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。對此法官提醒，生活中不少二手房在出售時是處於出租狀態的，為了避免以後交房發生糾紛，買房人在購房時還是要認真核查租賃合同期限、主體等信息，要求租戶出具放棄優先購買權的聲明書等材料。

十、共有房

買房時一定要注意所買的房產是不是屬於共有房。夫妻對共同所有的財產有平等處理權，一方未經另一方同意，擅自處理共同財產無效，因此購房者買房時需了解售房人的家庭情況，如已婚需讓其配偶簽訂知情同意書，如賣方有意隱瞞婚姻狀況的話，則要特別警惕。

十一、抵押房

如果在解除抵押的過程中賣房人不解抵押，將影響合同繼續履行。因此購買房屋要謹慎購買抵押房。如非要購買一定要妥善簽訂合同，督促賣房人解押。

十二、抵債房

用房屋買賣做幌，變相以房抵債，當借款人無力還款就將房屋低價轉賣的情況時有發生。買房人在遇到低價房時不要急於交易，需審核出售人的所有權情況。

十三、代理房

實踐中經常出現委託人代簽合同的現象，遇此種情形，購房人一定要提高警惕，要求其提供委託書，同時出示房產證原件及業主身份證明等，防範代理人無權代理，或因房價上漲業主以不知情為由拒不賣房。

二手房裝修的六大風水禁忌

一.大門與陽台直通成直線，也需要用屏風或玄關隔開，因為前後通透，可以一眼看透大門與陽台，諺云：「前通后通，人財兩空。」並且穿堂風拂動，易令人得病。

二.大門正對電梯或樓梯，是犯沖，本來住宅是聚氣養生之所。如今與電梯、樓梯直對，宅內之生氣則被其盡數吸去，可謂大忌。

三.如果大門口直對走廊，這也是沖煞，走廊越長，對家居越不利，這叫穿心劍格局，若門內無屏風阻隔，則不宜居住。

四.大門不能正對廁門，試想人一進門就見到廁所，則住宅的功能何在?進門的喜氣也會變成晦氣。

五.住房、客廳或飯廳中，如有橫樑切記不可壓住床位和坐位，並且天花頂宜高不宜低。

六.住宅內部盡量不要有太多尖角，現代許多高層住宅客廳呈菱形，往往會有尖角出現，不但有煞氣，而且令客廳失去和諧統一。

二手房裝修的風水知識

1.二手房衛生間裝修風水

衛生間裝修時，門不適合對著廚房。俗話說，水不留財，如果衛生間與廚房門對門，就會形成「上水」貫「下水」的格局，不利財

2.二手房廚房裝修風水

廚房裝修要坐煞向吉，這是廚房裝修的基本原則，這樣有利於家人健康，夫妻感情和諧。在廚房擺設方面，一定要歸放在固定準確的位置，洗衣機不可放在廚房，也不可以廚房內洗滌衣服，因為，廚房是灶君所在，神聖之地，清洗不潔的衣物，會影響命運運程。

3.二手房卧室裝修風水

在卧室裝修過程中，要注意卧室門不可以對著鏡子。要不，可能導致主夫妻失和和精神衰弱。同時，卧室門不可對著床頭，以防神經痛和頭痛。床頭不可以靠著浴室牆，以防背痛及風濕痛。樑柱下不適合擺放床位，以防神經質。

4.二手房書房裝修風水

書房要選在家中的旺位，書房內書廚不可太高，不可讓書桌有壓迫之感，書桌不應擺放在橫樑下面，同時，書房的燈光不可太強，電器不易過多，畫像不易太多，以免讓人產生精神錯亂。

5.二手房婚房裝修風水

婚房裝修是很多新人用心追求幸福生活的第一步，在婚房裝修過程中，首先是裝修動工要選擇吉日，以免留下後患。在婚房牆面裝飾上，不可輕易將旅行照片放在牆面上，防址春光流失而運勢不利。並且新婚禮物不適全部擺放在喜房中，如果喧賓奪主，反而對新人造成不好。此外，新人婚房子裝修擺放植物時應選葉大的，忌葉尖利的。還有就是新人卧室內不可放置魚缸。

