雅居樂的突圍路徑：多元化轉型布局五大板塊

雅居樂將向「以地產為主，多元業務并行」的架構調整：在主營的房地產開發外，還將擁有物業、教育、環保、建設四大產業。在官方規劃中，未來三到五年，四項新產業將佔到集團利潤總額的50%。在地產業務規模化與多元新業務盈利之間，雅居樂能否實現平衡與突圍？

房地產之外，雅居樂的觸角正在伸向多個領域。

5月26日，雅居樂董事會主席陳卓林現身公司品牌發布會，親自宣布雅居樂將由「以地產為重」向「以地產為主，多元業務并行」的架構調整：在主營的房地產開發外，還將擁有物業、教育、環保、建設四大產業。在官方規劃中，未來三到五年，四項新產業將佔到集團利潤總額的50%。

這並不是雅居樂接下來的唯一目標。陳卓林還希望，房地產業務能在2019年實現千億銷售額。這意味著在轉型的同時，雅居樂還需要把地產業務的年均增速保持在20%到30%。

在多元化轉型的同時做大房地產業務，是近年來不少房企的願景。在地產業務規模化與多元新業務盈利之間，雅居樂能否實現平衡與突圍？

戰略調整

在去年8月完成對名稱的變更后，「雅居樂地產」被新的「雅居樂集團」取代。如今完成架構調整，雅居樂轉型后的業務輪廓日漸清晰。

陳卓林表示，「雅居樂不會為了多元化而多元化，而是在發展地產業務的基礎上，有策略地進入與地產行業相關性極強的業務，比如雅生活、環保、建設等領域。」

據雅居樂副總裁陳忠其介紹，雅居樂目前下設五大業務板塊，除了主業地產之外，物業、教育、環保和建設四大板塊均已各自成立集團公司，被視為雅居樂未來的利潤增長點。

作為社區的「最後一公里」，物業管理成為近年不少開發商轉型的第一步棋，雅居樂並未例外。目前，其旗下的「雅生活」集團基於物管板塊，還拓展了智慧園區、旅遊、廣告、營銷、驗房等業務。據悉，雅居樂的物業業務「雅生活」正在籌備香港上市，具體時間待定。

除自身項目擁有的70萬業主外，通過併購等途徑，目前雅生活的業主規模已超過百萬。財報顯示，截至去年末，雅居樂合約管理總面積為5756萬平方米。2016年實現物業管理收入10.69億元，同比增長31.4%。

教育板塊亦是以雅生活為依託，意在為其社區注入教育資源。據介紹，雅居樂將以學前教育、基礎教育、國際教育、高等教育、社區教育為主，重點發展雙語教育和高端國際教育。

「加上併購的部分，三年內學校預計過百所」，陳忠其表示。數據顯示，截至去年底，雅居樂已擁有30所學校。在今年的計劃中，還將在成都、西安、常州等地陸續開辦雅居樂雙語學校。

環保板塊，雅居樂進入的途徑同樣是併購。陳忠其透露，截至今年一季度末，其已併購超過20家環保企業，聚焦固體廢棄物處理、環境修復、水務處理三類業務。在這一板塊，雅居樂定下的目標是三年進入行業全國前十，其中固廢處理成為前五名。

去年底新成立的建設集團，是雅居樂多元版圖中的最新一塊業務。據稱，建設板塊將涵蓋設計、施工總承包、家居裝飾、園林景觀、智能化工程、造價諮詢、材料貿易等業務，貫穿地產開發全流程。「以前的開發我們都是交給外面的承包商，擁有建設集團后，我們的產品將更有雅居樂的風格」，陳忠其說，除自有產品建設外，還將進入代建板塊。

「物業服務是未來地產銷售最重要的競爭力之一；環保、教育業務是城市生產、轉型和發展的必需品；建設板塊我們有很大的優勢，這裡面蘊含著巨大發展空間。」陳卓林表示，未來三年內將對四項新業務投入200億左右資金，「(新業務)未來的發展會對我們幫助很大」。

在四項新業務外，與房地產結合更緊密的特色小鎮也成為雅居樂的選項。4月以來，陳卓林兩度出面洽談旅遊地產類特色小鎮項目，表示要啟動產業地產板塊。對此，副總裁李雪君透露，其產業地產將包括影城、醫康養、文旅等產業。

「將房地產開發融入特色產業，加上清晰的產業定位，比較好的空間規劃，有多維度的融資，加上我們本身最擅長的建設管理和持續運營。」李雪君表示。

房地產仍是主角

與恆大等公司的多元化試水相比，陳卓林對於雅居樂的多元化業績，提出了更為明確的目標。「未來三至五年，四大產業占整個集團業績一半就非常好了。」陳卓林要求。

具體地，地產板塊在三年翻一番的過程中，通過提高售價，將凈利潤率從目前的6.5%提高到10%以上，即三年後地產的凈利潤達到100億元；物業、環保、教育、建設四大新產業的考核標準也著重放在利潤上。

然而，當前雅居樂營收結構與這一目標仍然差距極大。在去年財報中，房地產開發業務佔到雅居樂總營收的95.87%，物業及其他服務、酒店業務、物業投資三項業務分別佔2.29%、1.44%、0.40%，合計不到總營收的5%。

在此情況下將多元化業務從佔比不到5%拉升至50%，難度可想而知。不止是雅居樂。伴隨著不斷走高的拿地成本及熱點城市嚴厲的調控政策，眾多開發商利潤率逐年下滑，盈利壓力增大。近年來多家房企均提出轉型策略，然而起色者寥寥。

難以撼動的營收結構，成為眾多房企的轉型瓶頸。萬科高調轉型「城市配套服務商」數年後，在去年年報中，房地產占營收比重仍然高達97.3%；儘管保利提出「一主兩翼」的轉型戰略，但去年房地產仍佔總收入的95.08%。記者梳理髮現，除萬達外，房地產業務仍是房企多元化轉型過程中最主要的營收來源。

在雅居樂高層看來，拓展多元業務的同時，仍然需要保持房地產的高速增長。陳卓林透露，今年雅居樂的房地產銷售目標為600億元。憑藉30%的年均增速，到2019年將進軍全國千億軍團陣營。他強調，「整個集團未來的發展還是以地產為主。」

今年1-5月，雅居樂預售額達324.6億元，同比增長50%。按照此前定下的全年銷售600億元目標計算，2017年前5個月已完成54.1%的銷售任務。

中金公司預計，2017年雅居樂可實現680億元的銷售額(同比增長29%)，今年將加速增長。上半年公司有望完成370億元的銷售額，同時，下半年新推貨較多，上、下半年新推貨比例為45%：55%。

與此同時，公司毛利率將進一步得到改善。2017年前四個月，海南清水灣項目的銷售均價從1.5萬元/平方米上漲到2萬元/平方米，同時預售額已經達到100億元左右；其他項目的平均銷售均價年初至今漲幅達15%左右。2016年下半年，雅居樂的結算毛利率已經從上半年的20%反彈到32.5%，預計2017-2018年將繼續維持在30%-35%。