頭條 | 樓市進入租售並舉時代，哪些房子可以買？

南 京 買 房 服 務 中 心

買房就找秘書長

南京首席房地產專家、意見領袖、買房達人，南京房地產促進會秘書長張輝領銜專業團隊，在南京買房置業、投資開發以及政府機構、新聞媒體、上下游產業了解南京及全國樓市的必備手冊。

近期，「租售並舉」、「租購同權」成為大家的熱議話題。《輝哥說樓市》很多冬粉也表示看不清，這一自上而下的政策會對樓市產生怎樣的影響呢？最近，冬粉們紛紛希望輝哥對這一政策進行解讀。

今天下午（7月30日），《輝哥說樓市》微信平台聯合雲樹公館舉辦了一場主題為《樓市進入租售並舉時代，什麼樣的房子可以買？》的主題講座活動，針對買房人最關心的「租售並舉」的政策措施，從政策、土地、房價、市場等方面分別解讀了目前的南京樓市，並從樓市八大陣營投資比較與買房策略、南京公寓的投資技巧等多個維度給出買房指導意見。

今天講座地點位於雲樹公館城市展廳（白下路166號斯亞財富中心B棟商業101室），天氣炎熱，但仍然敵不過冬粉們的熱情，13:30已經有參加講座的朋友早早地來到了項目，笑稱：「秘書長的講座太火，不來早點怕沒位置了。」一語成讖，這次安排的座位全部坐滿，為了不讓後來的冬粉站著聽講，陸陸續續又添加了一些椅子。

先到的冬粉也不幹坐著，有的去了樣板間去實地感受南站板塊50㎡四房戶型王驚艷之處，有的則跟著案場的置業顧問了解項目的方方面面↓↓↓

14:30講座正式開始↓↓↓

上面輝哥在給冬粉們闡述他的獨家觀點，下面認真的冬粉奮筆疾書，做置業筆記↓↓↓

1政策推動：樓市進入租售並舉時代

• 2015年底，中央經濟工作會議明確提出，以建立購租並舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。

• 2016年，國務院辦公廳印發《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，全面部署加快培育和發展住房租賃市場工作。

• 2016年年底，中央經濟工作會議再次要求，加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化租賃企業發展。

• 2017年5月，住建部公布《住房租賃和銷售管理條例（徵求意見稿）》，向社會公開徵求意見，成為首部專門針對住房租賃和銷售的法規。

• 2017年7月，九部委聯合印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發展住房租賃市場。

2租售並舉：12個城市首批試點

7月， 《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》：廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。

住房租賃市場，是房地產市場的重要組成部分，是解決住房問題的重要渠道，解決好城鎮居民住房問題，需要房地產市場和租賃市場協同發展。

3租售並舉：政策要點

政府參與，不再單純依靠市場

土地政策

金融政策

運營政策，進一步落實「放管服」改革

4租售並舉：上海方案

5租售並舉：廣州方案。

6租購同權：說的好聽，理想很豐滿，現實很骨感。

租購同權條件苛刻，只有極少數人才具備入學條件。而且即使達到入學條件，也只保證有學上，並不保證一定能上租房所屬的學區。

觀點：

（1）租售並舉是大勢所趨

（2）租購同權前途漫漫

（3）指望租房就能上優質學區房的美夢，可以休矣。優質學區房的學位永遠緊張，永遠是一位難求，肯定會優先滿足學區房業主，不可能同等照顧租房群體。

7租售並舉：南京。

8租售並舉：政府主導。

租售並舉的本質

創造一個政府主導的政策性租房市場：政府親自參與，搭建政府租賃平台，國企轉型租賃企業，除了新開發的、新改建的租賃住房，還把政策性公租房、人才住房等一併納入。

有更多的房子可租：新建租賃住房、改建的存量住房（公房、城中村）、公寓等。

房租更加便宜、房屋更加新穎、管理更好：專門的租賃住房用地降低土地成本和持有成本，租賃企業的金融優惠支持、稅費減免，政策性公共租賃住房的開發。

享受租購同權：保證有學上。

租賃並舉的目的

發展租賃市場只是緩解房價上漲壓力的安慰劑。今後房價上漲了，不要再怪房價高了，有足夠多的政策性低租金房屋可以出租。

盤活存量房產，包括閑置的商業性房屋，推向租賃市場。

9租售並舉、租購同權：打擊房價？還是助推房價？

房價上行通道，改變不了買房的願望，衝擊不到住房的需求。國人置業安家的傳統，沒有不買房、租房生活的傳統。不會因為房子好租了，租金便宜了，就不買房了，買房的需求一點都不會少。