6.二手房窗外有高壓電纜、變壓器等

如果臨近窗外的地方，有高壓電纜、變壓器等火性很重的物品，會對家居風水造成影響，不利於家人健康，容易引起頭疼。特別是高壓電纜、變壓器所在方位正對應的那位家庭成員，受到的影響最為嚴重。西南方位對應的是家中主婦，如果高壓電纜、變壓器正好位於西南方，就容易造成主婦頭疼;西北方位對應的是家中的男主人，高壓電纜、變壓器如果位於西北方，則可能引起男主人頭疼。

7.二手房門直衝床頭

床頭正對門，開門氣流就直衝床頭，沒有緩衝，對主人的運勢多有影響，更容易引起主人頭疼。

8.二手房與門窗不成比例，房子小而門大窗大

門窗的大小，以與房子大小成比例為宜。如果房子不大而門窗卻過分大的話，氣流的出入異常，也很容易引起頭疼。

二手房怎麼驗房？

1、看合同核實面積大小和傢具設施數量

看房屋內的裝修、設備的品牌和數量是否與合同中註明的相符，有無遺漏。注意看屋內的各項設備是否能正常運行，比如熱水器、燃氣灶、空調等。看戶型結構是否和原設計圖相同，房屋面積與合同簽訂面積是否有差異。

2、測量層高，是否與合同相符

用捲尺測量一下樓宇的層高，看是否與合同中註明的相符。

3、查看下水管有無堵漏等情況

用盆子盛水，向各個下水處灌水，比如洗臉台、浴缸、馬桶、廚房洗菜池、地漏處等，排水順暢的話，可以聽到咕嚕嚕的聲音，且表面無積水。打開水龍頭，儘可能讓水流大一點、急一點，看水壓高低，排水速度如何。

將地漏用沙包堵上，然後在衛生間蓄一些水，水不要太多，可以淺一些；24小時后，到對應的下層衛生間，看其頂部是否有滲漏。將地漏打開，看衛生間的水是否往地漏處流，看地面是否有積水。

4、榔頭輕敲聽空裂

用小錘輕輕敲一敲牆面、地面裝飾面層，看看是否存在空鼓的現場。若聽到「空空」的聲音，就說明面層與牆（地）面接觸有縫隙，需要返工；若聽到沉悶的碰擊聲，則表明它們接觸良好。

5、看牆面有無滴水、裂縫

仔細檢查牆體的平整度，看一下牆面是否有滲水、裂縫現象，特別是查看一些牆體是否有水跡，如頂面、外牆等地方。若買的是頂層，一定要查看各個房屋的頂面有無雨水滲漏的痕迹。特別留意房屋的牆面上，有無結露，如果有，則說明牆面的保溫層肯定有問題。

一般而言，牆面的裂縫大多不是結構裂縫，危險性不大。陽台裂縫危險大，萬一發現房間與陽台的連接處有裂縫，很有可能是陽台斷裂的先兆，一定要立即通知相關單位。

6、門窗是否靈活、隔音如何

試試門窗開啟是否靈活，目測門與門框、窗與窗框的各邊之間是否平行，關上門窗聽聽隔音效果，同時也了解了它們的密封程度。

7、拉斷電閘看分路

拉斷電閘后看戶內是否完全斷電，分別檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。最好用萬用表測量各個強弱電是否暢通。另外別忘了打開電話、電視的線路介面，用力拉一拉，看一下插座的牢固程度，看是否虛設。

通常來說，在買二手房前，就會大致看一下房屋的質量如何。但想要仔細檢查、查看，還需要房東配合。在我們看房時，上面的有些驗房步驟，條件允許的話，也可以進行，提前了解質量好壞。