衝擊不到商品住宅的地價。反而因為租賃住房的增加，可能縮減商品住宅的土地供應，反而可能會拉抬地價，並在未來造成住房供應的緊張，推動房價過快上漲。

關鍵點：商品住宅用地的供應，是多了，還是少了？

10租售並舉、租購同權：對租賃市場的影響？

關鍵點：

新增租賃住房的規模到底有多大？如果低價的政策類租房，數量過多，會衝擊市場化的租賃市場，如果少，則衝擊不大。

商品住宅的房價有多高？如果因為租賃住房擠占商品住宅供地，導致房價大漲，更多人買不起房，會轉向租賃市場，是利好。

租賃市場的宏觀扶持政策，比如降低租賃稅費、提高公積金支付房租標準、允許商業用房改建租賃住房、民用水電氣等，對整體租賃市場是利好。

（1）樓市新生態：買房的邏輯完全變了

基本判斷：樓市進入中後期階段，高風險期。政策風險，市場風險。

買房邏輯：從「升值大」轉向「安全第一」，追求安全下的投資收益。

買房策略：「閉著眼睛買」到「看準了買」、「沒有機會，寧願不買」。

（2）2017買房八大陣營

（3）投資定律：什麼樣的房子可以買？哪些房子一定不要買？

房子是用來住的。只買今後有人住或者有人租的房子，二手房有人買了住，或者說房子今後有人租。

跟著自住需求去買房，遠離投資客自嗨的城市、板塊和樓盤。

①主城住宅：富人進城，大城市的吸附能力。吸血模式。

②主城非住宅：淘金的智慧。

③都市圈住宅：南京的外溢效應。3個圈，意味著不同的機會和風險。

④非都市圈的三四線城市：起死回生，頂部行情。

（4）買房看什麼？看人口導入與土地供應，共同決定樓市的未來。一是城市人口總量；二是人口凈流入情況。

（5）資本與樓市、經濟徹底進入捆綁模式。資本綁架經濟，綁架城市，綁架國家。政府與資本之間的較量。地價的趨勢是大幅度抬升房價。

南京2016年開始告別低地價時代：主城地價2萬+，消滅2萬以下的地塊；

2017年：競爭激烈程度有增無減，地價居高不下，甚至有所上漲；

南京告別低房價時代：未來房價上台階，房價結構76543。主城消滅3萬以下的房子，門檻破三沖四。

（6）土地供應量對南京房價的影響。

1、南京供地從長期偏緊進入大量供地時代？未來5年，年均增長47%。

2、2017全年供地計劃580公頃，上半年308公頃，下半年還將供應272-300公頃。

3、2017年供地，可建建築面積接近1100萬平米，與南京800-1000萬平米的正常需求量基本相當，或者略大於一點。2018年1300萬、2019年1440萬、2020年1600萬、2021年1800萬。從2018年供應的土地到2019下半年、2020年上市起，住房供應量可能會明顯大於需求，後面的供應量還會更大，不排除之後房價可能限於滯漲，甚至盤跌。

4、短期走勢看漲，中期走勢看平看跌

5、供地從長期偏緊到大幅增加，供求關係徹底逆轉，房價從長期上升到趨於平穩。

6、南京房價走勢會否逆轉？供地從長期偏緊到大幅增加，供求關係徹底逆轉，房價從長期上升到趨於平穩，還剩最後一漲？

總結

1、堅決買入南京，抓住南京樓市新一輪提速期的大機會

2、房子是給人住的，買房跟著自住需求走

3、高價地全面接棒之前，抓住低地價房源的歷史性機會

4、頂部到來之前，做好樓市最後一輪大行情

5、收官年，抓住樓市調控帶來的買房窗口期

6、城市重心轉向，買房聚焦4大潛力板塊

7、調控檢驗板塊成色，跟著去化率去買房

8、在一二手房倒掛中，尋找投資機會

11 政策利好，南京公寓市場進入熱銷模式

公寓市場量價齊升

漲價：由於銷售回暖，各大主力樓盤均有所漲價。

熱賣：多個主力公寓樓盤上半年以來持續熱賣。

2公寓到底能不能買？

公寓市場絕對不是任何一個項目都有投資價值，絕對不是可以胡亂買，陷阱多的是。

公寓市場也不能一棍子打死，其中並不缺乏優質的房源。

公寓能買還是不能買？任何一刀切的下結論都是不負責任的。

關鍵是要會選擇，要有慧眼識珠的能力。

33 公寓市場怎麼選？論優質公寓房源的10大標準

（1）從需求端著眼，買公寓跟著第三產業走，看所在板塊的年輕白領多不多，首選第三產業和年輕白領聚集區。

（2）從供應端著眼，看所在板塊的公寓供應量大不大，首選公寓供應量不大的稀缺性區域。

（3）從租客收入著眼，首選高收入行業、企業、高富帥、白富美聚集的區域。

（4）看交通便利程度，首選捷運站附近的公寓。

（5）看配套成熟度，首選城市綜合體和成熟板塊。

（6）看單價，首選單價2-2.5萬以內的公寓。

（7）看戶型，首選30-50平米的小戶型公寓。

（8）看總價與戶型，首選低總價公寓，總價100萬以內最佳。

（9）看品質與裝修，首選能夠保證10年以上不落伍的產品。

（10）看品牌與運營能力，首選大牌開發商和富有運營經驗的樓盤。

44 南京公寓市場6大主力板塊比較分析

（1）新街口：寫字樓密集，客群大，單價高、戶型大、總價高，一票否決。

（2）河西：產業發達，客群大，單價高、戶型大、總價高，具有一定的高端市場，但已經不適合中小投資者，真的是有這麼多錢不如投資買住宅。

（3）南部新城：產業發達，客群大，供應量大，但是客群收入高，總價戶型適中。可選範圍，最大賣點是客群大、收入高，市場有保障。

（4）城東：產業和客群分佈不均衡，樓盤分佈散亂。徐庄軟體園的公寓供應少，產業發達，客群規模大，總價戶型適中，可以考慮。缺少產業和捷運支撐的細分板塊，並不樂觀。

（5）江北：產業比較弱，租房客群少，收入低，供應量太大。市場需要培育，有待大規模高收入人群導入，會有5年以上的艱難期。最大的優勢是房價低，板塊未來的潛力大，屬於拿少錢去搏一個未來。

本次講座的地點選擇在南部新城的純新盤雲樹公館，項目50平米被業內成為「南站板塊50㎡四房戶型王」！

今天講座現場，雲樹公館的案場置業顧問為大家生動的介紹了一下項目相關信息，現場的冬粉也都對項目的投資價值十分認可。

小編今天獲悉的最新消息，項目的物業已確定採用高力國際物業，這個物業在高端公寓和會所中較為吃香，口碑很好。

雲樹公館12問：

1、首開時間 ：預計2017年9月份開盤，具體未定 ；

2、首開戶型：32㎡、 50㎡、 69㎡三個面積段戶型，其中50㎡為主力戶型，值得注意的是該項目戶型是4.8米挑高，還有上下兩層雙鑰匙，50平米更是做到了四房兩廳兩衛；

3、首開價格 ：關於這次開盤，價格尚未確定，需等銷許批複後方可確定，但目前可以參考周邊項目。

4、開發商： 雲樹公館是由知名的滬港兩地上市公司寧滬高速拿下，並與江蘇最大的房地產基金洛德基金合作開發建設的公寓產品。

5、項目規劃：總建築面積約17萬方，打造超5A甲級寫字樓、精品酒店式公寓等多種業態為一體的標誌性城市綜合體；

6、地段： 項目位於南京南站丁牆路與明城大道交匯處，立於南站CBD正心，毗鄰軟體谷，華為、中興、普天三大通訊巨頭進駐，有龐大的地緣性租賃客群，租金支付能力強；

7、交通：捷運盤！捷運三號線明發廣場站距項目直線距離約200米；

8、商業：配套全！南站區域密布楚翹城、花漫里、紅星美凱龍、迪卡儂、宜家家居、麥德龍等商業配套，未來也有各大品牌商業陸續交付使用，生活氛圍良好；

9、交付標準：精裝修交付。

10、產權：40年。

11、水電&燃氣：商用水電，不通天然氣，不過雲樹公館在交付時已安裝電磁爐。

12、物業：高力國際物業

該項目的最大亮點是戶型設計，50㎡公寓設計成4房2廳2衛，引來了眾多關注！

4.8米層高設計，複式上下兩層，買一層得兩層，超高使用率。

與傳統的公寓產品「過長」的格局不同，雲樹公館50㎡戶型面寬達到了5.8米，進深6.45米，相較於傳統公寓4米的面寬，要做兩個房間必然有一個無法直接採光，成為「暗房」。雲樹公館這樣的尺度使一層獲得兩個主要空間的採光面，兩層4個，加上贈送面積可採光，一共5個採光面，使功能的排布變得遊刃有餘，這是能夠做到4室2廳2衛最關鍵的部分。

值得一提的是，該戶型的書房和兒童房有8-9㎡，主卧做到20㎡，主衛5㎡，對50㎡公寓而言，又可謂奢侈。

不僅如此，50㎡還可以雙鑰匙獨立入戶，同樣是四室，面寬同樣5.8米，進深6.5米，與眾不同的是，采取雙鑰匙入戶設計。

對於自住來說，上下兩層採取獨立入戶的形式，形成互不干擾的居住環境。而對於投資來說，上下可分開出租，有數據統計，雙鑰匙入戶產品比平層租金要高出70%，比挑高單鑰匙產品要高出30%。此外，投資客也可以自住一層，出租一層，以房養房，更為實惠。

69㎡戶型圖↓↓↓↓

活動結束后，不少冬粉就自己的買房問題紛紛向輝哥需求建議，從室內問到室外，都得到最中肯的建議以解決實際買房問題。

「今年不買房，明年買地王」抓住買房窗口期，關注南京樓市動態，關注輝哥說樓市，機會只留給有準備的人!

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7年南京大學的城市規劃專業學習，5年萬科等品牌房企的操盤經驗，12年南京房地產促進會的行業領導經歷，南京房地產行業有關的政府部門、千家房企、媒體、上下游產業的整合平台，建委、國土、房產、規劃、河西新城、江北新區等各級政府部門諮詢顧問，中央、省市各級媒體資深權威地產評論員，南京地產圈買房投資達人，經歷南京樓市超20年成長之路，人稱：南京活地圖，南京樓市活地圖。專業權威，買房就找秘書長，買房就看《輝哥說樓市》。

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